何か裏が？ 「敷金・礼金ゼロ」賃貸、なぜ存在する？ 契約時の注意点も解説
賃貸住宅を探す際、家賃や間取り、設備などの諸条件と同様に気になるのが「敷金」「礼金」です。敷金は家賃滞納時などに備えて預けるお金、礼金は建物のオーナーに謝礼として納めるお金で、物件によって金額が異なるものですが、中には「敷金ゼロ」「礼金ゼロ」、また、「敷金・礼金ゼロ（いわゆる、ゼロゼロ物件）」の賃貸住宅もあります。
入居時の初期費用に大きく関わるため、敷金や礼金がゼロの物件は魅力的に見える一方、ネット上では「逆に不安」「何か裏があるのではと思ってしまう」と気にする声や、「どんな理由でゼロにしているのか気になる」「退去時にトラブルにならない？」など疑問の声も上がっています。
敷金・礼金ゼロ物件が存在する背景や契約を検討する際の注意点について、オンライン不動産仲介サービス「ROOMAX」を運営する合同会社IEMACHI（東京都葛飾区）代表で宅地建物取引士の尾崎正隆さんに聞きました。
背景に物件の供給増
Q.そもそも、賃貸住宅の契約における「敷金」「礼金」とは何ですか。
尾崎さん「まず、敷金とは、退去時に修繕が必要となった場合や家賃の滞納、金銭的な債務が発生した場合の担保として、貸主に『預けておく』お金のことです。敷金は退去する際、契約時の清掃費用などの負担分を差し引いた残額が返金されます。
一方、礼金とは、借り主が貸主に対して入居時に『支払う』お金のことです。賃貸物件の供給が少なかった時代、『貸主への感謝』の意味を込めてお金を支払っていた慣習の名残とされています。礼金は管理会社と折半されるケースもあるものの、基本的には貸主の収益になります。敷金とは異なり、礼金は返金されません。
基本的には、敷金・礼金共に貸主が金額を決定します。金額の上限・下限は特になく、相場としては『それぞれ家賃の1〜2カ月分』と設定されているケースが多いです。礼金を退去時ではなく入居時に支払う理由としては、敷金と合わせて受領した方が合理的なためです。
なお、関西地方では敷金のことを『保証金』と呼ぶことがありますが、性質は基本的には敷金と同じです。ただし、『敷引き』といい、家賃の1、2カ月分程度を保証金返還時に差し引くことを契約時に決めている場合もあり、この場合は『敷引き』分が礼金に相当することになります」
Q.賃貸物件情報を見ていると「敷金ゼロ」「礼金ゼロ」、また、「敷金・礼金ゼロ」の物件が出てくることがあります。なぜ、「ゼロ」に設定している物件があるのでしょうか。
尾崎さん「まず、やはり、借り主の金銭的な負担が少ない物件の方が新しい借り手が付きやすい傾向にあることが理由として挙げられます。中には、他の物件と差異化を図る意味も含めて、『ゼロゼロ』に設定している物件もあります。賃貸物件の供給が増えたことが背景にあると思われます」
Q.敷金や礼金がゼロの物件について、「裏がありそう」「トラブルにならない？」と不安に思う人も少なくないようです。こうした物件のメリット／デメリットについて教えてください。
尾崎さん「借り主のメリットとしてはずばり、初期費用を抑えることができる点でしょう。先述の通り、金銭的な負担が少ない物件は借り手が付きやすく、貸主にとってもメリットがあるのでウィンウィンともいえる点だと思います。
一方で、デメリットは、敷金がゼロの物件であっても『クリーニング代金』などの名目で敷金に代わるような費用を取られる場合があることです。契約時に具体的な費用が決まっていない場合、退去時に高額な請求をされるケースもあるようです。そのため、敷金・礼金以外にかかり得る費用については、おおよその金額などについて事前に確認しておくことをおすすめします」
Q.敷金や礼金がゼロの物件について、その理由が気になった場合、賃貸物件仲介業者（店舗）に理由を問い合わせてもよいのでしょうか。
尾崎さん「よいと思います。ただ、仲介業者側が理由の詳細を把握しているケースは少ないと思われるため、的確な回答はあまり期待できないかもしれません。基本的には、先述したようなメリットを背景に『ゼロゼロ』で募集されている物件が多いと思います」
Q.専門家として、敷金や礼金がゼロの賃貸物件はおすすめできますか。それとも、できませんか。
尾崎さん「ゼロゼロ物件はおすすめできます。純粋に、支払う初期費用に大きな差が出ることは間違いないからです。例えば、家賃8万円の物件の場合、敷金・礼金がないだけでも16万円以上の初期費用が節約できます」
Q.敷金や礼金がゼロの物件と金額が設定されている物件とでは、入居時／退去時で対応や手続きなどに何らかの違いはあるのでしょうか。
尾崎さん「入居時の手続きはどの物件も違いはありません。入居時に室内の不備や汚れを確認し、事前に管理会社に提出するチェックシートがあることが多いので、敷金を預けている場合も預けていない場合も、しっかりとチェックして必ず提出してください。確認の漏れで退去の際に思わぬ費用を請求される可能性があります。
退去の手続きに関しては、大枠はどちらも同じです。退去時はほとんどの物件で『立ち会い』があるので、その際に最終的な退去費用が確定します。敷金を預けていれば、そこから差し引かれて残額が返金され、預けていない場合は指定された金額を貸主側に支払うことになります」
Q.敷金や礼金がゼロの物件について、納得した上で契約を行うために契約前に確認しておくべきこととは。
尾崎さん「繰り返しになりますが、退去時にかかる費用を具体的に確認してください。入居申し込みの際に確認するのが一番ですが、もし忘れてしまっても、多くの物件では契約時に渡される契約書に『退去時に最低限必要な費用』について記載があるので必ずチェックし、把握しておきましょう。先述の通り、特に敷金がない場合でも『クリーニング代』などの名目で費用を請求されることがあるので、『初期費用』の項目は必ず確認していただきたいです」
Q.その他、物件探し時や契約時などに役立つ、敷金・礼金に関する注意点を教えてください。
尾崎さん「敷金を預ける場合の注意点ですが、トラブルを避けるためにも、クリーニング代がいくらなのかを事前に確認することをおすすめします。敷金に含まれているのかどうかも含めて聞いておきましょう」
