不動産投資｢区分マンションより戸建て｣推奨の訳
不動産投資をするなら、ワンルームマンションより戸建てが有利（写真：KY／PIXTA）
支給される年金額も頭打ちになり、将来に対する不安がつきない昨今。サラリーマンであっても、投資を始めようと考える人が増えています。
サラリーマンが続けやすい投資とはどのようなものか。不動産投資で大成功を収めたサラリーマン・荒木陽介氏による新著『3年で10億円を築いたサラリーマンが教える「お金を生む時間」のつくり方』より抜粋・再構成してお届けします。
投資するならワンルームより戸建て
金融機関の与信審査では、ほとんどの場合、いわゆる区分マンション投資はマイナスに評価されます。たとえば、フルローンでワンルームマンションを2つ買った人は、それ以上ローンを組めなくなる。これは物件の「担保価値」（不動産を売却したときに得られる対価）が低いことで生じるマイナスであり、金融機関から見ると、信用毀損が起こっている状態というわけです。
いわゆる区分マンションに投資している会社の後輩30歳のケースを紹介しましょう。
彼は1戸3000万円ほどの新築マンションの25平米のワンルームを2戸、金融機関の融資を受けて買いました。幸い賃貸が順調だったので、3戸目、4戸目と投資物件を買い増そうと考え、金融機関に融資の相談をしたところ、取り付く島もなく断られてしまったそうです。
これは本人の収入や資産の問題というよりも、所有物件の担保価値の問題です。つまり、不動産投資で金融機関の融資を利用する場合、ワンルームマンションは売却したときに得られる対価が低いために、どんなに優良な物件であっても、せいぜい6000万円くらいで打ち止めになると考えておいたほうがいいわけです。
担保価値の点では、土地付きの戸建てのほうが断然、有利だと思います。たとえば、私が300万円で買った築古の戸建て物件は土地値が300万円なので、リフォームなどいっさい手を加えずにそのまま担保に入れても300万円の価値があります。
つまり担保価値の高い戸建て物件は、賃料収入が入るうえに新たな投資のための資金源にもなる優良な資産と言えます。私が「一棟もの」にこだわって所有してきたのもそれが大きな理由です。
要するに、ワンルームマンションは資産を増やす「攻めの投資」には役立たないということです。だから私はあまりおすすめしない。後輩にも「だったら2戸とも売って、あらためて融資を受けて戸建てか一棟ものに買い換えたら」とアドバイスしました。
私が考える不動産投資は、単なる資産運用ではなく、資産形成のためにあります。つまり、どんどん積み上げていく攻めの投資です。所有物件が増えるにしたがって、賃料収入も増え、融資の評価も上がっていく、というのが不動産投資の理想形なのです。
それを実現するために戦略を練ったし、専門知識も学んだし、ネットワークも築いてきました。そして実際の投資のあらゆる場面で、会社員であることのメリットやその経験が非常に役立つことを実感したのです。
いま私は、「時間の経過」が楽しくてしょうがありません。毎月、賃料がどんどん入ってくるし、ローンの残債もどんどん減っていく。その分、順調に「純資産」が増えています。
つまり、ほぼ「おまかせ」で、時間の経過とともに資産が形成されている状態です。もし不動産投資をしていなかったら、あるいは同じ不動産でもワンルームに投資していたら、こういう楽しさは味わえなかったと思います。
物件の担保価値にこだわる理由
ワンルームの担保価値の低さについて、いわば不動産投資の基礎知識になりますが、具体的な数字をあげて説明しておきましょう。
区分マンションの担保価値は「建物評価額」と「土地の価額」で判断されます。前者は「再調達価格×部屋の面積×（残存耐用年数÷法定耐用年数）」という計算式で割り出されます。再調達価格はRC造の場合、1平米20万円と決められています。この数字はどんなにいい立地の高級マンションでも変わりません。
先ほどの後輩のケースで言うと、新築の25平米のワンルームマンションですから、その建物評価額は、20万円×25×1（新築は残存耐用年数は47年、RC造の法定耐用年数47年なので47÷47＝1となる）という計算になり、500万円にしかならないわけです。
土地の価額のほうは、マンション1棟が立つ土地全体の路線価（主要道路に面した土地の評価額）に対する持ち分の割合によって決まります。たとえば、何百部屋もある高層マンションのワンルームなら、たとえ土地の評価額が何億円でも、1戸の土地の価額はその何百分の1になります。
後輩が買った新築マンションの25平米のワンルームの場合、建物評価額と土地の価額は500万円プラス数百万円で、担保価値はせいぜい800万円ほど。つまり、彼は1戸3000万円のローンを組んで2戸買ったので、2200万円×2＝4400万円の「マイナス資産（負債）」を抱えている状態と言えます。なので、金融機関から新たな融資を受けることが非常に困難になっているわけです。
後輩は、なぜ担保価値の低いワンルーム投資に手を出してしまったのか。それは私のような資産を積み上げていくための戦略やロードマップがなかったからでしょう。
不動産投資は1戸目を買うときが最も心理的ハードルが高いと思います。多くの人が清水の舞台から飛び降りるつもりで、テンションを上げて「えいや！」と実行する。いざ買ってみると、融資も案外スムーズに受けられて、「あっ、これでよかったんだ」と相当な達成感が得られます。そして気持ちが落ち着ついてくると、「よし、もう1戸、買おう」とたちまち投資モードに入る。心理的ハードルは2戸目になるとかなり低くなっています。
ただ2戸目では、融資のハードルのほうが上がるので苦労する。でも何とか買える。そこでさらに勢いがつきます。「3戸目、いってみよう」と。ところが、3戸目にはまったく融資が出ない。断られて担保価値やマイナス資産など投資の基礎知識的なことに初めて気づくわけです。
これはやはり、始める前に学ぶべきことは何か、それをどう生かすかといった戦略も立てず、いつ何戸目を買うといった計画もなく、いわば場当たり的に投資したがゆえの「停滞」と言わざるをえないでしょう。
ワンルーム投資は規模拡大に時間がかかる
私は不動産投資を始める前、ある「大家塾」に入会していたのですが、そこの参加者の中にも、「ワンルーム投資から入ったけれども、なかなか投資規模を拡大できない」と悩んで、塾に入ったという人が少なからずいました。
たとえば35歳のAさんは、25歳でワンルームを買って10年かけて残債を減らし、ようやく売ったら利益が出るところまできて、融資が受けられるようになった。だから今度は一棟ものを始めようと思って入塾したと話していました。
もちろん、時間がかかっても結果的に資産形成ができるのであれば、こうした「堅実」なアプローチも悪いわけではありません。ただ私の場合、初めからイヤー・オン・イヤー（前年同期比）で資産を増やしていくという「急成長」戦略だったので、規模拡大に10年もかかるワンルーム投資は論外でした。
同じ清水の舞台から飛び降りるつもりで不動産投資を始めるなら、わざわざ担保価値の低いワンルームを選び、わざわざ時間がかかる資産形成の道のりを選ぶ必要はない、というのが私の一貫した考え方なのです。
「大家塾」で学んだ最重要ポイント
私は、初めて会う仲介会社の担当者に必ずスライドを使って、「自分の投資プラン」を見せるようにしています。じつは「大家塾」では、まずそれをちゃんとつくりなさい、と教わります。併せて、自分の強みの棚卸しをするようにも言われます。
なので、そのスライドには、投資プランのほかに、「健康社会に主体的にかかわる」「公私の切り替え」「さまざまな人と主体的にかかわる動きを生み出す」「人脈交流の場」「社会信用」「人にはない心を動かす特別な体験」「おもてなし」「時間」といったフレーズが散りばめられています。これが私の強みの部分です。
「私はこんな人生の目標、価値観を持っている人間です」と開口一番、まるでプレゼンのように伝えるので何事かと驚かれますが、それこそ人生をかけて投資するのですから、自分を理解してもらうことはすごく大事だと思います。
投資プランのほうは、かなり具体的です。「38歳までに月額105万円を金融資産購入と生活費に充てられる収益を出す不動産3億円を所有する。その翌年には6億円を所有する。40歳までに12億円を所有する。50歳までには、不動産とは別に年収2000万円を利子配当で生み出せる金融資産5億円を所有する」といった具合です。
現金資産5億円というのが富裕層のラインと言われているので、当初はそこを「最終目標」にしていました。「そのために3億、6億、12億というペースで不動産を買っていきたいんです」とはっきり伝えるわけです。
すると、中には「こんなのできませんよ」とあきれ顔で否定する仲介会社もいます。そういうところは私のパートナーになりえません。つまり、私の価値観を理解してくれて、かつ私のプランを見て、「できますよ、やりましょう」と言ってくれたところだけが、いま私の「投資パートナー」として残っているというわけです。
