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これまで、「住宅ローン控除は令和7年（2025年）12月31日入居分で終了」というルールが決められていました。しかし、令和8年度の改正によって住宅ローン控除の期間が5年延長され、「令和12年（2030年）12月31日入居分まで」となりました。一方、令和10年（2028年）からは、ローン控除の対象となる新築住宅に高い省エネ基準が設けられることに…。本記事では、今仲 清、坪多 晶子、畑中 孝介、島村 仁氏の著書『令和8年度 すぐわかるよくわかる税制改正のポイント』（TKC出版）より一部を抜粋・編集し、住宅ローン控除の改正ポイントについて解説します。

住宅ローン控除は5年延長！制度改正のポイントを確認

■住宅ローン控除の適用期限が5年延長

■令和10年以降、新築住宅はZEH水準以上を除き適用除外

■令和10年以降、災害レッドゾーンでの新築等は適用除外

※措法41、措令26、26の7、措規18の21

住宅ローン控除は、年末借入金残高に0.7％を乗じた金額を所得税額から控除できる制度で、その年末借入金残高には上限が決められています。

適用期限は令和7年12月31日までの居住開始とされていましたが、令和8年度税制改正により、借入限度額の変更や控除期間の一部延長などの見直しが行われた上で、令和12年12月31日までの居住開始に5年延長されました。

［図表1］住宅ローン控除の制度概要（改正後・特例対象個人の上乗せ措置除く） （注） 令和9年12月31日以前に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅（登記簿上の建築日付が令和10年6月30日以前のものを含む）または建築確認を受けない省エネ基準適合住宅で登記簿上の建築日付が令和10年6月30日以前のものの新築等であって、令和10年から令和12年までの間に居住の用に供した場合は、借入限度額2,000万円、控除期間10年とされます。

住宅ローン控除の対象や借入限度額を見直し

令和10年から「ZEH水準以上」が新築住宅の条件に

令和10年1月1日以後に建築確認を受ける居住用家屋（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く）または建築確認を受けない居住用家屋で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のもののうち、一定のZEH水準省エネ基準を満たさない住宅の建築または建築後未使用の住宅の取得については、住宅ローン控除の適用を受けることができなくなります。

借入限度額は住宅性能に応じて見直し

住宅ローン控除の対象となる年末借入金残高の限度額は、�／恵杤斬陲�よび買取再販住宅と、��既存住宅の2つの区分に分けて定められています。

�／恵曚�よび買取再販住宅の年末借入金残高の限度額

新築および買取再販によって住宅を取得した場合には、住宅の性能に応じて「認定住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」「その他の住宅」の4種類に分類され、それぞれに年末借入金残高の限度額が定められています。

��既存住宅の年末借入金残高の限度額

既存住宅を取得した場合の年末借入金残高の限度額は、令和6年および令和7年入居の場合、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅については3,000万円、その他の住宅については2,000万円とされていました。

令和8年度税制改正により、認定住宅およびZEH水準省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円とした上で、令和12年入居分まで5年延長されました。

その他の住宅（増改築等を含む）については、年末借入限度額2,000万円のまま令和12年入居分まで5年延長されました。

子育て世帯には借入限度額を上乗せ

特例対象個人の年末借入限度額は下の表のとおりとなっています。

［図表2］特例対象個人の借入限度額の上乗せ措置

令和8年度税制改正により、対象物件に認定住宅等である既存住宅が加えられるとともに、500万円または1,000万円の上乗せ額が設けられています。なお、床面積40�岼幣紊瞭知磴鯏�用する場合には子育て特例の適用ができないこととされました。

［図表3］用語の意義

控除制度や適用要件にも変更が

既存住宅の控除期間は13年に延長

住宅ローン控除の控除期間は、新築・買取再販については原則13年ですが、「その他の住宅」については控除期間が10年とされています。

また、既存住宅についても控除期間は10年とされていました。令和8年度税制改正により、既存住宅について、「その他の住宅」を除き、控除期間が13年に延長されました。

40�崙知磴牢�存住宅にも適用

住宅ローン控除の適用を受けるには、その年の合計所得金額が2,000万円以下で、家屋の総床面積が50�岼幣紊任覆韻譴个覆蠅泙擦鵝�

ただし、合計所得金額1,000万円以下の年については、令和7年12月31日以前に建築確認を受けた新築住宅等について、40�岼幣紊硫伐阿任眦�用を受けることができる緩和措置があります。

令和8年度税制改正により、この緩和措置が既存住宅にも適用できることとされました。なお、特例対象個人の上乗せ措置を受けている場合には50�岼幣紊箸気譴泙后�

災害レッドゾーンの新築住宅は対象外に

土砂災害などの災害レッドゾーンの新築住宅※は適用対象外とされます。なお、既存住宅等は適用対象とされます。

災害レッドゾーンとは、開発・建築行為に規制が講じられている、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった区域のみ）等をいいます。

※個人、その配偶者または2親等以内の親族が5年以上居住の用に供していた家屋の建替えによる新築を除きます。

出典：国土交通省資料

気候風土適応住宅も控除対象へ

いわゆる気候風土適応住宅が住宅ローン控除の適用対象となります。

住宅ローン控除を受けるための条件を確認

買取再販住宅は6つの要件をクリアする必要あり

買取再販によって住宅を取得した場合の適用は、次の�　銑Δ料瓦討陵弖錣鯔�たすものに限られます。

�ヾ�存住宅のうち新築された日から起算して10年を経過したものであること

��宅地建物取引業者が取得してから2年以内に適用を受けようとする者が取得した家屋であること

�Ｆ団蠢�改築として行う増築、改築、その他一定の定められた工事であること（その工事と一体となって効用を果たす設備の取換えまたは取付けに係る工事を含む）

�い修旅�事に要した費用の総額がその家屋の個人に対する譲渡の対価の額の100分の20に相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること

�ゴ�存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除の適用を受けていないこと

�Δ修梁尚貭蠅陵弖錣鯔�たすこと

住民税でも控除が受けられるケースも

当年分の住宅借入金等特別控除額から当該年分の所得税額を控除した残額があるものについては、翌年分の個人住民税において、当該残額に相当する額が「当該所得税の課税総所得金額等の額×5％（最高9.75万円）」の控除限度額の範囲内で減額されます。

改正はいつから？適用時期をチェック

床面積要件の緩和措置および気候風土適応住宅については、令和8年1月1日以後に居住の用に供した場合に適用されます。

今仲 清
株式会社経営サポートシステムズ代表取締役
税理士法人今仲清事務所代表社員

坪多 晶⼦
税理士法人トータルマネジメントブレーン主宰

畑中 孝介
株式会社ビジネス・ブレイン 代表取締役

島村 仁
税理士法人むさしセントラル 代表社員