都市部では廃墟マンションが急増中…問題の背景に横たわる日本人の｢新築信仰｣という病
※本稿は、宮本弘曉『101のデータで読む日本の未来』（PHP新書）の一部を再編集したものです。
■「空き家」は放置できない大問題
今、日本では空き家が大きな問題となっています。
適正に管理されない空き家の増加は、街の景観を阻害するだけでなく、公衆衛生や治安を悪化させ、地域の生活環境にマイナスの影響を及ぼします。さらに、不動産価格の下落にもつながり、地域経済に大きな影響を与えます。日本の空き家問題は海外でも注目されており、IMFも2020年に調査研究を行っています。
まずは日本で空き家がどのくらいあるのかを確認しましょう。
総務省が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」によると、日本の総住宅数は増加傾向にあり、2018年に約6240万戸となっています。一方、2018年における世帯数は5400万なので、住宅数は世帯数よりも約16％多くなっています。
総住宅数と総世帯数の推移を比較すると、1963年までは総世帯数が総住宅数を上回っていましたが、1968年に逆転、その後は総住宅数が総世帯数を上回る状況が続いています。1世帯あたりの住宅数は近年、ほぼ横ばいで、2018年は1.16戸となっています。
総務省「住宅・土地統計調査」では、ふだん人が居住している住宅を「居住世帯のある住宅」と定義しており、そうでない「居住世帯のない住宅」は「空き家」「一時現在者のみの住宅」「建築中の住宅」の3つに分けられます。なお、「一時現在者のみの住宅」とは昼間だけ使用している、何人かの人が寝泊まりしているなど、そこにふだん居住している者が1人もいない住宅のことをいいます。
総住宅数を居住世帯の有無別でみると、居住世帯のある住宅は約5362万戸、総住宅数に占める割合は85.9％となっているのに対し、居住世帯のない住宅は約879万戸、総住宅に占める割合は14.1％となっています。居住世帯のない住宅の大半は空き家となっており、その数は約849万戸、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は13.6％となっています。空き家率は増加傾向にあり、1988年の9.4％から30年間で4.2ポイントも上昇しています。
■やがて4軒に1軒が空き家になる
今後、空き家の数はどのようになると予想されるのでしょうか？
国立社会保障・人口問題研究所によると、日本の世帯総数のピークは2023年の5419万世帯で、その後は減少に転じ、2040年には5076万世帯になると推計しています。これは2018年の世帯数よりも約324万世帯少なくなっています。
今後、住宅の除却や減築が進まなければ、空き家数は増加することが予想されます。2008〜12年度の5年間の除却率（新設住宅着工戸数に占める除却戸数の割合）は約30％でしたが、2013〜17年度は62.2％と大幅に上昇しました。
野村総合研究所は、除却率が��2008〜12年度の水準に戻る、�∈８紂⊇�却率が高まる、という2つのシナリオのもと、今後の空き家率を予想しています。空き家率は、前者のシナリオでは2033年に25.5％、2038年には31％に、後者のシナリオでは2033年に18％、2028年に20.9％になると予想されています。
■空き家の半分はマンションなどの共同住宅
ここで、空き家の実態を確認しておきましょう。
空き家は住宅の種類別に、「一戸建」「長屋建」「共同住宅」「その他」の4つに分類することができます。2018年の一戸建の空き家は318万戸、それ以外の空き家（以下、共同住宅等）は530万戸となっており、全国の空き家のうち、半分以上がマンションなどの共同住宅となっていることがわかります。
一戸建の空き家数は、1998年には183万戸であり、この20年間で大きく増加しました。また、空き家率も上昇傾向にあり、2018年には10％となっています。
共同住宅等の空き家数も、1998年の394万戸から、この20年間で30％増加しています。
空き家率は18％前後で推移しています。
■賃貸マンションの空き家率は高すぎる水準に
空き家はその性質で分類することもできます。
売却のために空き家となっている「売却用の住宅」、賃貸のために空き家となっている「賃貸用の住宅」、別荘などの「二次的住宅」、これらに分類されない「その他の住宅」があります。
2018年には、賃貸用の住宅が約433万戸（全空き家に占める割合51％）、売却用の住宅が約29万戸（同3.5％）、2次的住宅が約38万戸（同4.5％）、その他の住宅が約349万戸（同41％）となっています。
一戸建と共同住宅等の空き家をその性質で分けると、一戸建では、「その他の住宅」が約8割を占めているのに対して、共同住宅等の空き家ではその約8割が「賃貸用の住宅」となっています。これは、賃貸用のマンションやアパートなどで入居者の退去時に一時的に発生する空き家が、共同住宅等の空き家率を高めていることを示唆しています。
もっとも、住宅市場での取引を円滑に行うためには、ある程度の空き家が必要となります。しかし、その適正比率は5〜7％とされており、現在の18％という共同住宅等の空き家率は高すぎると言えます。
■圧倒的に空き家が多いのは実は都市部
空き家率を都道府県別でみると、一番高いのは山梨県の21.3％で、和歌山県の20.3％、長野県の19.6％と続きます。一方、一番低いのは埼玉県の埼玉10.2％、次いで、沖縄県の10.4％、東京都の10.6％となっています。
このように、空き家率は都市部よりも地方で高くなっていますが、そもそも都市部では住宅総数が多いため、空き家数は都市部の方が圧倒的に多くなっています。例えば、空き家率が一番高い山梨県では空き家数は9万戸となっているのに対して、空き家率が一番低い埼玉県では空き家数は34.6万戸、東京にいたっては約81万戸となっています。
■解体費用がかけられず相続した家が空き家になる
なぜ、日本では空き家が増えたのでしょうか？
まず、世帯数の増加をはるかに上回る住宅の新規供給が続いたことがあげられます。2014年度から2018年度の5年間における住宅新設着工戸数は約467万戸、住宅の滅失戸数は約56万戸で、総住宅数は約411万戸増加しました。
この間、世帯数の増加は約211万世帯であり、結果として約200万戸の住宅余剰が発生しています。このように、日本の住宅市場では超過供給が継続して発生しており、空き家増加の一因となっています。
また、相続も空き家が増加した要因のひとつです。国土交通省の「平成26年空家実態調査」では、空き家となった住宅の取得経緯を調査していますが、空き家の56.4％が相続によって取得したものとなっています。
コストの問題も空き家が増加した理由としてあげられます。相続等により家を取得した者が、家屋解体等の費用の問題から、空き家のままにしているケースが少なくありません。実際、前述の国土交通省の調査では、空き家にしておく理由として、「物置として必要だから」に次いで、「解体費用をかけたくないから」が2番目にあげられています。
税制も空き家の増加を促したと考えられています。土地に建物が建っている場合、固定資産税が最大6分の1、都市計画税が3分の1になる住宅用地の特例措置について、2014年度までは空き家を含むすべての住宅に適用されていました。そのため、土地にかかる税金を安くするために空き家を放置する人が大量に発生し、問題となっていました。
しかし、この制度については、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、空き家に関しては住宅用地の特例が適用されなくなりました。
■「根強い新築信仰」課題は中古市場の活性化
根本的な問題は日本の中古住宅市場にあります。
中古住宅市場が活発であれば、相続した一戸建てや分譲マンションを中古住宅として売買できるので、相続等で家を取得した人は空き家のオーナーになる必要はありません。しかしながら、日本では既存住宅を買う人が多くないため、流通も少ない状況です。
既存住宅の流通について、国ごとに比較したデータも見てみましょう。全住宅流通量（既存流通＋新築着工）に占める既存住宅の流通シェアは、日本では2018年に約14.5％となっていますが、これは欧米主要国に比べると6分の1から5分の1程度の低い水準です。既存住宅の流通シェアはアメリカでは81％、イギリスでは85.9％とともに8割を超えています。フランスは69.8％と少し低くなりますが、それでも日本の5倍近い水準となっています。
日本で既存住宅の流通が乏しい理由としては、住宅に関する情報の非対称性があげられます。消費者は中古住宅を購入する際に、その品質や隠れた不具合などについて不安を抱えているものの、住宅の性能が明らかにされておらず、買い手と売り手の間に情報の非対称性が生じています。特に、木造戸建ての住宅については、築後20年程度で一律に価値をゼロと評価する慣行が存在するなど、中古住宅の価格付けにマーケットメカニズムが働いていない現状があります。
また、新築購入を重視する政策が長期間にわたり進められてきた影響で、「家の購入＝新築購入」という「新築信仰」が消費者間に広く浸透したことも、中古住宅市場が成熟しなかった理由として指摘されています。
■やがて「廃墟マンション」問題が噴出する
住宅に関しては、マンションの老朽化も問題になっています。
日本では地方から都市への人口流入が続き、都市での居住場所としてマンションが大量に供給されてきました。今後はこれらのマンションの老朽化が進むことが見込まれています。
国土交通省によると、2019年末時点で、築30年以上のマンションは全国で約213万戸存在していますが、2029年には1.8倍の384万戸、2039年には2.7倍の570万戸に増加すると予想されています。
マンションの老朽化に伴うのが大規模修繕工事の問題です。分譲マンションでは定期的に外壁や屋上、共有部などを修復する大規模修繕工事を実施するのが一般的です。マンション建設後、適切な維持管理や修繕がなされていない場合、安全性の低下や居住環境の悪化のみならず、周辺の住環境の悪化や地価の押し下げなどの問題が発生する可能性もあります。
今後は、築後長い年月が経過した多くのマンションで大規模な修繕が必要となりますが、そのための資金不足が懸念されています。国土交通省の調べでは、修繕積立金が計画よりも不足しているマンションは全体の約35％となっています。
築後長年を経過したマンションでは、居住者が高齢化していることもあり、修繕積立金の不足を解消することが困難になりつつあるという厳しい現状があります。
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宮本 弘曉（みやもと・ひろあき）
東京都立大学 経済経営学部 教授
1977年生まれ。慶應義塾大学経済学部卒業、米国ウィスコンシン大学マディソン校にて経済学博士号取得（Ph.D. in Economics）。国際大学学長特別補佐・教授、東京大学公共政策大学院特任准教授、国際通貨基金（IMF）エコノミストを経て現職。専門は労働経済学、マクロ経済学、日本経済論。日本経済、特に労働市場に関する意見はWall Street Journal、Bloomberg、日本経済新聞等の国内外のメディアでも紹介されている国際派エコノミスト。著書に『労働経済学』（新世社）、『101のデータで読む日本の未来』（PHP新書）がある。
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（東京都立大学 経済経営学部 教授 宮本 弘曉）
