JR新橋駅と有名なSL広場に隣接するニュー新橋ビル（編集部撮影）

「ビルの建て替えを計画しているが、実現するのは早くて5、6年先。その間に大地震が発生するとも限らないので、耐震改修の検討を始めた。問題は、その費用をどう確保するか」

おじさんサラリーマンの聖地、JR新橋駅の駅前に建つ「ニュー新橋ビル」が、耐震強度不足ビルとして「実名」を公表された。テレビ街頭インタビュー場所の定番、新橋SL広場に面し、1971年に完成した地上11階地下4階の商業・オフィスビルである。

3月29日に東京都が発表した「耐震診断が義務付けられている建築物の耐震診断結果等の公表について」で、同ビルは、震度6強〜7で倒壊する可能性が高い「安全性の評価�機廚侶�物とされている。東洋経済オンラインでも「独自マップ！東京23区『危ない建物』はここだ」（4月13日配信）、「注意！東京23区『大通り沿い』危ないビル一覧」（4月20日配信）、「六本木ロアビルが姿を消さざるを得ない事情」（4月25日配信）で、この問題を詳しく追ってきた。

厳しい判断に迫られているニュー新橋ビル

JR山手線沿線の駅前地区で次から次と大規模な再開発事業が進むなか、JR新橋駅前は昭和のレトロ感が漂う姿で取り残されていた。ようやくニュー新橋ビルの建て替え計画が動き出したのは、2年前の2016年3月。野村不動産とNTT都市開発が事業協力者となって「新橋駅西口地区市街地再開発準備組合」が設立された。

現在は、権利者の合意形成に向けて事業の枠組みが検討されている段階。建て替え実現まで「早くて5、6年先」（準備組合）との見通しを立てているが、過去には行政によって正式に認められる「都市計画決定」までに20年以上かかった再開発事業もある。都市計画決定の後も、具体的な事業計画などの決定・認可を経て、事業組合などを立ち上げ、権利調整を行う。そうした手続きを経て、ようやく既存ビルを取り壊して工事が始まる。

それまでの間、震度6強〜7で倒壊する可能性が高い「安全性の評価�機廚侶�物のままで営業を続けることが、今回の「実名」公表で難しくなったのは確かだろう。六本木ロアビルが決断したように先行して取り壊すのか、現在もサラリーマンでにぎわう駅前ビルを耐震改修して活用するのか。厳しい判断に迫られている。

区分所有者の合意形成が難しい

1日の乗車人員が渋谷に次ぐ27万人という新橋駅前にありながら、ニュー新橋ビルの建て替えが進まなかったのには理由がある。1棟の建物を区分した部分ごとに所有する「区分所有ビル」であるため、約320人いる区分所有者の合意形成が難しかったからだ。

同じ区分所有建物である分譲マンションでも過去に建て替えが実現した事例は2017年4月現在でわずかに232件。区分所有法では、区分所有建物の建て替えを決議するには区分所有者の5分の4以上の賛成が必要と定めており、このハードルをクリアするのがかなり困難なのだ。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックの招致が決まった2013年に、筆者はニュー新橋ビルの区分所有権を保有していた小売店経営者を取材したことがある。虎ノ門ヒルズの完成を翌年に控えて、環状2号線（新虎通り）を中心に新橋・虎ノ門エリアの再開発事業への注目が高まっていたが、JR新橋駅前は蚊帳の外に置かれていた。

「40年以上も、ニュー新橋ビルの区分所有権を持っていたが、建て替えにはまだ時間がかかる。あきらめて中国人に売ったよ」

同ビルの1階や地下階には飲食店が多いが、外国人の区分所有者が増えてからはアジア系のマッサージ店が多く出店するようになった。管理組合によると、区分所有者の外国人割合は1割以下。それでも、今後の再開発事業を進めていくうえで「日本人の区分所有者との間で考え方の違いが出てくるかもしれない」（管理組合事務局）と不安を隠さない。

分譲マンションを含めて区分所有建物の建て替えでは、成功事例に共通する事業手法がある。余っている容積率を使って規模の大きな建物を建設し、増えた床を外部に売ることで、区分所有者が建設費用などを負担せずに、現在と同等の新しい床を手に入れることができるというやり方だ。

タダ同然で新築したビルの床を手に入れられるのなら合意形成しやすくなる。しかし、ニュー新橋ビルを単体で建て替えるのでは容積率の割り増しがあまり見込めない。そこで、区分所有者の負担を減らすために、SL広場や南側の一部街区を取り込んで事業エリアを2倍以上の約2.8ヘクタール（約2万8000平方メートル）に拡大し、市街地再開発準備組合を立ち上げたわけだ。一般的に敷地が広いほうが高いビルが建てやすくなる。

ここにきて、新交通ゆりかもめの新橋駅がある東口地区でも、再開発準備組合を立ち上げる動きが出てきた。東口駅前にもニュー新橋ビルと同様に、東京都が建設して1966年に完成した新橋駅前ビル1号館、2号館があり、同様に区分所有ビルなので建て替えが進んでいなかった。

東京都港区では、2012年に「環状2号線周辺地区まちづくりガイドライン」を策定して、新橋・虎ノ門エリアの再開発事業を推進する取り組みを行ってきた。新橋駅西口地区もガイドラインの対象地区になっていたが、当時は具体的な規制内容や誘導策が書き込まれていなかった。

そこで新橋駅東口地区も加えて、17年度から2〜3年の計画でまちづくりガイドラインの改定作業に着手。西口準備組合では、より良い条件で再開発事業が進められるように港区への働きかけに力を入れている。ガイドラインが改定されれば、JR新橋駅周辺の再開発が一気に動き出すことが期待できる。

ニュー新橋ビルをどうするか

問題は、それまでの間、ニュー新橋ビルをどうするか。東口の新橋駅前ビルは、災害時に重要な緊急輸送道路に指定されている第一京浜（国道15号線）に面しているため、東京都からの補助金を得てすでに耐震改修を実施済み。慌てて再開発計画を進める必要はない。

ニュー新橋ビルは、緊急輸送道路に接していないため補助金の対象外。耐震改修を自己資金だけで行うのは区分所有者の費用負担が重く、これまでは合意形成がなかなか進まなかった。耐震診断の義務化と実名公表を盛り込んだ2013年の耐震改修促進法改正では、耐震改修に限っては合意形成に必要な区分所有者の賛成者数は、それまで全体の4分の3だったのが同2分の1に引き下げられている。

すでに建て替えが決まっているビルを耐震改修するのはもったいない話だが、さすがにこのまま放置するわけにもいかない。同ビルを担当した大手設計事務所に依頼して、できるだけ費用をかけずに耐震改修する方法を検討中。「費用が高額になると合意形成が難しくなる」（管理組合）だけに、再開発事業の成功に向けて知恵を絞る必要がありそうだ。