絶対失敗しない！マンション選び7つの法則

2014年7月28日 14時15分

■1.買ってはいけない時期がある

マンション選びは「3W1H」が大事になる。いつ（WHEN）、どこに（WHERE）、どんな物件を（WHAT）、いくら（HOW MUCH）で買うかだ。

要点は、新築価格が中古価格と著しく乖離するほど価格が高い場合には、中古になったときに大幅に値下がりする確率が高くなるため買ってはいけないということだ。

価格帯・面積単価が高い物件は利回りも高い。これは都心よりの「立地のいい」物件が有利であることを意味する。この「立地がいい」には2つの考え方がある。1つは都心へのアクセスのよさ、もう1つは高級住宅地だ。

地形上この2つは相容れない。東京都では、前者は湾岸や城東（23区東部）となるが、後者は城西・城南（23区西部）となるからだ。ここでの「都心」とはオフィス賃料の最も高い場所、東京駅西側の丸の内を指す。

例外的に青山・赤坂・麻布の「3A」と呼ばれる地域は2つの立地のよさをどちらも持つ。物件価格は極めて高額になるが、こうした地域は希少性があるので、今後も底堅いだろう。

私の試算では、地価が横ばいであれば、人は都心寄りに移動する。核家族化が進み、世帯が小さくなったことで、人々は職住近接を望むようになり、城西・城南から城東・湾岸に移動した。このトレンドに乗ったのが湾岸のタワー物件である。

駅から離れるほど中古価値は下がる。マンションは戸建てと比較して利便性が重視されるため、アクセスが悪くなれば人気が落ちるのは当然だ。

利回りが平均以上に優れている物件を選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件。ただしあまりに駅に近いと居住性は悪くなる。利便性と居住性のバランスのとれた立地がいい。

最寄り駅まで徒歩20分以上でバス利用が前提という物件は値崩れのリスクが高い。

大規模とは総戸数200戸以上が目安。規模が大きいほど共用施設が充実するほか、新築では短期間に多くの戸数を販売するため割安価格となるのに対し、中古になった途端に売り物は極端に減る。このため大規模マンションは価格が下がりづらい。

タワー物件には眺望のよさと間口の広さというメリットがあるが、それ以上にステータスシンボルとしての価値が上乗せされることがある。特に、そのエリアで一番の階数や規模を持つランドマーク物件は価値が高い。

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートル。60平方メートル未満は需要が少ない。面積を渋ると命取りになる。選んではいけない典型的なパターンは「60平方メートル台の3LDK」だ。

新築分譲の際、価格が安すぎたため、中古になったときに値上がりするという物件は、意外にたくさんある。

マンション価格は土地価格と建築費から構成されるため、計画から販売までの期間が長いマンションの場合、1年後の相場上昇を想定することができる。今はそのタイミングにある。

7つの法則すべてが当てはまるような物件は多くない。要は組み合わせで、できるだけ多くの法則が当てはまるものを選ぶことになる。

「買い時」に「適正価格以下」で購入できれば、自宅マンションは資産になる。早く知って、早く行動した人が得をし、乗り遅れるほどにそのハードルは上がっていくという事実を認識してほしい。

（沖有人（アトラクターズ・ラボ代表）　構成＝中沢明子）