これまで「住宅ローン減税」は単身者には使いづらい制度でしたが…(写真：8x10 / PIXTA）

住宅ローン控除の対象面積が50�岼幣紊�ら40�岼幣紊僕菁�度から変わる。これは自宅を購入する対象が独身にも拡大されたことを意味する。独身でも家を買う時代がやって来たのだ。

そもそも家賃はもったいない。10万円の家賃を2年間支払ったら、240万円の現金を確実に失う。毎月10万円のローン返済をするなら、3900万円程度のマンションが買える（金利0.5％・35年返済・頭金なしで計算）。


この連載の記事一覧はこちら

住宅ローンは35年で終わるが、家賃は死ぬまで60年以上払い続けることになる。同じものが持ち家なら35年で、賃貸なら60年なので、賃貸は生涯の住居費が持ち家の1.5倍以上に跳ね上がる。どう計算しても持ち家は有利なのだ。

だからこそ、東京都でも85歳以上の持ち家率は75％あり、民間賃貸比率は10％に留まっている。数字から見て、日本では何か特別な事情がないかぎり、持ち家を取得することが常識になっているといってよい。

自宅の譲渡益は3000万円まで非課税

マンション購入で資産を増やすのは簡単だ。私は自宅を住み替えて資産を1億円以上純増させている。これは実質的にお金をもらいながら自宅に住んでいるに等しい。家賃の支払いとは真逆の現象だ。

これは単身でももちろんできるし、単身は身軽だからこそやりやすい。含み益を出すための住み替えの最大の抵抗勢力は家族になるので、単身なら何の障害もない。ちなみに、自宅は売買差益に対して3000万円まで無税になる。この制度は2年おきに使うことができる。私が単身なら、2年おきに引っ越したいくらいだ。

独身時代に家を買う積極的な理由はたくさんある。

�� 定年退職時の単身率が未婚や離婚で合計約5割と高いこと��90歳を寿命にすると賃貸費用は持ち家の1.5倍はかかること��住宅ローンは65歳までに返済しないと定収が減ってからでは厳しいこと�つ蠻�後は賃貸の審査が厳しく入居しにくいこと

などだ。独身でもマンションは買った方がいいのだ。

�，砲弔い得睫世魏辰┐討�こう。
2035年時点で全国の生涯未婚率は男性が29.0％、女性19.2％と予測されている。（国立社会保障・人口問題研究所）都市部の未婚率は全国より高く、たとえ結婚しても離婚する確率も低くはない。それを含めると、「2~3人に1人が老後を単身で迎える」といって差し支えないだろう。

単身時代から積極的にマンションを買いに行くことを「家活（いえかつ）」と名づけた。就活が終われば、婚活よりも先に家活した方がいい。その家活にどの程度向いているか診断項目を作ってみた。以下の10の質問で5つ以上該当するなら、家を買うことを今すぐ考えた方がいい。

【質問事項】
□年収が400万円以上ある
□休日は一人で過ごすことが多い
□ペットが飼いたい
□田舎よりも都市に住んでいたい
□社宅や住宅手当が月3.5万円以上ない
□情報収集力に自信がある　
□やりくり上手である　
□向上心が強い　
□他人に甘えられることが多い　
□生活レベルを下げられない　

独身が必ず守るべきマンションの選び方

自宅マンション選びでは失敗は許されない。なぜなら、自宅は1戸しか買えないからだ。これで失敗すると、人生の足かせができてしまう。だからこそ、失敗しないために守るべきことを優先順位の高い順に7つ提示しておこう。

まずはなるべく若いうちに買おう。それは生涯住宅コストが安くなるからだ。新入社員でも3ヶ月経てば住宅ローンは組めるようになる。購入は早いに越したことはない。

物件選びで一番重要なのは立地だ。マンションは「1に立地、2に立地」なのだ。首都圏であれば、千代田区・中央区・港区・渋谷区・江東区・品川区・目黒区の7区がAクラスで、資産性が高い。Bクラスは文京区・台東区・豊島区・新宿区・世田谷区・墨田区の6区までだ。このエリア以外では資産性が保ちにくいので、あまりお勧めできない。このエリアの物件価格が高いというなら、新築でなく中古でもいい。

駅からの徒歩分数は4分以内が望ましい。単身向きはファミリータイプよりシビアに駅から離れると命取りになる。5分以降は1分遠くなるに従い、資産価値の落ち方が早くなる。

販売価格が適正価格以下であることを確かめよう。私が主催するマンション価格情報サイト『住まいサーフィン』では、新築マンションすべてに適正�崔渦舛鯢充┐靴討い襦Ｃ羝泥泪鵐轡腑鵑覆蕁▲泪鵐轡腑麑召塙羲嫉慊蠅如∪�約ベースの取引価格を査定できるので、参考にしてもらいたい。高値づかみだけは避けなければならない。

面積は少なくとも30�岼幣紊�絶対条件になる。理由は住宅ローンの面積制限の下限値だからだ。できれば、40�岼幣紊諒�がいい。住宅ローン控除の下限値だからだ。住宅ローン控除があると、現在の金利水準では住宅ローンが実質マイナス金利になる。

住宅ローン控除では借入残高の1％が還付されるのに対して、現在の金利は1％未満だからだ。住宅ローンを借りると金利負担がゼロである以上に、お金がもらえるのが現状なのだ。

なお、この控除額は22年度以降見直される見込みだ。また、40�崑罎両�規模物件の住宅ローン控除適用にあたっては所得制限もあるので、来年度以降の税制の詳細が明らかになるのを待ちたい。

総戸数は多い方が吉

物件は総戸数がなるべく多く、共用部分が充実している方がいい。例えば、ジムやゲストルームやカーシェアなどは大規模マンションでないと揃っていない。これはQOLを高めるが、ファミリーよりも単身の方が利用価値は高いものだ。

階数は低層よりもタワーマンションの方が資産性は高い。ランドマークとして目立つ物件ほど、価格が下がりにくい。タワーの低層階には単身向きの住戸が多い。

整理しておこう。単身が家活するには、以下の7つの法則を守ろう。�イ泙任鷲�須と思ってもらいたい。

�’�齢の若いうちに�� 都心のアクセスの良い行政区で選ぶ�� 駅徒歩は4分までがベター�� 適正価格以下で�� 面積は30�屬�絶対条件、40�岼幣紊�ベター�� 大規模の方が共用部分は充実�� タワーの方が資産性は高い

​日本の総人口は減少の一途をたどっている。東京は今のところは流入が多いので人口が増えているが、少子高齢化でファミリー世帯は既に右肩下がりに下がっている。現時点でも、ファミリー世帯は98万しかおらず、独身世帯139万で増え続けている。

また、面積が狭いほど賃料単価は高くなるので、単身向きの住戸ほど利回りが高い。こうなると資産性が安定するのは面積が狭い住戸になりがちだ。このため、住宅ローン控除の制度に不動産業界団体から要望が政策提言の形で行われてきた。そしてこの度、マイホームの面積は40�岼幣紊吠儿垢気譴拭�

40�崑罐泪鵐轡腑鵑�値上がりする必然

この変更が不動産価格に与える影響は大きい。住宅ローン控除の新たな対象となった40�崑罎離泪鵐轡腑鵑鯔粗�の条件（3900万円・金利0.5%・35年・頭金なし）で購入した場合、13年で400万円以上の還付金がもらえるようになる。

そうなると、40�崑罎離泪鵐轡腑鵑麓�要喚起され、値上がりは必至だ。400万円以上の還付金と値上がり益が狙えるので、仲介手数料や諸費用を充分にまかなうことができ、一時的にブームになるだろう。

自宅は誰にでも必要なものなので、それで資産形成するという手法を身につければ一石二鳥ということになる。このためにはきちんとした自宅購入の知識を蓄えるしか方法はない。その知識で早く行動した人が最大利益をつかむことになるだろう。