不動産投資は「都心」と「ワンルーム」がカギ 成功者が語るアドバイス

賃金があがりにくい今、給料を上げるために一生懸命働くよりも、手っ取り早く副業で稼ごうと考える人が増えるのは当然だろう。

しかし、仕事はおろそかにできないし、時間も限られているというところに会社員の副業の難しさがある。つまり、お金は欲しいが手間も時間もかけたくない、というわけだ。

この条件を満たすものとして、不動産投資がある。『年収350万円のサラリーマンから年収1億円になった小林さんのお金の増やし方』（SBクリエイティブ刊）の著者、小林昌裕さんは、会社員として働く傍ら不動産投資を始めたことで人生が大きく好転した。

今回はその小林さんにお話を伺い、この副業を成功させる秘訣の一端をお話しいただいた。

――『年収350万円のサラリーマンから年収1億円になった小林さんのお金の増やし方』について。まず本書をお書きになった動機のところからうかがいたいです。

小林：私は会社員をやりながら、まず不動産投資を始めたのですが、本業以外のビジネスをしたことで人生が変わりました。

もちろん、最初は会社を辞めるつもりはなくて、あくまで収入の柱を増やそうということだったのですが、結果的に収入は増えましたし、その時のやり方は再現性のありそうなものが多かった。それなら、本の形でたくさんの方に知ってもらいたいと考えたのがきっかけです。

――ぶしつけな質問ですが、本当に「年収１億円」を稼げるようになったのでしょうか。

小林：今は勤めていた会社をやめて、不動産投資の事業を法人化しているのですが、1億5000万円くらいは利益が出ています。法人化といっても、ほとんど一人でやっている会社なので、「年収1億円」といってしまってもウソではないかなと思います。

――副業をはじめた理由はどんなことだったのでしょうか。

小林：26歳の時に転職をしたのですが、その時に人生を考え直したんです。転職して会社員を続けること自体に抵抗はなかったのですが、この先も同じように会社員をやっているのはまずいんじゃないかという漠然と不安を感じたんですね。

転職先の会社の上司は、だいたい年収が700万円くらいで、決して低いわけではないにしても、家族がいてローンがあって、ということで3万円くらいのお小遣いでやりくりしていました。

それを見て、自分もこのままだと10年後は同じようになると思ったんです。それはすごくまずいことのような気がしました。それで、月に5万でも10万でも、給料以外の収入を作れないか、ということで不動産を買ったんです。

――サラリーマンの副業は「まず不動産投資」というのが小林さんのお考えです。この理由はどんなところにありますか？

小林：サラリーマンや公務員の方々は社会的信用があるので、始めやすいんですよ。まずローンが組みやすいですから。

不動産投資というと、マンションを一棟買うようなイメージがあって大金持ちしかできないように思う人もいますが、実際はそんなことはなくて、分譲マンションを一部屋買うところから始められます。自分の身の丈にあった規模で始められるのが魅力です。

それに、不動産を買って、入居者が入って毎月家賃が入ってくる仕組みさえ作ってしまえば、特にやることはないですから、サラリーマンの仕事に支障が出ることはないですしね。

――不動産ビジネスの経験がない人間からすると、物件を買ったはいいけど、入居者がなかなか決まらないという「空室リスク」が怖いです。

小林：中古でもいいので、都心の区分マンションを買えば、実際はそこまで空室リスクはないと思います。

それと、最近は空室リスクを保証してくれる管理会社もありますしね。

――最初に都心の区分マンションを買って、毎月家賃収入が入るようになったとして、もっと手を広げていきたい時はどんな選択肢がありますか？

小林：まず区分マンションを買って、家賃収入を得られるようになって、慣れてきたら2つの道があります。同じように都心にワンルームや1LDKの区分マンションをもう一つ買うか、一棟ものにシフトするかというところですね。

ただ、中には都心のワンルームだとかファミリー向けの区分マンションを都心に買うのはあまり魅力を感じないという人もいるんですよ。ローンの支払いや物件の維持管理費を払うと、手元に残るお金は案外少なくて、良くても毎月プラス2万円くらいにしかならないので。

その代わり、都心のマンションは資産価値が下がりにくいため、将来の年金代わりになるというメリットがあるので、私はこちらの方をすすめているのですが、どうしても最初から一棟もので始めたいという人は、地方都市の中心部に一棟買うというのも手です。

同じ部屋数、同じ間取りの不動産が、東京の半分くらいの値段だったりするので。東京で不動産投資をすると、家賃で回収できる利回りがだいたい6％から7％くらいなのですが、地方では12％くらいにはなりますから、キャッシュフローの面からは魅力がありますよね。

――地方は不動産価格が安い一方で、家賃も安いです。それを考慮しても地方の方が利回りがいいということですか。

小林：そうです。都市によっては10室のマンションを4000万円くらいで買えたりするのですが、家賃を4万円に設定したとして、ひと月40万円で、年間480万円ですから、利回りは12％になります。

これはあくまで空室が出ない前提での計算ですが、地方というのは概してキャッシュフローはいいです。
（後編につづく）