住み替えの際注意したい住宅ローンのダブルローン メリット・デメリットを解説
マイホームの買い替えや住み替えの際、旧居の住宅ローンの返済をしつつ、新居の住宅ローンを借り入れるケースがあります。このように住宅ローンが二重になっている状態が「ダブルローン」です。
この記事では、家の住み替えにあたってダブルローンを組むメリットと注意点を解説します。
ダブルローンとは
住宅ローンを二重で借り入れるダブルローンとはどのようなものなのでしょうか。ローンが二重になる三つのパターンを解説します。
住み替えの際の二重のローン
一般的に「ダブルローン」といった場合、住み替えの際に住宅ローンが二重になるケースを指します。すでに住宅ローンを組んで自宅を購入している人が、ローン完済前に新居の購入資金として住宅ローンを新たに組むとダブルローンとなります。旧居の住宅ローンを返済しているなか、新居の住宅ローンの返済も始まるため、返済負担は必然的に大きくなるでしょう。
住み替えでは多くの場合、現在のマイホーム（旧居）を売却して得た資金をローン残債の返済にあてます。しかし、旧居の売却代金だけでは返済しきれないケースもあります。
このとき、旧居のローン残債分と新居購入のための住宅ローンを一括して借りられるのが「住み替えローン」です。通常のダブルローンだと別々の金融機関から借り入れることになります。そのため、毎月の返済額が膨らみがちなのが難点です。一方、住み替えローンは同じ金融機関で返済を一本化できるため、ダブルローンの返済負担を軽減できる可能性があります。
セカンドハウスローン
マイホームの住宅ローンを返済しつつ、別荘や親戚が住むための家など自宅以外のセカンドハウス購入を目的に新たなローンを組んだ場合も、ダブルローンに該当します。
住宅ローンは融資を受ける本人の生活の本拠を得るための借り入れであることから、一般的なローンと比較して、金利などの条件が優遇されています。別荘購入などで使えるセカンドハウスローンも、住宅ローンに近い条件で借り入れることは可能です。ただし、本宅のローン返済額とセカンドハウス購入用ローンの返済額を合算しても返済負担率（返済比率）が基準以内であることなど、返済能力が慎重に審査されます。
収益物件は不動産投資ローン
マイホームの住宅ローンの返済期間中に、賃貸アパートなどの収益物件を購入するためのローンを追加で組む場合もあります。収益物件の取得のために利用できるのは住宅ローンではなく不動産投資ローンであり、住宅ローンのダブルローンにはなりません。投資目的で借り入れる不動産投資ローンは、マイホーム購入を目的とした住宅ローンよりも金利が高めに設定されています。
不動産投資ローンのほか、住宅ローンを借り入れながら自動車ローンや教育ローンなどを借り入れるケースもあります。状況的には二重ローンであることに変わりありませんが、ダブルローンといえば住宅ローンのダブルローンを指すのが一般的です。この記事では、ダブルローンを住宅ローンのダブルローンに限定して解説していきます。
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ダブルローンのメリット
ダブルローンを組むメリットはどのような点にあるのか、順番に見ていきましょう。
新居購入に余裕が生まれる
新居の物件選びやスケジュールに余裕が生まれる点は、ダブルローンの大きなメリットです。
マイホームの住み替えには「売り先行」「買い先行」「同時決済」の3種類のタイミングがあります。現在の自宅を売却してから新居を購入するのが「売り先行」、反対に新居を購入してから現在の自宅を売却するのが「買い先行」です。
本来は、自宅売却と新居購入を並行して進め、決済も同日に行う「同時決済」が理想的です。ただ、現実には売却と購入のタイミングを完全に合わせることは難しく、売り先行で住み替えを行うパターンが多くなっています。
売り先行は売却代金でローンを完済したうえで新居を購入できるので、資金計画を立てやすい点が魅力です。しかし、売却に時間がかかるといつまでも新居を購入できないため、気に入った物件があっても購入の機会を逸してしまうリスクがあります。
ダブルローンの場合は買い先行となるため、自宅の売却活動の動向を気にせず、じっくりと腰を据えて新居選びができます。物件探しに時間をかけることで、より理想的な物件に出会えるチャンスが広がるのはダブルローンならではの利点です。
仮住まいの必要がない
ダブルローンによる買い先行のもう一つのメリットは、住み替えにあたって仮住まいを用意する必要がないことです。
通常売り先行では、現在の自宅の売却が先行するため、売却してから新居が決まるまでの間は住む場所がなくなってしまいます。一時的に賃貸住宅を借りる、ホテルに長期滞在する、親戚の家に身を寄せるなど、仮住まいの手配が必要です。賃貸住宅の賃料やホテルの宿泊料金、引っ越し費用など余分なコストを支払わなければなりません。
対する買い先行では、自宅に住んだまま新居探しをするため、新居引渡し後に自宅から引っ越せば住み替えが完了します。仮住まいを考慮する必要がなく、余分な費用や手間を抑えることができます。
セカンドハウスで二拠点生活ができる
別荘などのセカンドハウスを購入する目的でダブルローンを組む場合、毎月の返済負担は大きくなるものの、自己所有の物件で二拠点生活を送るというゆとりある暮らしができるのが魅力です。
夏休みなどの長期休暇にゆったりと過ごす場所として使うのはもちろん、リモートワークの多い職種であれば、ワーケーション先として活用してもよいでしょう。
ダブルローンを組む際の注意点
多くのメリットがあるダブルローンですが、借り入れにあたっては注意すべきポイントもあります。
毎月の返済額が大きくなる
ダブルローンを組むうえで最も注意すべきは、毎月のローン返済額が大きくなることです。
当然のことながらダブルローンを組めば二重の支払いが生じることになるため、1軒分のローン返済だけで家計が圧迫されているようでは、到底返済を続けられません。家計に十分余裕がある世帯でないと、ダブルローンを組むのは厳しいでしょう。
住み替えにあたっての一時的なダブルローンであっても、旧居の売却に時間がかかれば家計を大きく圧迫する可能性があります。旧居を売却して残債を完済するまでは返済額が住宅2軒分になるので、事前にしっかりとした資金計画を立てることが重要です。
金融機関の審査が厳しくなる
ダブルローンは2軒分のローン返済をするため、返済額も大きくなります。現在のマイホームを売却することを前提に新居の住宅ローンを借り入れたとしても、売却に時間がかかるケースも想定されます。
売却時期が遅れてもダブルローンを返し続けられる返済能力が求められるので、金融機関による審査はよりシビアになります。
セカンドハウスローンによるダブルローンは長期にわたって返済負担が増すため、さらに審査が厳しくなることが想定されます。
住宅ローン控除は1軒分のみ
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、住宅ローン控除を受けるためには、「自宅として本人が居住している」という要件を満たしていなければなりません。現在のマイホームが控除期間中であっても、新居に引っ越すと要件を満たさなくなるため、住宅ローン控除を受けられなくなるのです。
その代わり新居で新たに住宅ローン控除が適用されるものの、居住する1軒分しか控除されない点は認識しておきましょう。
空いている家を賃貸に出せない
ダブルローンの買い先行でマイホームを住み替えたとき、前の自宅が売れるまで賃貸に出して家賃収入を得ればいいのではないか、と考える人もいるかもしれません。しかし、ダブルローンの場合は賃貸に出すことは原則としてできません。
なぜなら、前の自宅の住宅ローンも返済し続けている状態だからです。住宅ローンはあくまでもマイホームを取得する目的で借り入れるローンであり、収益物件化する場合には原則使えません。
同様の理由で、セカンドハウスローンで購入した別荘を使わない期間のみ賃貸に出したり、民泊として活用したりといったことも基本的にできません。使わない期間を賃貸や民泊で活用したいと考えるのであれば、住宅ローンから事業用ローン（不動産投資ローン）に借り換える必要が出てくるでしょう。
ただし、先ほど説明したとおり、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高いため、毎月の返済負担が大きくなる点に注意が必要です。
なるべく住み替えローンを利用する
ダブルローンを組む場合には、住み替えローンを利用するのがおすすめです。
別々の金融機関から二つのローンを並行して借り入れる場合、各金融機関との手続きをしなければならず手間がかかります。
住み替えローンを利用してダブルローンを一本化することにより、手間を省力化できます。売却タイミングと購入タイミングの調整など条件を満たす必要はあるものの、事前に住み替えローンを利用できないか金融機関に相談してみるとよいでしょう。
まとめ
ダブルローンとは、一般的に住宅ローンを二重で借り入れている状態をいいます。マイホームの住み替えには三つのタイミングがあり、自宅売却前に新居を購入する「買い先行」ではダブルローンが発生することがあり得ます。
ダブルローンにはメリットがある一方、返済負担が大きくなるなど注意点も存在するため、利用にあたってはしっかりと資金計画を立てましょう。
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