タワマン富裕層の｢節税技｣は相続税だけではない
東京湾岸に立ち並ぶタワーマンション。高層階は景色がいいだけではない（写真：筆者撮影）
タワーマンションの高層階は眺望の良さなどから、低層階より割高で売買される。ところが、相続時の評価は実際の売買価格の数分の1になることもある。これに目をつけた「タワマン節税」が横行したため、国税庁は来年の相続分から評価額を見直すことになった。
実はマンションの全所有者が払う固定資産税にも同じ構図があるのに、見逃されている。この機会に正すべきだ。
まず、タワマン節税の仕組みから説明しよう。例えば、1億円の部屋があったとする。これを資産家が1億円の借金で買う。そして亡くなった時の評価額が半分の5000万円になり、借金が9000万円残っていたら、差額の4000万円を資産全体から引いて相続税を軽減することができる。一方、昨今のマンション事情を考えると、部屋の価格は値上がりしている可能性さえある。
高層階ほど「タワマン節税」が有利なからくり
なぜこんなことが可能になるのか。
相続税評価は、土地と建物に分けて行われる。土地は、相続税路線価が使われる。毎年7月に国税庁が発表するもので、全国の津々浦々の道路に価格がついている。
建物は、固定資産税の評価額が流用される。建物の評価は、同じ建物を仮に建て直した場合にいくらかかるかを総務省が定める建築材料や工法の値段などを積み上げて計算する。「再建築価格」という。
マンションは、全体の再建築価格を算出して土地の評価額と合算し、その合計額を部屋ごとの専有面積に応じて割り振る。エントランスや廊下などの「共有部分」の費用も全所有者に割り振られることになる。こうして算出されるので、専有面積あたりの価格は、最上階だろうが、1階だろうが同じになる。
ところが、実際の価格は人気の高層階ほど高い。評価額との開きは、高層階ほど大きくなる計算になる。また、タワマンは敷地に対する住戸数が多いため、低層マンションなどと比べて土地の持分割合が低くなりやすい。そのため相続税評価額が時価（市場価格）よりもかなり低くなるケースが多い。
不動産を売却した時は、その売却価格を確定申告で税務署に届ける。国税庁によると、例えば東京都内の築9年、43階建てマンションの23階の約68�屬良�屋は、1億1900万円で売却されたが、相続税評価額は3720万円と、3分の1以下だった。タワマンでなくても差は出る。福岡県にある築22年、9階建てのマンションの9階にある約78�屬良�屋は3500万円で売れたが、評価額は1483万円と、半分以下だった。
富裕層は「タワマン節税」を駆使している(写真：筆者撮影)
国税庁は2018年の実績に基づいて分析した。すると、評価額が実勢価格の半額以下のマンションは66％を占めた。中でも、4割以下が42％を占める。高層階ほど開きが大きくなって、合法的に使える節税なので、富裕層が「タワマン節税」を検討するのは当然といえるだろう。
ちなみに、2021年の死者数約144万人に対して相続税がかかった人の割合は9.3％と1割もいない。課税される資産がなければわざわざ借金をしてもリスクだけなので、マネをする意味はない。タワマン節税は、相続する財産が多い富裕層が、借金を作って課税される資産を減らすために行われるものだからだ。
タワマン低層階の住民には不公平な改正
この不公平な状況を変えようと、国税庁は動いた。来年の相続分から、マンションの相続税評価額を実勢価格の60％以上にする。部屋の所在階や築年数などの取引実績データをもとにした換算式で、相続対象の物件ごとに60％の理論値を算出し、従来の評価額と比べて高いほうを採用する。その根拠は一戸建ての平均が約60％であるということだ。
せっかく理論値を用いるのであれば、すべてを理論値で統一すればいいはずだが、60％を超える評価額がついている相続案件については、従来の評価額を優先する。国税庁の分析によると、マンションで実勢価格の66％を超える評価額は全体の16％以上あった。8割を超える評価額も9.5％あった。こうしたマンションはタワマンなどの低層階である可能性がある。
評価額が比較的高いマンション所有者が亡くなった場合に、相続財産が一定額を超えると相続税を課税されることになってしまう。これは逆の意味で不公平にはならないのか。
また、固定資産税にも同じ構図で不公平感がある。相続税であれば、資産が少ない人は関係ないが、固定資産税はマンションの所有者全員にかかる。
先述のように、相続税の建物評価は固定資産税の評価を流用している。土地には相続税路線価が使われ、公示地価の8割が目安とされるが、固定資産税にも路線価がついており、同7割が目安とされている。部屋ごとの評価額は相続税と同じように、土地と建物の合計額を専有面積に応じて割り振る。
これは、実勢価格で考えた時に、マンションの高層階住民の固定資産税負担が低層階に比べて小さくなることを意味する。
総務省もこの問題はわかっているため、2017年以降に新築されたタワマン（高さ60m超）を対象に、上層階への課税額を数％上げ、下層階を同程度下げる微修正があった。しかし、実際の取引価格をもとにした国税庁の分析は、これが焼け石に水であることを示している。しかも、対象はタワマンだけで2016年築以前には適用されない。
高層階は固定資産税を低く抑えながら相続税対策
低層階が支えている高層階だが、高い階ほど固定資産税の負担感は低くなっていく(写真：筆者撮影)
そもそも、マンションの高層階は下層階が支えているから存在できる。エレベーターも高層階ほどよく使う。それなのに、専有面積が同じだったら税額は同じでは、下層階の住民は納得がいかないだろう。高層階の所有者は、固定資産税というランニングコストを比較的低く抑えてもらいながら、相続税対策もできてしまうのだ。
今回、相続税対策では一定の効果が期待できるかもしれない。国税庁の対策は実際の取引額を基にしているので、説得力がある。いっそのこと、実際の取引データを豊富に持つ国税庁が評価をして、固定資産税のために評価額を提供すれば納得性が高いのではないだろうか。同じ道路に2つの路線価がついているのも税金の無駄遣いといえる。
政府は増税ばかり言わず、相続税と固定資産税の評価を整理してはどうだろうか。
（松浦 新 ： 朝日新聞記者）
