「住むに最高、資産価値も最高！」不動産を買うならテッパンは、やっぱり“あの街”だった

2022年4月15日 5時0分

都内のマンションの価格が上昇し続けている今。

どんな基準でどこに不動産を買うのがよいか迷っている人も多い。

そんななか、東京には、いつの時代であっても変わらぬ価値を持ち続ける“特別な存在”の区域がある。

不動産のプロが口をそろえて、もし不動産を買うなら「やっぱり◯◯区！」という。

ヒエラルキーの頂点に立つ地域とは？

▶前回：年収1,500万超のハイスぺ男子の婚活に異変。“恋愛と不動産”にまつわる最新事情とは

1．港区在住者の年収平均は1,163万円！この数字の意味とは？

不動産においてヒエラルキーの頂点に立つ、その地域とは“港区だ”。

「やっぱり…」という声も聞こえてきそうだが、不動産のプロたちは、「港区に物件を買っておけば、間違いない」と声をそろえる。では、その理由について説明していこう。

東京の南東部に位置する港区は、東側が海に面したシーサイドシティだ。

人気の飲食店や商業施設が集まる「青山、赤坂、六本木」などを中心とした最先端の情報発信地である一方で、東京湾に面した「台場や芝浦」などの湾岸エリア。また、「芝や大門」などには歴史を感じられる貴重な文化財や史跡があるなど、多彩な魅力を持った街となっている。

そんな港区は、高所得者層が住む街としても知られている。

総務省「課税標準額段階別令和2年度所得割額等に関する調」によると、東京都港区在住者の平均年収は約1,163万円。

東京都の中で最も平均年収が高く、日本全国の平均年収が433万円という時代にあって、いかに港区に「稼ぐ人々」が集っているかがわかるだろう。

さらに、港区は「社長の住む街」として全国トップだと、メディアで取り上げられることも多い。

なぜ「稼ぐ人々」が、港区を選ぶのか？

その理由は、ずばりこの地域の物件の「資産性の高さ」だ。

以下にあるのは、マンションの無料会員制セカンドオピニオンサイト『住まいサーフィン』が発表した「資産インフレ駅ランキング」（2019年2月掲載）。

これは「購入したマンションを中古マンションとして売り出した際に、どれくらい値上がりしたか？」という比率を、駅単位で表したランキングだ。

この表に示されたインフレ率が高ければ高いほど、資産価値があるといえる。

出典：住まいサーフィン「資産インフレ駅ランキング」。計算式は以下【資産インフレ額＝新築価格 × 資産インフレ率 × 総戸数】、【資産インフレ率 = (現在の中古時価－新築価格) ÷ 新築価格】

ご覧の通り5位までのランキング中で、2位の千代田線「新御茶ノ水」駅以外はすべて港区。

港区では中古マンションになっても値段が下がりにくいだけでなく、さらに上昇する可能性もありえることをデータは示している。

そもそも超高級マンションと呼ばれるような高額物件ばかりの港区では、高所得者でないと物件購入も難しい。

だが高額物件を買える者が集い、値上がりを見込み購入し、住み替えなどを繰り返しながらさらに資産を増やし、その資産が次の世代へと引き継がれる。

一度レールに乗れば外れない、まるで「港区不動産人生ゲーム」だ。

そのうえ、港区には、贅沢な暮らしを謳歌することを楽しむ人が多いエリアでもあり、そのような人に出会うチャンスも多い。

この希少な体験を求めて、アクティブでエネルギッシュな人が集まり、さらに街が活性化していく。

では、実際港区の物件の相場はいくらなのか。そして、港区のなかでも、今注目すべきエリアはどこなのだろうか。

次ページで解説していく。

港区の不動産はどこまで上がり続けるのか・・・？

2．港区の物件価格が高騰し続ける理由

土地購入サイト「SUUMO関東版」（リクルート）によると、港区の坪単価は、743万円（2022年4月14日時点）。近隣の品川区が、313.6万円（2022年4月14日時点）であることを考えると倍以上をマークしている。

不動産コンサルタントの沖有人さんは、こう語る。

「物件の価格は2015年までに急速に上がりました。1億円で新築マンションを購入して、竣工時には1億2,000万円に値上がりしているなんて物件もあったほどです」（沖さん）

コロナ禍に突入し、物件価格はさらに高騰した。

コロナで世界的に労働力が不足したことにより、資材代などを含む建築費が上昇したというのも理由の1つだという。

そんな状況下でも、港区の物件は安定して売れ続けている。

「特に、港区の中でも最高ランクに位置する『3A』と呼ばれる青山・赤坂・麻布の3地区は、ネームバリューが高く、資産価値は変わらず保たれ続けています」（同）

沖さんによると、建設費が上昇したことでマンションの売主であるデベロッパーは「価格は変えずに広さを変化」させるといった工夫を図ったという。

たとえば、コロナ前では3LDK75平米だったところを、65平米に縮小したりするなどして建設コストをおさえたというわけだ。

すると、広さを求める人は中古物件を購入し、中古物件の価格も上昇。新築中古問わず、港区の物件は売れ続けるという現象が生じている。

「長期的な目線で見た場合、この流れは続くと思います。富裕層が多く住むエリアのため、中古物件でもハズレ物件が少ないのも港区の魅力です。住みやすさと資産性を考えるのであれば、港区を狙うのは当然の流れでしょう」（同）

3. これからは、開発が進む『虎ノ門』に注目！

住んで良し、買って良しの港区。

そのなかでも、注目エリアを不動産ジャーナリストの坂根康裕さんに聞いてみた。

「これからを見据えて狙ってほしいのは、虎ノ門・麻布台プロジェクトとして開発が進む“新虎通り”周辺エリアです。

新橋から虎ノ門をつなぐ新虎通りは、国家戦略特区として認定され、景観や環境に配慮された街づくりが行われています。

すべてが完成すれば、パリのシャンゼリゼ通りのような美しい街並みになるそうです。

また、私が実際に見て感じたことですが、虎ノ門を代表するタワマンの内装や、高層階から見た景色は素晴らしく、都会らしい高揚感を感じられるものでした。

この付近に住まうことは、これまでにないステータスをもたらしてくれることでしょう」（坂根さん）

「虎ノ門・麻布台プロジェクト」とは“緑に包まれ、人と人をつなぐ広場のような街ーModern Urban Villageー”をコンセプトとしたが都市開発プロジェクトだ。

虎ノ門5丁目、麻布台1丁目および六本木3丁目の各地内を舞台に「国際都市の洗練さと、小さな村のような親密さを兼ね備えた、世界に類のない、まったく新しい街」の誕生のために超一流の建築家やデザイナーが集結。新しい都市の創出を目指すという。

「現在、虎ノ門には新築マンションの建設計画があり、すでに販売がスタートしている物件も多数あります。

今後、今より住みやすくなり、物件も値上がりする可能性が大きいので、要チェックです」（坂根さん）

◆再開発が進むエリアでは、地域全体の資産価値が高まる

都内の新築物件の情報を誰よりも知っているであろう『SUUMO新築マンション』編集長の柿粼隆さんに、港区で分譲マンションを購入するのにおすすめのエリアを聞いてみた。

「新築マンションは『供給があるエリア』から選ぶのが前提となりますので、供給がないエリアはおのずと対象外となります。

また、シンボリックな新築マンションが供給されると、エリアの人気が高まり、資産性も底上げされることは珍しくありません。

そうした観点で考えて、現在、物件が供給されているエリアに限定すると、白金高輪、三田、芝浦、虎ノ門、浜松町などが再開発やタワーマンションの建設があり、注目エリアかと思います」（柿粼さん）

と、ここでも虎ノ門の名が挙がった。

そこで、物件情報ポータルサイト『SUUMO』に掲載されている『虎ノ門エリア』の注目マンションを、東カレがピックアップ！

◆「神谷町」駅から徒歩2分という好立地！『ブランズ愛宕虎ノ門』

東京メトロ日比谷線「神谷町駅」から徒歩2分、都営三田線「御成門」駅から徒歩7分という好立地に誕生したのが『ブランズ愛宕虎ノ門』。

周辺エリアは、国家的な大規模開発が進行中で、今後国際色豊かで仕事、遊び、買い物、そして文化が集まる都市生活が実現するとされていて住環境は抜群だ。

「先進と癒し」をコンセプトにした外観デザインは、秀麗かつ個性的。

エントランスホールはホテルのような癒しを提供し、コンシェルジュが出迎えるなど、納得の港区クオリティを堪能することができる。

注目は、17階建てタワー型レジデンスの上層階16階・17階に用意された、全93邸のうち8邸のみとなる「Pent Floor」。

最大の魅力は、「1フロア4邸」だからこそ叶う「全邸・角住戸」という贅沢なつくり。

さらに、75平米台～116平米台と多彩な住戸プランが用意されていたり、「天井高・約2.95m（リビング折上部以外の居室は約2.7m）」、「天井カセットエアコン」、ほかにも機能性とデザイン性を兼ね備えた家電が設置されたキッチンやバスルームなど、住まう人の暮らしを快適にする設備が充実！

投資としても、家族と住まうにも優れた物件だ。

さらに、各階には住戸専用の「トランクルーム」を設置。より私邸を広く使えるという点も、本物件ならではの魅力だ。

「Pent Floor」は75平米2億円と価格ははるが、優れた利点が備わっているので、払う価値は十分。

六本木・麻布・赤坂・霞ヶ関と言ったエリアが徒歩圏という都心立地に寄り添いながら、「人生において、誇りある暮らし」が叶う物件といえるだろう。

参照：『ブランズ愛宕虎ノ門』の詳細はSUUMOでチェック！

今回新注目エリアとして挙がった「新虎通り」の他にも、港区にはまだまだ「買って間違いのないエリア」が存在するという。

さて、その街とは？

人気は、あの新駅付近に集中!?

4．ファミリーが落ち着いて暮らせる！『湾岸エリア』＆『浜松町エリア』も外せない！

明治時代の末から始まった、東京湾南岸の埋め立て事業。

そうしたなかで生まれた港区湾岸エリアや開発が進む浜松町エリアもまた、不動産関係者及び不動産投資家が注目しているエリアだ。

実は、港区は都心において「緑被率（緑で覆われた面積の割合／概ね5年に1度調査される）が高く、2017年度の発表によれば港区の緑被率は21.78％。

港区全域の5分の1が緑に覆われていることがわかっていて、中でも芝浦・港南地区は緑地が増加。

マンション等の大規模施設が整備されることにより、新しい緑地が創出されているという。

緑は人の心に安心感や安定感を与え、リラックスさせる効果があることは周知の事実だが、そうした面から、環境を重視する子育て世代から人気が高いのが湾岸エリア＆浜松町エリアなのだとか。

「港区には、人気の学校が多数あります。インターナショナルスクールなども身近で、グローバルな教育環境に魅力を感じて購入されている方が多い印象です」（柿粼さん）

柿粼さんのいうように、東京都の御三家幼稚園（若葉会・愛育・枝光会）、慶應義塾幼稚舎、聖心女子学院などの名門私立から、インターナショナルスクールまで、港区には人気の教育機関が多数ある。

このような教育機関への交通利便性を考えて、教育に関心があるファミリーが集まることから必然的に治安が良いことも魅力となり、ファミリー向け物件の多い湾岸エリア＆浜松町エリアが選ばれているという。

なお、港区では独自の「子ども・子育て支援新制度」法を成立。平成27年度から施行され、0歳から中学卒業まで児童手当を支給。3～5歳までの幼稚園や保育園、認定こども園の利用料が無償化になるなど、子育てしやすい環境が整えられている。

では、湾岸エリア＆浜松町エリアで、おすすめの物件は？

◆憧れのベイエリアライフを満喫できる『プラウドタワー芝浦』

※「プラウドタワー芝浦」の完成予想図

緑豊かで、湾岸エリアらしい利便性と快適さを合わせもつ地上33階建て、全421戸の免震タワーレジデンスが、2023年3月、芝浦に誕生する。

アジアヘッドクォーター特区の1つとして、高輪ゲートウェイ駅を基点に、国内外のハブ拠点となるべき街づくりが行われているが、この『プラウドタワー芝浦』はまさにそのエリアにあり、今後、その価値は高まると思われる。

JR山手線「田町」駅最寄り、京急線や都営三田線も近く、マルチなアクセスを実現。2方向のアクセスに便利なよう2箇所のエントランスを設け、住まう人の利便性を高めてくれているのもうれしい。

品川駅までタクシーで740円程度。羽田空港国際ターミナルへもタクシーで5,000円程度。グローバルに活躍するビジネスマンなどには垂涎の物件といえるだろう。

マンションのすぐ横には、「PLAZA」と名付けられた約1,900平米の公開空地がある。

季節に合わせて彩りを添える様々な木を植えられ、都心の森を創り出している。木漏れ日を浴びて楽しむことができる散策道が設けられ、若いファミリー層から高齢層まで幅広い世代が楽しめる。

『プラウドタワー芝浦』は、緊張を強いられがちな都心において、家族がリラックスできる快適空間も魅力。

マンション内にはコンシェルジュカウンターのほか、キッズルームも併設。約72平米のプランは、東京都子育て支援住宅認定対象プランにもなっていて、ファミリー層におすすめだ。

※プレミアムフロアの3001号室
3LDK+N+WIC　専有面積98.25平米　バルコニー面積13.35平米　販売価格1億7,300万円

おすすめのプランは、プレミアムフロアの3001号室。専有面積98.25平米の3LDK+N+WICタイプ。

都心方向にバルコニーが開け、リビングからは沈む夕日や夜景の眺望を楽しむことができる。

リビング・ダイニングは床暖房完備。各部屋に収納があり、家族が増えても安心だ。居住空間に出っ張る柱が無いようレイアウトされているのも、このマンションの優れた点。

投資物件としても、永住物件としても間違いなく優秀だ。

詳細：『プラウドタワー芝浦』の詳細はSUUMOでチェック！

◆3駅6路線とつながる『ブリリアタワー浜離宮』

2023年9月に竣工予定の『ブリリアタワー浜離宮』。

JR山手線・京浜東北線・東京モノレール「浜松町駅」、都営大江戸線・都営浅草線「大門駅」、新交通ゆりかもめ「竹芝駅」の3駅6路線すべてが徒歩5分圏内という、港区内屈指の快適なアクセスを確約。

アジアヘッドクォーター特区に立地し、時代の最先端を担う街として、今後の期待は高い。

注目は、リビングからレインボーブリッジを見渡せる31階・32階「プレミアムタイプ」。

「天井高最大2.7m」、「全居室天井カセットエアコン標準」、主要導線では「クワトロセキュリティ」を採用するなど、ハイグレードな機能が充実。

モデルルームでは、暮らしのイメージが湧きやすいよう、広さとインテリアテイストの異なる2タイプが用意されている。

たとえば105平米超の「105A」タイプでは、夫婦2人の優雅な暮らしを想定したプランを紹介。

約26.6畳のリビング・ダイニングにはコーナーサッシをしつらえ、眺望と開放感をより一層感じられるデザインを提案。

見た目の高級感と優れた耐久性を併せ持つシーザーストーンをカウンタートップに使用したキッチンや、ゴミ出しの手間を省くディスポーザー、スタイリッシュなデザインでお手入れもラクなガラストップコンロなど、機能美を備えた多彩な先進設備などの装備も展示。

さらに、約15.0畳の寝室にはウォークインクロゼットを壁一面に設置し、内部にはテレワーク等に使えるデスクもしつらえた、ワークスペースの提案など、今の時代にあった間取りをモデルルームで体感することができる。

また、自分だけの住まいを求めるこだわり派には「設計変更（有償）」もおすすめ。コーディネーターと打ち合わせの上で、希望の基本プラン・セレクトプランをベースに専有部分の間取り等の変更も叶う。

さらに、「ビューラウンジ」や「スカイテラス」、ペット用の「足洗い場」、保育施設など、あると便利な設備がそろうのも魅力。

機能性の高さに加えて、高揚感を覚えることができるハイグレード物件『ブリリアタワー浜離宮』。住むのはもちろん、投資物件としても間違いのない物件になるだろう。

詳細：『ブリリアタワー浜離宮』の詳細はSUUMOでチェック！

◆

未来を見据えた住宅選びを行うにせよ、将来を見据えた不動産投資を行うにせよ、「港区」という選択肢は譲れそうにない。

「港区ライフ」を堪能して、憧れの視線を一身に受ける生活を送ってみるのはいかがだろうか？

◆今回お話を伺ったのは、この方

沖有人（おきゆうじん）氏
スタイルアクト株式会社代表取締役

不動産コンサルティング歴24年。コンサル経験は1,000件以上。講演会の開催は200回以上。

マンションの無料会員制セカンドオピニオンサイト『住まいサーフィン』の運営に加えて、TwitterやYouTubeでの情報発信、TV、雑誌などへの出演、WEBメディアへの寄稿は計300本以上！

『マンションは10年で買い替えなさい』等14冊の書籍を上梓。累計発行部数10万部を超える不動産分野のベストセラー作家でもある。