マンションなどの更新料は「有効」　最高裁が商慣習を追認、不動産業界も「ホッ」 - BLOGOS編集部

2022年3月30日 0時0分

※この記事は2011年07月15日にBLOGOSで公開されたものです

マンションなどの賃貸契約で、１年から２年ごとの契約更新の際に支払う「更新料」について１５日、最高裁判所第２小法廷（古田佑紀裁判長）は「有効」だとする判決を言い渡した。

「更新料」は家賃の一部で、月額賃料を低く抑えるためにも導入されていると貸主側は主張。契約の際に書面などで家主と借主との間できちんと合意はなされているとするものの、消費者契約法１０条では、信義則に反して消費者の利益を一方的に侵害する契約条項は無効と定めている。

今回は借主側が「契約を更新して住み続けるのは借り手に当然認められる権利で、金銭負担を求めるのは許されない」などと主張し、その点を基に争われていたが、全国１００万戸を超える物件で徴収されていた「更新料」は、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情のない限り」、有効であるとの判断が示されたこととなる。

今回の訴訟３件は高裁で「無効」が２件、「有効」が１件との判断がなされており、最高裁でも「無効」となれば、不動産業界などに与える影響は大きいとみられていた。

この度、特別に許可をいただき、以下に谷山智光弁護士による更新料訴訟最高裁判決の要旨を転載させていただきました。
そこからは、借りる側が一方的な弱者であるという時代ではなくなったという裁判所の判断も読み取れます。

谷山弁護士のFacebookページ
http://www.facebook.com/taniyama.jp

更新料訴訟最高裁判決速報

「更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。…

更新料が、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは、前記に説示したとおりであり、更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。

また、一定の地域において、期間満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所の顕著であることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

そうすると、賃貸借契約に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情のない限り、消費者契約法１０条にいう『民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらないと解するのが相当である。」