住宅ローンを組む際は、住宅本体の購入費用以外に諸費用がかかることも考慮しなければなりません。思いのほか高額になることもあるため、あらかじめ計画しておく必要があります。

今回は、住宅ローンの諸費用とは何か、金額の目安や諸費用の具体的な内訳、支払うタイミングなどについて解説します。諸費用が用意できない場合のアドバイスも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの諸費用とは

住宅を購入するときは、住宅ローンを組んで土地や建物の支払いに充てるケースが一般的です。ただし、住宅の購入や住宅ローンの手続きに付随して、さまざまな手数料や保険などにかかる諸費用が必要になります。これらの諸費用を合算すると大きな金額になるため、どのように資金を捻出するかあらかじめ考えておかなければなりません。

諸費用は、住宅ローンを契約する金融機関や手続きの内容によっても異なり、かなりの金額差が生じます。諸費用の目安は、中古物件の場合で購入価格の6～10％程度、新築物件の場合は3～7％程度かかるといわれています。仮に、3,500万円の中古物件を購入した場合は210万円～350万円となるため注意が必要です。

住宅ローンにかかる諸費用の内訳

住宅ローンの諸費用とは、住宅ローンを組む際にかかるさまざまな費用をまとめたものを指します。それぞれどのような費用なのか、主なものを解説します。

事務手数料
事務手数料は、住宅ローンを借り入れる金融機関に支払う手数料のことです。事務手数料の金額は、各金融機関によって異なります。定額で設定しているところもあれば、融資額に対して一定割合の定率制を設定しているところもあります。

一般的には、大手の都市銀行や地方銀行では定額制が多く、ネット銀行や信用金庫では定率制が多いようです。両者間ではかなりの金額差があるように見えますが、あくまでも諸費用の総額で判断するようにしましょう。

ローン保証料
ローン保証料とは、住宅ローンの返済を立て替えてくれる保証会社に支払う費用です。保証料を支払うことで、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、保証会社が肩代わりしてくれます。

しかし、契約者の返済義務がなくなるわけではありません。あくまでも一時しのぎであり、契約者は保証会社に残債を支払うことになります。保証料は一括で前払いするケースと、金利に上乗せされるケースがあります。

仲介手数料
仲介手数料とは、住宅の購入者と売主を仲介する不動産会社に支払う手数料のことです。買主と売主で直接売買するのではなく、建売住宅や中古物件を購入する場合など、不動産会社を通したときに発生します。

ただし、仲介手数料に関しては、宅地建物取引業法で上限が定められています。計算方法は「物件価格（税抜き）×3％＋6万円＋消費税」が最大であり、それ以上かかることはありません。不動産会社によっては、それよりも安い仲介手数料を設定しているところもあります。

火災保険料・地震保険料
火災保険は、住宅火災が発生した場合に、損害を補償してもらえる保険です。しかし火災保険は失火や類焼・延焼によるもらい火などは補償対象になりますが、地震による火災や損害に対しては補償対象外です。

地震保険は単体では加入できず、火災保険に付帯して契約します。保険料は、補償内容や物件の構造、地域、契約期間や割引率などによって異なります。

団体信用生命保険料
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が万一死亡や高度障害状態になり、住宅ローンの返済ができなくなったときに、以降の返済が免除される保険のことです。略して団信とも呼ばれています。

この団体信用生命保険があれば、残された家族が住む家を失わずに済みます。保険料は金利に上乗せされていることが多く、保障の内容によって金額が変わってきます。

登記費用
登記費用とは、建物や土地の所有権を法務局に登録するための費用です。たとえば中古住宅の購入で住宅ローンを組む際には、所有権移転登記と抵当権設定が必要になります。この際に発生する登録免許税は国に納め、手続きの一切を行ってくれる司法書士へ支払う報酬を合わせて登記費用と呼んでいます。

登録免許税は、国で定められた税率によって計算しますが、司法書士の報酬は独自に決めることができるため、一律ではありません。

適合証明書の交付手数料
【フラット３５】を利用するには、購入する住宅が、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たした優良住宅でなければなりません。技術基準とは、耐震性、耐火性、耐久性、断熱性、防水性、安全性などの品質を保証するための基準です。

これらの検査を第三者機関が行い、設計図や現場を確認して技術基準を満たしていれば、適合証明書が交付されます。依頼する検査機関によって交付手数料は異なりますが、5万円程度が目安です。

印紙代
不動産の売買契約書や金銭消費貸借契約書、領収書などの特定の文書には、国に納める印紙税が課されます。課税文書である住宅ローンの契約書に収入印紙を貼り付けて消印を押すことにより、印紙税を納付したと認められます。

印紙税は、売買契約書に記載された金額によって変わります。借入金額が1,000万円超え5,000万円以下であれば、印紙税は2万円です。

諸費用を支払うタイミングは？

諸費用をまとめるとかなりの金額に達することがあります。では、それらの費用はいつ、どのような形で支払うのでしょうか。これらの諸費用は、種類によって支払うタイミングが異なります。支払うタイミングを把握しておき、計画的に資金を用意することが大切です。

・売買契約時：仲介手数料（売買契約時に半額、引き渡し時に半額と２回に分けて払う場合もあり）、印紙代
・融資契約時：印紙代
・融資実行時：事務手数料、ローン保証料（一括前払いの場合）
・引き渡し時：登記費用、火災保険・地震保険
・毎月の返済時：ローン保証料（金利上乗せの場合）

住宅ローンの諸費用は全額自己資金でまかなう？

住宅ローンの諸費用は自己資金でまかなうケースが多いようです。しかし、新しい家に住むときは、引越代や家具・家電などさまざまなお金がかかります。諸費用もかなりの高額になるため、資金をどのように捻出すれば良いのか悩む人もいるでしょう。貯蓄残高によってはその後の生活の不安も付きまといます。

諸費用を自己資金でまかなうのが難しいと感じるなら、住宅ローンに組み込む方法もあります。ただし、住宅ローンとして諸費用分まで組み込めるかどうかは、金融機関によって異なったり、組み込むための条件が設定されていたりします。事前に確認したうえで入念な計画が必要です。

まとめ

住宅ローンの諸費用は、中古物件の場合で物件購入価格の6～10％程度、新築物件の場合は3～7％程度かかります。想定外の金額に驚く人もいるかもしれません。それらの諸費用も含めて、計画的に準備をしておくことが大切です。自己資金で用意できない場合は、金融機関によっては住宅ローンに組み込めるケースもあるため、検討してみましょう。

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