理想の利回りを可能に！ デザインリフォームで安定収入を確保する会社経営者の不動産投資術
安定収入を求めて始めた、築古物件の不動産投資
─ 児玉さんは2020年8月に不動産投資を開始されましたが、まずはそのきっかけを教えてください
コロナによって本業に影響が出始めたため、安定的な収入の確保を求めてというのが一つ。もう一つは、国の政策を見てインフレになるのではないかと予想し、金融資産の一部を実物資産に移し替えようと思ったのがきっかけです。
以前はサブリースの会社（不動産管理会社）に勤めていて、「入居率の推移」や「家賃の下落率」などデータ分析の業務をしていました。ですので、不動産投資業界は全く知らない業界というわけではありませんでした。
─ 不動産投資をする前に、どんな準備から始められましたか
まず情報収集から始めました。投資用の物件情報が掲載されているいくつかのポータルサイト、そしてTwitterで情報発信している大家さんを調べて、その情報を読み込みました。
それらの情報から狙いたい利回りなどの条件を定めて、それに合う物件をポータルサイトで探していきました。
─ どのような条件で探されましたか
エリアの相場よりも1~2割ほど安い物件を狙っていました。
具体的には、国道16号線の内側、埼玉県の自宅から車で1時間半の距離で行けるファミリータイプのマンションです。なぜファミリーかというと、売却時に投資用でなく、自宅用（実需物件）として購入していただきたいと考えたからです。
学区や商業施設などの周辺情報に加えて、建物の管理状況や管理組合の予算状況も確認したうえで、修繕積立金の負担も大きすぎないマンションを中心に選ぶことが多かったですね。
─ 安い物件はどうやって探されたのですか
1件目は、相場より安く売りに出ている任意売却の物件を探して購入しました。ただ、任意売却の物件は頻繁に市場に出るわけではないのと、私が購入した物件は傷みがひどいこともあったので、任意売却物件を狙う作戦は変更しました。その後、つきあいのある不動産会社さんからも情報をいただけるようになっています。
任意売却の物件は、クロスの張り替えだけでは到底貸せる状態にならなくて、全面的に手を入れる必要がありました。そこでイエスリノベーションにリフォームを依頼しました。
─ どうやってイエスリノベーションを見つけられたのですか
「リフォーム 差別化」「賃貸 差別化」などで検索して、数十ページほど見ました。そこから数社に見積もりを依頼して、一番いい提案内容だったイエスリノベーションさんに発注したという流れです。
写真は「盛る」ことができるので、どの会社の提案も綺麗でした。ただ実際の仕上がりは依頼して工事をしてみないと確認できないので、提案資料にある写真だけでは判断しませんでした。
イエスリノベーションからは、天井・壁・床・水回りなど傷んでいた箇所を具体的にどのようにフルリフォームするのかなど、提案内容が細部まで行き届いていました。提案書で言及されていない箇所があると不安になりますが、イエスリノベーションは不安になる項目がありませんでした。
─ リフォームされた結果はいかがでしたか
入居付けの反応が良かったです。新型コロナの影響でAD（広告料）を何カ月分もつけないと入居者が見つからないという報道を見聞きするなかで、ほとんど広告料もかからず、入居者さんが見つかりました。
今はネットで部屋を探す方が多いので、「写真映えがどれだけするか」が重要だと思います。イエスさんの「MG／エムジー」は、ものすごく写真に映えるので、素晴らしいです。
部屋を綺麗にデザインされた状態にして、魅力的に見えるように写真を撮って募集をかけることで、周辺の相場より家賃を1割ほど上げても、入居者さんが見つかっています。もちろん、当初に計画した「理想の利回り」も実現することができました。
─ その後もリフォーム前提で物件を探されているのですか
いえ、リフォームは必要だなと思った物件にだけしています。室内の状態を見て購入を検討しますし、その時に状態が良ければ何もしない物件もあります。
クロスの張り替えだけで済む部屋もありますし。今のところ、イエスリノベーションでリフォームしたのは7件中3件です。
児玉さんのリフォーム物件：MG／エムジー
児玉さんのリフォーム物件：TIARA／ティアラ
─ 不動産投資を始められていかがですか
どの物件にも家賃の保証会社をつけているので、月末になったら自動的に決まった額が振り込まれてきます。収入は安定していて、精神的な安定感にもつながっています。
入居者の管理も委託しているので、やることは物件購入時に「リフォームをするかどうか」を決めるだけで、手間もかかっておらず楽です。
─ 今後も実物資産を増やす計画ですか？
私の探しているエリアは、今年に入ってから物件が値上がりして、2020年に見つかったような物件がなかなか買えなくなっていますね。7件目を先日買ったばかりですが、少し停滞している感じです。
安定感のある不動産投資。しかし人生を豊かにするのは仕事
不動産投資は、何もしなくても安定的に収入を得られます。しかしやはり普通に仕事をするのが一番儲かりますね。仕事をして、誰かの役に立って認めてもらえるということは、人生を豊かにすることだと思います。経営がずっと安定する保証はないのでなかなか大変ですが……（笑）
独立してからわかったことですが、サラリーマンという職業が一番安定していていいなと思います。自営業は融資の点でも厳しいですから。
起業して改めて、サラリーマン時代のことを振り返ってすごく感謝しています。お金をもらいながらずいぶんと成長させてもらったと思っています。仕事ってすごいですよね。だからもっと働こうと思います。
不動産投資物件のリフォーム戦略、築20年以上の収益物件を次々とリフォームしたリノベ戦略とは？
