相続した親の家｢価値を高めてから｣売る方法
「実家の建物の価値はゼロ」と諦めてはいけません。中古物件に抱く買い主の不安を取り除いてあげれば、高い値段で売れる可能性は高まります（写真：freeangle／PIXTA）
相続した親の家。予備知識なしで維持や売却に挑むと、相当な苦労や失敗をするかもしれません。また、税金や家の売却金額で損をするリスクも高まります。
『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』では、親の家の維持・売却に役立つ情報が掲載されています。
同書から一部を抜粋し、3回にわたってお届けします。
「建物の価値はゼロ」と決めつけるのは早い
木造の建物は「雨漏り」と「シロアリ被害」がなければ、70〜80年はもちます。そして、中古物件を求めている人も確実にいます。
とはいえ、不動産業界は「中古の建物＝価値がない」と決めつける傾向が強いのも事実です。また、建物の評価額は築年数とともに下がっていきます。築40年の私の実家は、固定資産税通知書による建物の評価額はたったの66万円でした。
それだけに、買う側にとっては「中古物件＝価値はない」という先入観が強く働いています。さらに中古物件は、目には見えない問題箇所も多く、不安要素は尽きないため、価格が高いと躊躇してしまう側面もあります。
だからといって、「実家の建物の価値はゼロ」と諦めてはいけません。中古物件に抱く買い主の不安を取り除いてあげれば、高い値段で売れる可能性は高まります。
私の実家は、私の維持の仕方に難があったため、とても住めた状態ではありませんでしたが、空き家になった当初は、母が玄関先やトイレのリフォームをしていたこともあり、とてもきれいな状態でした。しっかりと維持していれば、そこで暮らしたいと考える人もいたのではないかと、今は思います。
親の実家をチェックし「建物はしっかりしている」と判断するのであれば、建物に価値を求めても良いかと思います。せっかく親が大切にしてきた家なのですから。
建物の価値が高いことを証明する
ただし、写真を撮って「きれいです！」とアピールするだけでは、買い主の不安を取り除くことはできません。建物は表面上はきれいに見えても、中身は、シロアリに食われていたりするケースも多いからです。
では、買い手の不安を払拭するには、どうしたらいいのでしょうか。建物の価値が高いことを証明すればいいのです。具体的には「インスペクション」「瑕疵保険」「住宅履歴情報」を実践します。
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住宅に精通した専門家であるインスペクター（検査士＝主に建築士）による建物の健康診断のこと。第三者の目によって、建物の欠陥の有無、劣化状態、リフォームの必要性などをチェックします。欧米では常識になっているサービスで、日本でも徐々に浸透してきています。
インスペクションは、対応している設計事務所などに申し込みます。そして、依頼者立ち会いのもとで検査を行います。
例えば、一戸建てであれば「基礎に鉄筋は配してあるか」「シロアリ被害はないか」「基礎工事の内容は」などをチェックしていきます。
インスペクションの結果、重大な欠陥が明らかになった場合は、リフォームをするのも一つの選択肢ですが、親の家であれば、「それならば、建物に価値を求めない」と判断するのもいいでしょう。数百万円かけてリフォームして販売するのは、リスクが高いからです。
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新築の物件は、ハウスメーカーや施工会社が10年間の瑕疵担保保証を付けることが義務化されています。また中古の建物でも、売り主が不動産仲介業者の場合、2年間の保証が付きます。
保険の内容は、もしその期間中に瑕疵（欠陥）が判明した場合、売り主が責任を負うことになるというものです。
しかしながら、中古住宅で売り主が個人の場合、この保険を付けるかどうかは、当事者間で決めることになります。現状では「瑕疵担保免責」（保証なし）が大半です。
親の家は、多くの場合、建築年数がかなり経過しています。保証なしでは、買い主は不安を覚えるものです。そこで活用したいのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。この保険に加入すれば、販売後に瑕疵が見つかると、1000万円までの補修費用が最長5年間保証されます。
瑕疵保険に加入するには、専門の検査機関に検査をしてもらうことが必要です。補修すべき箇所があったら補修をする必要があります。
（図：『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』より）
��住宅履歴情報
住宅履歴とは、住宅の設計、性能、施工、維持管理、メンテナンスに関する情報のこと。これらを明らかにしておけば、「いつ、誰が、どのように設計・施工したか」「どんな修繕、改修・リフォームを行ったか」など、住宅の素性を知ることができます。
住宅履歴は、クルマでいえば「車検証」や「整備記録」のようなものです。整備記録がなければ、中古のクルマは買わないですよね。しかしながら、クルマよりも高い住宅については、こうした履歴情報の告知が徹底されていないのです。
現状では「長期優良住宅」の認定を受けた住宅は、住宅履歴の保存が義務づけられていますが、それ以外は、なくてもOKなのです。
逆に言えば、住宅履歴情報があれば、中古物件の信頼度はグッとアップするわけです。
新築段階でいえば、戸建てなら、建築確認に関する書類、新築時の各種図面や書類、マンションなら、建築確認書類や図面、マンション管理組合の規約や長期修繕計画などになります。
そのほか、維持管理段階の情報（リフォームや改修をしたときの書類、図面など）もそろえます。
こうして集めた情報を、不動産会社などの住宅履歴情報サービス機関に渡して、データ化してもらいます。
（図：『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』より）
自分のできる範囲内で価値を高める
ここで紹介した「インスペクション」「瑕疵保険」「住宅履歴情報」を全部利用しても、かかる費用は10〜15万円程度です。
実際に、通常ならばゼロ査定とされる築20年の木造住宅に、800万円の価格を付けて売れた例があるそうです。200〜300万円の値が付くことは、それほど珍しいことではありません。
ただし、親の家を売る場合は「住宅履歴情報」の収集は難しいかもしれません。
インスペクションと瑕疵保険の2つを利用するなど、自分ができる範囲内で、建物の価値を上げるようにすればいいと思います。
（永峰 英太郎 ： フリーライター）
（高橋 正典 ： 不動産コンサルタント）
