※この記事は2011年07月17日にBLOGOSで公開されたものです

　賃貸住宅の契約（賃貸借契約書）において、借り手が貸主に支払う「更新料」の約束は有効なのか、あるいは（消費者契約法の第10条に違反して）無効なのかが争われた３件の訴訟で、最高裁は2011年７月15日、「更新料」は原則として有効との判断を示し、借り手側の敗訴が確定した。高裁の段階では有効１件、無効２件と判断が分かれていたが、有効が統一見解となる。

　個人的には、今回の判決は、社会的混乱を避けるという意味において、プラスの効果が大きいように思う。もし上告審判決で無効という判断が出ていれば、社会的に大きな影響が出て、場合によっては賃貸住宅のマーケットが縮小する恐れもあった。

　現状、「更新料」が設定されている賃貸住宅は全国で100万件以上に上ると言われる。2010年の調査では、賃貸住宅の貸主の23.5％が「更新料」を設定している（国土交通省の調査）が、首都圏や京都ではほとんどの賃貸住宅に「更新料」の設定がある。実態として「更新料」の商慣習が広がる状況下、「更新料」が無効ということになれば、消費者金融のグレーゾーン金利無効判断のときと同じように、これまで支払われた「更新料」の返還請求が増えることになり、貸し手に与える経済的なダメージは大きい。

　また、「更新料」を設定する代わりに家賃を低めに設定している貸主も多く、「更新料」が無効になれば、家賃の引き上げが実施されることになるだろう。実際、不動産ポータルサイトのネクストが09年９月に行った調査によれば、「更新料」が取れなくなった場合、貸主の46.1％が「月額の賃料を上げる」と回答、貸主の33.0％が「事務手数料」を上げると回答している。　

　さらに、「更新料」には中途解約に対する違約金という意味合いもあるので、借り手に対する貸主の審査がより厳しくなるということも考えられる。

　結局、貸主は家賃や事務手数料の引き上げ、借り手に対する審査の厳格化を余儀なくされ、それによって借り手の側も借りづらくなるという不利益を被ることになってしまう。
「更新料」は有効という最高裁判断で、借り手が一方的に不利になると思いがちであるが、今回の判決によって、貸主が合理的に説明のつかない法外な「更新料」を請求することが難しくなるなど、賃貸住宅契約の透明性がこれまでに比べて高まるという効果も考えられるだろう。

　バブル崩壊後、長期にわたって経済が停滞する中、若者の雇用・所得環境は不安定化しており、一戸建ての住宅やマンションを購入せず、生涯にわたって賃貸住宅を選ぶといったケースは今後増えていくことが予想される。「更新料」無効の判断が出ていれば、賃貸住宅入居の条件が厳しくなることを通じて、戸建てから賃貸へという流れに水を差すことにもなったと考えられる。

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門倉貴史（かどくら・たかし）

1971年生まれ。エコノミスト。ＢＲＩＣｓ経済研究所代表。専門は、日米経済、アジア経済、ＢＲＩＣｓ経済、地下経済と多岐にわたる。
近著に、「新興国バブル崩壊のシナリオ」、「人妻の経済学──日本経済を動かす125兆2490億円マーケットの秘密」がある。

オフィシャルサイト：門倉貴史のＢＲＩＣｓ経済研究所