映えスポットに変貌｢横須賀｣に何が起きたのか
野比海岸には約1キロにわたって「アート」が設置されている（写真：筆者撮影）
首都圏を中心にどこの街でも開発に目が行っているようだが、そのうちでも前のめっている印象があるのが横須賀市だ。駅前で再開発がスタートしただけなら他都市と同じだが、一目で見える程度の限定的な範囲にこれからの計画が5つもあるという乱立ぶり。
しかも、一定の要件を満たせば固定資産税、都市計画税をそれぞれ90％減免するような独自の特別減税や奨励金制度などで開発を後押ししてもいる。さて、実現性はあるのだろうか。
映えスポット仕掛ける会社とタッグ
2024年4月1日。横須賀市野比海岸で同地の駐車場の指定管理者がプレス内覧会を開き、遊歩道に作られた高さ6mものブランコや、リアル、フェイクの入り交じる自動販売機などがお披露目された。約1キロに及んでアートスポットが設けられ、まさに「映えスポット」である。
＃ジハングンの象徴でもあるリアル、フェイクが入り交じる自販機（写真：筆者撮影）
仕掛けたブルースカイは、過去に上下水道のない福岡県糸島市近郊の浜辺で駐車場を映える目的地に変えることで収益向上を図った実績がある。同社が作った「＃ジハングン」と名づけられたアートスポットは2018年から2022年までの5年間で150万人以上を集め、ハッシュタグ2.8万件以上、2019年にはSNS分析会社による「インスタ映えスポットランキング」で全国3位（3年連続でトップ5入り）の成果を上げた。
今回は、鎌倉に本社のあるまちづくり会社、エンジョイワークスと組んで野比海岸にある2カ所の駐車場運営と、海岸沿いの遊歩道の一部、施設などを指定管理者として手掛けることになったわけだ。
もっとも、今回内覧会に参加して感じたのは横須賀市の奮闘ぶりである。
不動産活用というと、多くは建物を建てることを考えるが、何も建てることなく、つまり費用をかけずに稼げる土地にするという手法は非常に斬新で、できるだけ費用を抑えて賑わいを生みたい自治体には願ってもないコンテンツ。地元選出の衆議院議員・小泉進次郎氏も訪れたというから大きな期待が寄せられているのは間違いない。だが、ピンクの目立つオブジェには反対の声が出てもおかしくない。
野比海岸を訪れた小泉議員（写真：ブルースカイ提供）
そこを上手にまとめて短期間で実現させたところに、2000年以降、深刻な人口減少に悩む横須賀市の「何とかしなくては」という前向きな姿勢が見られるように感じた。
このほかにも、2022年に惜しまれつつ解体された建築家・黒川紀章氏による中銀カプセルタワービルのカプセルを宿泊施設として活用するというプロジェクトが発表されたが、これはエンジョイワークスがアプローチし、設置されることになったのも横須賀市だった。世界で唯一、中銀カプセルに泊まれる施設となれば世界中の建築好きが注目する。こちらも意欲的な取り組みである。
だが、それ以上に「前のめりさ」を感じるのが、京急線横須賀中央駅前での多数の再開発計画である。横須賀市では拠点市街地である追浜駅、横須賀中央駅、京急久里浜駅周辺の3つのエリアで建物更新を積極的に支援しており、追浜駅、京急久里浜駅周辺でもそれぞれに開発への動きがある。
そのうち、横須賀中央駅前のメインストリートである県道26号沿いでは、通りに面した13ほどのブロックのうちの1カ所ですでに再開発が完了。1カ所で解体工事が進展中で、2カ所で再開発準備組合が発足、3カ所で再開発協議会などの組織が立ち上がっている。これがすべて実現するとなると、駅前には高層建築物が並ぶ、丸の内のオフィス街と見まごうばかりの風景が出現することになる。
この背景には、市が2012年度に策定した『横須賀中央エリア再生促進アクションプラン』に基づく特別減税や、商業の活性化などを促すための奨励金制度がある。
特別減税は2013年に施行された条例によるもので、一定要件を満たす建物更新などの事業において、事業用途の施設（建物）にかかわる固定資産税、および都市計画税を5年間、最大90％減税するというもの。2015年に竣工した再開発タワー「ザ・タワー横須賀中央」はこの制度を利用している。
また、奨励金は商業施設、ホテルに対して出されており、商業の場合は営業床面積10�屬△燭�20万円、ホテルについては宿泊可能人数1人あたり30万円が支給される。2021年に開業したホテルニューポートヨコスカは特別減税、2種類の奨励金制度をフルに使っている。減税、奨励金の大盤振る舞いで開発を後押ししようというわけである。
2021年に開業したホテルニューポートヨコスカ。観光立市を目指す横須賀市はホテル建設にも力を入れている（写真：筆者撮影）
高低差が大きく、平地の少ない横須賀市で効率的に、中心部に居住者を集うには、タワーマンションは1つの判断である。再開発を検討している地域の中には1959年築の三笠ビルなどもあり、建物の劣化を考えると更新も不思議ではない。
だが、人件費や資材費高騰の現在はタイミングとしては微妙なところ。すでに解体が始まっている駅前の若松町1丁目地区はまだしも、それ以外の検討エリアで開発が実際に行われることになるか、数字的に合わないのではないかという噂も聞こえてくる。
解体が進んでいる横須賀中央駅前の若松町1丁目地区市街地再開発の現場（写真：筆者撮影）
例えば、大滝町1丁目地区では2014年に再開発協議会が立ち上がっているのだが、この場所では以前に一度、民間の開発計画が中止になっている。
現在、中心部では一般のマンション建設も進んでおり、価格は3000万〜6000万円（40�峩�〜73�屐砲曚匹筏涎磴帽眛�する都心部に比べると手頃な印象である。また、2015年に完成したタワーマンションでは高層階の2LDK70�崢兇�7000万円弱で出てもいる。買う側からすると比較的買いやすいわけだが、そのエリアに新築で、建設費のかかるタワーを供給する側から考えるとどうだろう。
戦艦三笠の形をした三笠ビル。商店が集まってビル化したという珍しい経緯を持つ（写真：筆者撮影）
しかも、複数棟が建つと考えると過剰な供給になる可能性も高い。地元にそれだけの市場があれば問題はないが、横須賀市の市民1人当たりの平均所得は323万円で、神奈川県下19市のうちで15位（令和元年度）。当然、地元だけでなく、広い範囲から購入希望者を集める必要があるが、横須賀市にそれだけの吸引力があるかどうか。
市内で郊外から中心部のマンションに住み替える動き自体はあるものの、価格面から高齢者が中心になっており、子育て世帯を呼びこみたいであろう事業者や、市の意図とは微妙にずれがある。
コロナ禍で地方に目が向くようになったと言われるが、2023年時点の資料「横須賀市の人口の動向」でみると2011〜2021年の社会増減はほぼ横ばい。今後、社会増が見られれば別だが、今のところは移住に大きな期待はできない。
また、近接した立地に複数棟が建つとなると、タワーマンションの魅力の1つである眺望が得られない可能性も高い。
利便性の高い中心部に人口を集めるのは、地形的なハンディを補って行政コストを下げ、賑わいを生むという意味で面白い試みと言えるが、現在の市場や、状況下では難しく、事業が成立しなかったり、協議会や組合内部で合意できず延期に至る可能性もあり得る。
そもそも、余剰床を生み出してそれを売却することで事業費を捻出する市街地再開発事業の仕組み自体が、不動産価格を上げにくい地方都市において成立しなくなっているのではないかという考え方もある。
再開発は国からのさまざまな資金で成り立ってきた、あるいは、成り立っているように見えていたが、地方都市では今後はそうもいかなくなってくる。横須賀市の開発の今後の動向は、市街地再開発事業のこれからを考えるうえで1つの試金石になるだろう。
一方で、中心地の空虚さはなんとかしなくてはいけない、賑わいをと考えると、野比海岸の駐車場のような、建物を建てないで賑わいや、収益を生む方法はもっと検討されていいだろう。
高さ6メートルの巨大なブランコも（写真：筆者撮影）
その意味では「建てない土地活用」にいち早く取り組んだ横須賀市には、既存の市街地再開発とは異なる形でのまちの再生をはかる手を模索していただきたいものである。
（中川 寛子 ： 東京情報堂代表）
