庶民は買えない!?マンション高騰は続くのか？
高騰を続ける新築マンションの価格。建設に狂奔するデベロッパーは、誰を相手に販売を仕掛けているのでしょうか？（写真：Rocks／PIXTA）
新築マンションの高騰は、とどまるところを知りません。はたして現状の価格は庶民に手が届くものなのでしょうか？ すでに一般人が買えない価格になってしまっているとしたら、マンション建設に狂奔するデベロッパーは、誰を相手に販売を仕掛けているのでしょうか？ 新刊『なぜマンションは高騰しているのか』をもとに、業界に精通した牧野知弘さんにご説明いただきました。
高騰した理由
新築マンションが高騰しているのは、富裕層を中心とした需要が盛り上がっているからだけではありません。製造原価、つまり建設費の値上がりが止まらないことも大きな要因です。
国土交通省の「建設工事費デフレーター」によれば、2015年度基準（指数＝100）で、2023年7月はマンションに相当するRC（鉄筋コンクリート造）住宅で124.5を示しています。2020年2月段階では108.0でしたから、コロナ以降に大幅に上昇したことがわかります。
私はいくつかの不動産開発計画に携わっていますが、現場感覚ではここ2〜3年で3〜4割程度は上がった印象を受けています。
建設費が近年、高騰している理由は主に5つあります。
1つ目が、建物を建設する際の建築資材の高騰です。マンションやオフィス建設に必要な鉄骨、住宅用の木材などは、世界的な建設需要の高まりを受けて逼迫しています。最近の大規模建物に使われる外装・内装材の多くは輸入品です。さらに、コロナ禍以降、世界的な金融緩和と、東アジアと東南アジアの経済発展により、建築資材需要が高まっています。世界的なインフレ傾向は、輸入材に頼る国内の建設費の値上がりに大きな影響を与えているのです。
2つ目が、ロシア・ウクライナ戦争などにともなうエネルギーコストの高騰です。原油価格の高騰は、輸送コストや電気代の上昇を招きます。エネルギーは、建築資材の製造や物流などすべての面に関係し、コストアップの要因となるのです。
3つ目が、世界的な半導体不足です。半導体はエアコン、照明装置、給湯器、床暖房などの設備に多く使われています。建物ができあがっても、設備が入らなければ、オーナーに引き渡しができません。設備系のコストアップも、全体の建築費の上昇に寄与しているのです。
ここまでは各国同様ですが、ここから先は日本固有の事情です。
4つ目が、円安です。先進国で日本だけが低金利政策という一人旅を続けていますが、内外金利差は為替安、すなわち円安を招き、その結果として輸入資材の価格には為替分が上乗せされます。資材の調達コストが上昇しているわけです。
そして5つ目が、これから顕著になる要因で、人件費の高騰です。建設業従事者は1997年の685万人をピークに減り続け、2022年には479万人になってしまいました。2024年度からは、時間外労働の規制や週休2日制の導入など、働き方改革が実施されます。工期の延長や、ただでさえ少ない人手のやりくりを負わされる建設業にとっては、コストアップという茨の道が続くのです。
建設費は大都市と地方で多少異なりますが、地方だからといって、大幅に安くなるわけではありませんし、大都市圏もエリア内ではそれほど変わりません。つまり、製造原価がそれほど変わらないマンションは、やむをえず分譲価格を値上げせざるを得ないのです。
大都市郊外や地方のマンション購入者が富裕層ではない、一般国民とすれば、彼らの多くは収入が増えていないため、結果的に新築マンションはなかなか手に入らない存在になってしまったと言えるでしょう。
投資対象としてのマンション
投資の観点から、新築マンションの建設・分譲を考えてみましょう。
不動産投資は節税などの場合は別として、おおむね運用中の投資利回りと売却時の損益が判断材料となります。このうち、単年度の投資利回り（表面利回り）は、年間賃料収入÷投資総額（土地代＋建物代＋諸経費）で表されます。正確には保有期間中の賃料総額、出口予想価格、期間中の割引率を加味して計算しますが、賃料収入である程度のレベルを確保しないと、売却時でよほど高い金額で売れない限り、投資する動機付けは得られません。
ところが現在、この算式の分母にあたる投資総額は土地代も建物代も上がりっぱなしの状態で、下がる見込みがありません。つまり、投資利回りはどんどん落ち込んでいる状況です。ということは、満足できる利回りを確保するには、分子の部分に相当する賃料が上がらなければなりません。
マンション販売において、上昇する販売価格を吸収するには、低金利政策や税制優遇など行政による後押しだけでは限界があり、一般国民の給与など収入が上がることで手が届くようになることが必要です。また賃貸では、高い賃料を喜んで払ってくれるテナントが増えれば、利回りが改善して成立します。
今後ますます強まる世界的なインフレ傾向
現状では、投資家は賃料上昇期待を待ちながらも、売却時の売却益に重きを置いて投資を行っているはずです。そして、いずれ賃料収入も着実に上がると見込んでいるがゆえに投資を決断しているとも言えます。そうでなければ、そもそも投資意欲が湧くはずがないからです。
このような状況は何を示唆しているのでしょうか。
率直に言えば、今後のインフレです。世界的なインフレ傾向は今後ますます強まり、日本とて例外ではなくなります。モノの値段が上がるということは、やがて給与や賃料も上がることを意味します。
ただ、上昇にはタイムラグがあり、分母（投資総額）の上昇に分子（賃料など）の上昇が追いつかない期間中は、前述のような開発計画の縮小や延期、棚上げといった事態を覚悟しなければなりません。
この先に、これからの日本社会の行く末があります。つまり日本人全員の給与、収入が上がるわけではありませんし、新築マンションを全員が買えるようになるわけでもありません。所得格差、エリアや街間の格差、ライフスタイルの変化、価値観の変化などの変数が影響を及ぼしていくはずです。
日本経済が順調に成長を続けることができれば、インフレを克服できますが、給与など収入が上がらずに、モノの価格だけが上昇するスタグフレーションになると、社会の混乱は避けられないものとなります。
現状のマンションマーケットは今後の調整期間を前提にして、値上がり期待という投資家の思惑と、インフレに支えられて上昇を続けています。
これに連動して、一般国民の収入が賃上げなどで上昇すれば、やがて建設費との釣り合いが取れて、郊外を含めて新築マンションの供給が復活してくるでしょう。建設費の値上がりが世の中全体のインフレによって吸収されていくからです。
（牧野 知弘 ： 不動産事業プロデューサー）
