栃木県宇都宮市は次世代型路面電車（LRT）で交通利便性が向上し、沿線住宅地の地価が上昇している（写真：yama1221 / PIXTA）

7月1日に公表された全国平均の路線価は、前年比で2.3%の上昇を見せた。3年連続で前年を上回っており、2010年以降で最大の上昇率である。これは新型コロナウイルス感染症からの経済の立ち直りとインバウンド需要回復、それに伴う不動産市場の活性化が大きな要因となっている。

路線価は、公示地価の約80%を目安に設定されるため、公示地価の動向も参考になる。今年の公示地価は全国平均で前年比約3.4%上昇しており、これが路線価の上昇に直接つながっている。

ちなみに路線価とは、道路に面する土地1平方メートルあたりの価格で、相続税や贈与税など税金算出のもとになる。一方、公示地価とは一般的な土地売買での指標や公共事業の取得価格の基準となるもので、毎年3月下旬に発表される。

今年の路線価の特徴は？

今年の路線価を見ると、商業地には「都心部大都市圏の上昇」「観光地の回復」「再開発の影響」といった特徴が見られる。

東京都の路線価は前年比5.3%上昇した。これは、ビジネス活動の再開やリモートワークからの出社回帰とともに、企業のオフィス需要が増えていることが背景にある。大阪府でも同様に商業地への需要が強まっている。




東京都中央区銀座5丁目（鳩居堂前）は1�崚�たり4424万円で39年連続で全国1位（写真：Ryuji / PIXTA）

「観光地の回復」では、浅草の雷門通りが前年比16.7%となるなど高い上昇率を見せた。大阪市中央区（道頓堀地区）でもインバウンド需要が増し、大幅に回復している。


インバウンド需要でにぎわう大阪の道頓堀（写真：genki / PIXTA）

一方、15.1%上昇した東京都足立区・北千住駅西口駅前広場通りなど、再開発が進むエリアも高い伸び率だった。


首都圏では、通勤圏内のエリアも軒並み上昇している。

地方でも上昇傾向が顕著に

地方でも地価の上昇が見られた。

福岡県では商業地への需要が増え、前年比で約5.8%と都道府県別ではトップの上昇を記録した。これは、地方都市における商業活動の活発化と、観光業の回復が影響していると考えられる。

また、沖縄県でも観光業の回復に伴い、商業地の路線価が前年比で約5.6%上昇した。これは都道府県別で2位の上昇率である。

地方における地価の上昇は、地方創生や観光振興策が効果を上げている証拠である。特に観光業が回復し、観光客が増加したことで商業地の需要が高まった。これにより、地方の経済も活性化し、地価の上昇が見られるようになった。

特定地域の事例としては、栃木県宇都宮市が昨年8月に開業した次世代型路面電車（LRT）による交通利便性向上により、沿線住宅地の地価が上昇した。

また熊本県菊陽町は台湾積体電路製造（TSMC）が進出した影響で、全国で2番目の高い上昇率になっている。


下落地域もあり進む「三極化」

全国的に見れば上昇基調を示した路線価だが、すべての地域が同じ恩恵を受けているわけではない。特に地方都市や一部の都市圏では、下落している地域も存在する。

下落地点の特徴の一つが「人口減少と高齢化が進行する地域」だ。

日本全体で人口減少と高齢化が進行している中、特に地方都市ではその影響が顕著である。人口減少が進み、若者の流出が続いているため、不動産の需要が減少し、地価が下落しているのだ。

今回発表された標準宅地の路線価でも、増減率を都道府県別で見ると、下落している県もある。

全国で最も下落幅が大きかったのは和歌山県（▲1.0％）。四国は徳島県（▲0.4％）、香川県（▲0.3％）、愛媛（▲0.8％）、高知県（▲0.1％）と4県すべてで下落している。九州では福岡県に続いて佐賀県や熊本県も2.7％の伸びを見せる中、鹿児島県（▲0.7％）だけが下落した。

ほかにも栃木県（▲0.2％）、群馬県（▲0.5％）、新潟県（▲0.5％）、富山県（▲0.7％）、福井県（▲0.5％）、山梨県（▲0.2％）、奈良県（▲0.2％）、鳥取県（▲0.2％）、島根県（▲0.1％）が下落した。

筆者は日頃から、不動産市場の「三極化」を提唱している。

三極化とは「価格維持または上昇する物件」、「なだらかに下落する物件」、「無価値または固定資産を払ってマイナス価値になる物件」のことを言う。

今回の路線価も、まさにこの三極化が顕在化した格好となっている。

（長嶋 修 ： 不動産コンサルタント（さくら事務所 会長））