1兆円超えが5社!｢不動産含み益｣100社ランキング

2024年4月5日 5時50分

トップ3は不動産大手がランクイン（写真：元ぽっぽや／PIXTA）

三菱地所、住友不動産、三井不動産などの不動産関連株が年初から大幅に続伸している。これらの不動産株は2023年はじめに東京証券取引所から改善要請があったPBR（株価純資産倍率）の基準をクリアしている会社も多く、一見割安には見えない。

この改善開示の要請があったPBR1倍とは「一般に公正妥当と認められる企業会計の基準」（GAAP）に従って算出された純資産より株式時価総額が低い状態であり、企業を清算した価値より時価総額が低い、割安な状態と一般的には言われている。

しかし、一般的なPBRだけでその会社の資産に対する割安性は評価できない場合もある。というのも、GAAPは保守的に純資産を見積もる側面があるからだ。この保守的な会計ルールの都合上帳簿に載らない、いわゆる「オフバランスな資産」も考慮に入れるとPBRの見方が変わってくる。そして、このオフバランスな資産の代表例が、「賃貸等不動産」の含み益だ。

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賃貸不動産は日本のGAAP（J-GAAP）上では国際的な会計基準のIFRSなどと異なり公正価値ではなく、原価モデルにより財務諸表に記載（認識）される。

つまり、原則、J-GAAP上では、取得した際の金額でBS上には記載されるが、時価は大きく乖離していて、オフバランスな含み益が発生していたというケースがある。このオフバランスな含み益を考慮に入れ修正したPBRが実は1倍以下だったという企業もあるため、賃貸等不動産を持つ会社のPBR評価は注意する必要がある。

昨年の「1位は4兆円超！｢不動産含み益｣100社ランキング」に続いて、東洋経済が保有する2023年12月期までの各社有報から、新たに賃貸等不動産の含み益が多い企業を調査した。上位100社をランキングにし、直近と前期の伸びを確認した。対象会社は保有不動産関連の時価情報が記載されている「賃貸等不動産関係の注記」の有無を確認し、開示があった企業を集計の対象とした（連結決算実施会社は連結ベース）。

トップ3は変わらず他を圧倒する結果に

トップ3は、三菱地所、住友不動産、三井不動産という順で不動産大手が今年も独占した。伸び率で見ると、1位野村不動産ホールディングス（+11％）、2位の日本空港ビルデング（+8.2％）と商船三井（+8.2％）に続いて4位に三井不動産（+7.7％）、5位に住友不動産（+6.9％）が入ったことで、含み益トップ3のうち2社は伸び率でも上位となった。

さらに、上位3社合計の含み益は前期比で約5340億円増加し、6位の阪急阪神ホールディングスの含み益総額に近い額を1期で増やす形となり、上位が他を圧倒する結果となった。

含み益が減少した銘柄も多くあるが時価が変わったのではなく、売却したケースもあるため、前後背景を確認するにはPL上に売却益が出ているかも目を通す必要がある。