不動産投資における利回りとは？

利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことをいい、通常は1年間の「年利回り」のことを利回りとよぶことが一般的です。不動産投資における収益には家賃収入（インカムゲイン）と売却した際の売却益（キャピタルゲイン）があります。

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」を使います。

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割ることで算出される数字です。

表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件価格×100

投資物件を紹介する際は一般的に表面利回りが使われており、海外の物件も個別物件や国別の表面利回りが各種媒体で公開されています。

一方、実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた実収益から、物件価格に購入時の諸経費を加算したものを割ることで算出される数字です。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

世界各国の国別利回りランキング

主要都市の主要エリアに立地する同規模のマンションに関し利回りや平米単価の情報を提供している「グローバル・プロパティ・ガイド（Global Property Guide）」のデータを参考に、利回り（表面利回り）の国・都市別ランキングを作成してみました。平米単価・月額家賃についても記載していますので、合わせて確認してみましょう。

利回りランキング：1～30位

順位 国／都市 不動産投資の収益に関わる指標 表面利回り 平米単価 月額家賃 1 ジャマイカ／キングストン 9.8％ $1,404 $1,369 2 エジプト／カイロ 9.4％ $831 $977 3 ウクライナ／キーウ 9.1％ $3,481 $2,550 4 ヨルダン／アンマン 8.8％ $1,455 $1,605 5 ガーナ／アクラ 8.8％ $2,273 $2,921 6 タンザニア／ダルエスサラーム 8.6％ $700 $500 7 エルサルバドル／サンサルバドル 8.5％ $1,193 $1,013 8 バハマ 8.2％ $3,632 $2,964 9 ニカラグア／マナグア 7.7％ $893 $1,146 10 モンテネグロ／沿岸地域 7.5％ $1,736 $1,055 11 コスタリカ／サンノゼ 7.5％ $1,938 $1,450 12 アルバ／ベイクバルおよびマルモックなど 7.3％ $1,455 $1,774 13 ケイマン諸島／グランドケイマン 7.3％ $4,163 $3,018 14 プエルトリコ／サンフアン 7.1％ $1,007 $717 15 インドネシア／ジャカルタ 7.1％ $2,595 $1,840 16 トリニダード 6.9％ $2,334 $1,607 17 エクアドル／キト 6.8％ $1,320 $1,115 18 ケニア／ナイロビ 6.7％ $1,687 $1,123 19 コロンビア／ボゴタ 6.3％ $2,189 $1,379 20 フィリピン／マニラ首都圏 6.1％ $3,952 $2,422 21 ルーマニア／ブカレスト 5.9％ $2,109 $451 22 パナマ／パナマシティ 5.8％ $3,606 $2,075 23 グアドループ／グランテール 5.7％ $2,940 $1,680 24 モロッコ／マラケシュ 5.5％ $1,549 $854 25 ポーランド／ワルシャワ 5.5％ $3,463 $1,535 26 ポルトガル／リスボン 5.5％ $4,749 $1,578 27 クロアチア／ザグレブ 5.4％ $2,453 $1,074 28 リトアニア／ヴィリニュス 5.4％ $2,682 $1,166 29 カンボジア／プノンペン 5.3％ $2,913 $1,553 30 ハンガリー／ブダペスト 5.2％ $3,119 $1,319

利回りランキング：31～50位

順位 国／都市 不動産投資の収益に関わる指標 表面利回り 平米単価 月額家賃 31 アラブ首長国連邦／ドバイ 5.2％ $5,918 $3,070 32 タイ／バンコク 5.1％ $5,266 $1,373 33 マルティニーク／フォール・ド・フランス 5.1％ $2,979 $1,524 34 ブルガリア／ソフィア 5.1％ $2,062 $851 35 マケドニア／スコピエ 5.0％ $1,406 $565 36 ウルグアイ／モンテビデオ 5.0％ $2,794 $1,385 37 セントキッツ島 4.9％ $3,496 $1,712 38 エストニア／タリン 4.9％ $3,956 $1,560 39 デンマーク／コペンハーゲン 4.8％ $5,306 $2,071 40 ペルー／リマ 4.8％ $2,713 $1,075 41 バミューダ諸島 4.8％ $7,056 $5,597 42 キプロス／リマソール 4.7％ $2,081 $796 43 スロベニア／リュブリャナ 4.7％ $4,535 $1,716 44 ベルギー／ブリュッセル 4.6％ $3,932 $1,445 45 ロシア／モスクワ 4.5％ $7,818 $1,811 46 スロバキア／ブラチスラバ 4.5％ $3,610 $1,320 47 レバノン／ベイルート 4.5％ $3,693 $2,082 48 セルビア 4.4％ $2,776 $994 49 ルクセンブルク 4.4％ $5,710 $1,955 50 ベトナム／ホーチミン 4.3％ $2,280 $988

利回りランキング：51～85位

順位 国／都市 不動産投資の収益に関わる指標 表面利回り 平米単価 月額家賃 51 メキシコ／メキシコシティ 4.2％ $2,834 $1,183 52 チリ／サンティアゴ 4.1％ $3,256 $1,336 53 ラトビア／リガ 4.1％ $3,458 $1,132 54 スペイン／マドリード 4.0％ $6,173 $1,991 55 ギリシャ／アテネ 4.0％ $4,488 $1,438 56 イタリア／ローマ 3.9％ $8,170 $2,584 57 カナダ／トロント 3.9％ $10,947 $4,276 58 南アフリカ／ケープタウン 3.9％ $4,214 $1,636 59 オランダ／アムステルダム 3.7％ $8,558 $2,569 60 マレーシア／クアラルンプール 3.7％ $3,441 $1,281 61 セントルシア 3.6％ $1,860 $1,108 62 ニュージーランド／オークランド 3.4％ $5,272 $2,984 63 フィンランド／ヘルシンキ 3.4％ $10,386 $2,820 64 マルタ／バレッタ 3.4％ $5,674 $1,540 65 シンガポール 3.3％ $14,373 $4,736 66 ブラジル／サンパウロ 3.3％ $4,833 $1,576 67 アンドラ 3.2％ $3,615 $920 68 チェコ／プラハ 3.1％ $8,293 $1,050 69 スイス／ジュネーブ 3.1％ $16,467 $4,122 70 ノルウェー／オスロ 3.1％ $10,268 $2,556 71 ドイツ／ベルリン 3.0％ $7,325 $1,305 72 アメリカ／ニューヨーク 2.9％ $17,191 $4,942 73 オーストラリア／シドニー 2.9％ $8,783 $2,505 74 イギリス領ヴァージン諸島／トルトラ 2.9％ $6,469 $3,071 75 フランス／パリ 2.8％ $15,867 $3,564 76 イギリス／ロンドン 2.8％ $26,262 $5,846 77 イスラエル／テルアビブ 2.7％ $17,149 $4,591 78 日本／東京 2.7％ $16,322 $4,346 79 アルゼンチン／ブエノスアイレス 2.5％ $3,660 $896 80 香港／香港島 2.4％ $28,570 $7,267 81 インド／ムンバイ 2.3％ $10,932 $2,537 82 オーストリア／ウィーン 2.3％ $11,915 $1,894 83 中国／北京 2.1％ $11,829 $2,479 84 台湾／台北 2.1％ $10,373 $2,142 85 トルコ／イスタンブール 1.9％ $5,680 $887

参照：Best Property Investment Cities, High Return Homes（2022年10月時点）を基に作成

上位にはジャマイカやエルサルバドルといった中南米やエジプト・ガーナ・タンザニアといったアフリカの新興国の国々が並びますが、なかなか日本人にはなじみがない国が多いですね。

海外不動産投資のおすすめ国は？

海外不動産投資の投資先を決めるうえでは自分が観光や仕事で訪れたことがあり、理解が深い国、かつ利回りランキングにランクインをしている国であればなお良いと思います。

ただ、2022年最新でランクインしている各国を見ますと、中東・アフリカ・中南米が多く、なかなか日本人にはなじみもないと思います。そこでいくつかおすすめの国を紹介します。

日本から近い東南アジアは常におすすめ！

ランキングの中では東南アジア諸国は

15位：インドネシア／ジャカルタ 20位：フィリピン／マニラ 29位：カンボジア／プノンペン 32位：タイ／バンコク 50位：ベトナム／ホーチミン 60位：マレーシア／クアラルンプール 65位：シンガポール

がランクインしています。

中南米やアフリカの新興国には劣りますが、東南アジアの強みは今もなお、経済成長をしている点にあります。

物価の安さを目当てに日本人がアジアの各国を旅行したのはもはや過去の話になりつつあり、今やタイや台湾といったアジア各国の人にとって、“安くて手軽な旅行先”として日本が人気となるなど、10年前とは逆転するような現象も起きています。

それだけ東南アジアが経済成長をしているということです。人口減少が見込まれる日本と異なり、今後もアジア各国は世界の成長セクターであると見込まれており、いま不動産を買っておけばさらなる値上がりも期待できます。日本からも近く安い東南アジアはとても魅力的な投資先といえるでしょう。

アメリカの地方都市やハワイもおすすめ！

72位にランクインのアメリカですが、言わずと知れた世界最大の経済大国であり、今なお経済成長しているため不動産投資先として有望です。

一方ニューヨークなどの大都市は現地の人でも住めないほどに物価や不動産が上昇してしまっており、日本人にはなかなか手が出しにくくなっています。そこでおすすめなのがアメリカの地方都市やハワイです。

地方都市については、コロナの影響によりオフィスに出社しなくてもいい人々が物価の安い地方都市に移住しています。都心部の中にはインフレにより賃貸価格も高騰してしまい、一般的な世帯では賃貸でも住むことが難しくなり、このような理由から郊外の不動産を選択する人が増えていることからも人口の増加や不動産の需要が見込め、おすすめできます。

ハワイがおすすめな理由としては、物価が高騰している中でも旺盛な需要が続いていることが挙げられます。通常、インフレ等で物の価格が上昇すれば、それに伴い需要は減るものですが、世界中の観光客のハワイ旅行熱は衰えていません。高い物価の中でもこれまで通りラグジュアリーなホテルに滞在する人も多くいますし、昨今の経済情勢によりホノルルのホテルには高くて宿泊できない人の中には、ホテルに比べ比較的リーズナブルに宿泊できるコンドミニアムに長期滞在する人も増えてきています。

昨今、ハワイのコンドミニアム投資が人気なのは、ハワイというブランドに加え、このような観光客向けにバケーションレンタルとして貸し出すことで高い利回りが期待できることが広まってきたためです。日本人にとってもなじみやすいですし、海外不動産投資先としてもおすすめできます。

ドバイは世界各国の富裕層移住者が多くおすすめ！

ドバイのあるアラブ首長国連邦（UAE）は不動産投資表面利回りランキングで31位にランクインしています。ドバイは富裕層の移住先として人気で、例えば日本人で見ても、IT系で成功を収めた経営者や有名なYouTuberのドバイへの移住がニュースになったことは記憶に新しいかと思います。

なぜドバイへ移住するかというと、最大のメリットの一つといえるのが所得税がないという点です。日本の所得税は世界最高水準といわれていますが、ご存知の通り、税金は所得の再分配を目的としているため、多額の税金を納めている富裕層の中には「納めた税金に見合ったサービスが受けられない中、日本に税金で納めたくない」と考えるような人で移住する人が増えているというわけです。

日本人に限らず、ドバイは世界各国の富裕層移住者が多いため、不動産の需要も増え続けています。そのため、ドバイは海外不動産投資の対象としておすすめです。

まとめ

なかなかなじみがない国も多いと思いますが、ハワイのように日本人の動向を考えてみたり日本と照らし合わせてみると意外とわかりやすくなるのではないでしょうか。日本国内の不動産を購入するのももちろんまだまだ可能性はありますが、海外の物件は日本では考えられないような成長も期待できます。投資先の一つとして海外の各国を見てみるのも面白いかもしれません。

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