マンションの「専有面積」にバルコニーやベランダが含まれないのはなぜ？

2022年5月3日 17時0分

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アパートやマンションなど、物件の詳細情報などでよく目にする専有面積。専有面積は居住者が使用できる住戸の広さを把握するためにも重要な情報だが、実は居住者しか使わないバルコニーやベランダは含まれないなど、いくつか注意点もある。
そこで今回は、専有面積にはどのようなスペースが含まれて何が除外されるのか、その計算方法とともに、基礎知識を解説。併せて、一人暮らしに必要な専有面積はどれくらいなのかも見ていこう。

専有面積とは？

専有面積とは、アパートやマンションなどの集合住宅において、その住戸の居住者が使用できる床面積のことを指す。エントランスなど、ほかの居住者と共有で使う共用スペースと区別するための不動産用語だ。
専有面積には、基本的に下記のような場所が含まれる。

＜専有面積に含まれる場所＞
・リビングや寝室などの居住スペース
・キッチンや浴室、トイレなどの水回り
・玄関やクローゼット　など

物件選びでは、専有面積のうち居住スペースがどれくらいを占めるのかによって、部屋の実際の広さを把握しやすくなるだろう。

専有面積の計算方法

アパートやマンションで入居者だけが使える専有面積は、「壁芯（へきしん）面積」と「内法（うちのり）面積」という2種類の方法で計算される。それぞれの特徴を確認しておこう。

壁芯面積
壁芯面積とは、壁の厚みの中心を「壁の芯」として、その部分を結んで算出した面積のこと。主に、分譲マンションの広告などで用いられる計算方法だ。
壁芯面積では、部屋を真上から平面として見た際に、壁の厚みの半分が部屋の面積に含まれることになる。壁の厚みも含まれるため、実際に使用できる面積よりも、やや広めの数字となる点が特徴だ。

内法面積
内法面積とは、壁の内側のみを面積として計算したもので、賃貸のアパートやマンションの広告で用いられる。実際に使える広さをそのまま把握できるため、借主としてもこの内法面積で算出されている専有面積のほうが暮らしをイメージしやすいだろう。
なお、賃貸物件の情報には、壁芯面積と内法面積のどちらで計算されているのか明記されていないケースも少なくない。正確な専有面積を知りたい場合は、不動産会社に確認してみよう。

専有面積を畳数に換算する方法

部屋の広さをイメージするにあたり、「◯畳」という単位を使う人も多いはず。専有面積を見てもどれくらいの広さなのかわかりにくいときは、畳数に換算してみよう。
専有面積を畳数に換算する計算式は、次のとおりだ。

＜専有面積から畳数への換算式＞
専有面積÷1.62平方メートル＝畳数

例えば、専有面積が22平方メートルの場合は、約13.5畳という計算になる。
ただし、畳にはいくつか種類があり、物件や地域によって多少大きさが異なる。また、専有面積には浴室やトイレ、廊下なども含まれるため、上記の方法で計算した畳数がそのまま部屋の広さとなるわけではない点には注意しよう。あくまで、目安を知るための計算方法としておきたい。

専有面積に含まれない場所は？

集合住宅には、専有面積に含まれない場所が存在する。表記されている専有面積が同じ物件同士でも、実際に見てみると広さが違うように感じられるケースが多いのはそのためだ。
そこで、専有面積に含まれない、代表的な4つの場所を確認していこう。

バルコニー・ベランダ
バルコニーやベランダは、火災などの緊急時に避難経路となるため、アパートやマンションの住人全員が使用できる共用部分に該当する。

ロフト
居室内のロフトは、「部屋全体の専有面積の半分未満の広さである」「天井高が1.4m以下である」といった所定の条件にあてはまる場合は専有面積に含まれず、収納スペースなどと同じような扱いとなる。
上記のような条件にあてはまらない場合、ロフトであっても「2階部分」という位置づけとなり、専有面積に含まれる。

玄関ポーチ
玄関ポーチとは、玄関ドアと門扉のあいだの部分のこと。一軒家だけではなく、アパートやマンションなどの集合住宅でも、玄関ドアの外側の廊下に門扉が設置されている物件もある。その住戸の居住者や居住者に用のある人しか使わないスペースだが、室外に該当するため専有面積には含まれない。

床下収納
キッチンや洗面所などに床下収納があり、その面積が部屋全体の専有面積の半分に満たない場合は、専有面積に含まれない。

一人暮らしで必要な専有面積の目安は？

一人暮らしする部屋を探すにあたり、専有面積はどれくらい必要なのか、目安を知りたい人も多いのではないだろうか。
国土交通省の「住生活基本計画における居住面積水準」においては「健康で文化的な住生活の基本として必要不可欠な住宅の面積に関する水準」として、単身者は「25平方メートル」の専有面積が必要とされている。

しかし、特に都市部では、25平方メートルという専有面積を確保できない物件も少なくない。都市部で実際の一人暮らし向けの物件に多いのは20平方メートルほど（約12畳）で、これが生活上に困らない広さの目安となるだろう。
なお、20平方メートルのうち、7～10平方メートル程度はキッチンやトイレ、浴室、廊下などが占めるため、実際の生活スペースはこれらの部分を除いた広さとなることも覚えておこう。