賃貸契約で「清掃費用は敷金から負担」の特約――全額返してもらうポイントは？
（弁護士ドットコムの法律相談コーナー「みんなの法律相談」に寄せられた相談をもとに弁護士ドットコムライフ編集部が作成しました）
「退去時は敷金から清掃費用を払ってもらう」。賃貸契約で、そんな特約が付いているという相談者から、「退去時はしたがわなくてはいけないのでしょうか」という質問が寄せられました。すぐに引っ越しを考えているわけではないようですが、「いずれ退去する際のことを考えると、とても不安です」と相談者。敷金を返してもらうための方法を関戸 淳平弁護士に聞きました。
Q. 退去時のクロス張り替え、清掃費用。敷金から払う必要ある？
賃貸住宅に住んでいます。
賃貸借契約書の「特約」という欄に、「退去時に、クロスの張り替え費用、清掃費用で約6万〜18万程度、敷金から負担してもらいます」とあります。敷金は3カ月分で、約25万円です。
負担の理由として、「毎月の家賃には、クロスの張り替え費用や清掃費用は含まれていないため」と書かれています。
すぐに引っ越しは考えているわけではないのですが、いずれ退去をする際の事を考えると、とても不安です。賃貸借契約書の特約に従わなければならないのでしょうか。
A. 特約の効力が否定される場合も
ケース・バイ・ケースですが、争う余地はあるでしょう。
賃借人の原状回復義務は、故意や過失によって生じた損耗・毀損に限られるのが原則です。通常の使用方法で生じる損耗や経年変化に関しては、賃料でカバーされており、賃貸人負担となります。
通常の使用方法で生じる損耗や経年変化としては、たとえば、日差しによって畳が傷んだり、家具を置いていたことによって、カーペットに凹みができたりするようなケースです。
これと異なる特約を結んでおくことも可能ですが、賃貸人が、自身の負担を軽減させるためだけに特約を設ける例も少なくありません。そのため、裁判所は特約の成立について慎重に判断する傾向にあります。
判断のポイントは、（1）特約を設ける必要性・合理性があるかどうか、（2）賃借人が特約の意味を理解し合意しているかの2点です。
ご質問のケースでは、「賃料に含まれていない」との理由のみで、損耗等の原因の区別なく、無条件にクロス張り替え費用等を負担させようとする内容です。
賃貸人の負担を軽減させるためだけの特約として、効力が否定される可能性が高いといえます。
もっとも、ペット飼育が認められている（それによる汚損・破損が当然予想される）等の事情があれば、有効とされる場合もあり得ます。
具体的な見通しは、法律相談で確認すると良いはずです。
話し合いでの解決が難しければ、簡易裁判所の少額訴訟手続を検討されると良いでしょう。
60万円以下の金銭請求の場合に利用でき、原則として1回の手続で解決を図るものです。一般の方でも比較的利用しやすい手続といえます。
【取材協力弁護士】
関戸 淳平（せきど・じゅんぺい）弁護士
中央大学法学部卒。2004年弁護士登録（横浜弁護士会）。2009年より横浜ユーリス法律事務所パートナー。不動産売買、賃貸、マンション問題、相隣問題等、不動産に関連する事件を数多く手がけている。
事務所名：横浜ユーリス法律事務所
事務所URL：http://www.jurislaw.jp/
