住宅ローンを完済した後は抵当権抹消が必要！必要書類や手続きの流れを解説

2024年3月3日 19時0分

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消の手続きをしなければなりません。抵当権は住宅ローンの担保として不動産に設定される権利です。住宅ローンの完済後は法務局で所定の手続きを行い、確実に抵当権を抹消しておきましょう。今回は、住宅ローンを完済した後の抵当権抹消に関わる書類や手続きの流れについて解説するので参考にしてください。

住宅ローンを完済したら抵当権抹消手続きをしよう

住宅ローンを契約する際には、抵当権を設定するのが一般的です。ここでは、抵当権とは何か、抵当権抹消について確認しましょう。

そもそも抵当権とは
マイホームを住宅ローンで購入する際、不動産登記簿に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が対象の物件を売却して債権を回収できる権利のことです。

住宅ローンの契約にかかる諸費用には、この抵当権の登記にかかる登録免許税と司法書士への報酬などが含まれています。住宅ローンを完済した後に抵当権抹消の手続きを行わないと、将来的に不都合が生じるケースがあるため注意が必要です。

抵当権を抹消できるタイミング
抵当権は、住宅ローンを完済したことを証明できれば抹消できます。ただし、完済すれば自動的に抵当権がなくなり無効になるわけではありません。

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送られてくるので、速やかに手続きしましょう。自分や家族でも手続きできますが、難しければ司法書士に手数料を支払って代理で手続きしてもらうこともできます。

抵当権抹消手続きをする方法

抵当権抹消手続きは、必要な書類を準備して、所定の用紙に必要事項を記入すれば誰でも行えます。ここでは、抵当権抹消手続きの方法について説明します。

手続きに必要な書類
抵当権抹消の手続きには、以下のような書類が必要になります。

・抵当権抹消登記申請書
　　法務局・支局・出張所などの登記所で受け取るか、法務局のホームページからダウンロードできます。
・登記識別情報または登記済証
　　抵当権設定契約書に「登記済」の押印がある書類が金融機関等から送付されます。
・登記原因証明情報
　　「解除証書」あるいは「弁済証書」などの内容で金融機関等から送付されます。
・会社法人等番号
　　抵当権者である金融機関等の会社法人等番号です。金融機関等の書類に記載があれば、それで確認できます。
・代理権限証明情報（委任状）
　　抵当権を設定した金融機関等から送付されます。
・登録免許税（収入印紙）
　　不動産1物件につき1,000円。土地と建物両方の場合は2,000円分の収入印紙を貼付します。

手続きの流れ
抵当権抹消手続きは以下の流れで進めます。専門家に依頼することもできますが、個人で行うこともできます。

1.登記申請書を作成
　　原因、権利者・義務者、添付情報、申請日と申請人兼義務者代理人、登録免許税、不動産の表示のすべての項目について、記載例を参考に記入します。金融機関から受け取った「解除証書」あるいは「弁済証書」を確認して間違いのないように記入しましょう。

2.登記申請書と登録免許税をあわせて管轄の法務局へ申請
　　提出は、登記所の窓口、郵送、オンライン申請の3つの方法があります。登記所に持参すると、記入事項や添付書類をチェックしてもらえるため安心です。登録免許税は、税額分の収入印紙を登記申請書とは別の台紙に貼り付け、登記申請書にホチキスで留めて、両方にまたがるように契印（割印）をします。

3.登記完了書類を受領
　　正しく登記されれば法務局から登記完了証が交付されます。登記所の窓口で受け取るか、郵送で受け取る方法を選べます。郵送の場合、事前に返信用の封筒に住所と宛名を記入し、書留郵便料金分の切手を貼付し登記申請書とともに提出しましょう。登記完了証の受領を以て、すべての手続きが完了したことになります。

オンライン申請をする場合
パソコンからオンラインで抵当権抹消登記の申請手続きをすることもできます。その前に、以下の準備をしておきましょう。

・電子証明書の取得
　　オンラインによる登記申請では、申請者本人であることの証明としてマイナンバーカードが必要です。また、電子署名の際にICカードリーダライタにより情報を読み取る必要があります。
・申請者情報の登録
　　初めて登記・供託オンライン申請システムを利用する場合、HPから申請者情報の登録を済ませておかなければなりません。
・申請用総合ソフトのインストール
　　オンライン申請にあたっては、専用の申請用総合ソフトをダウンロードしてパソコンにインストールして使用します。ソフトをインストールすると、申請書作成から電子署名の付与、電子公文書の取得などすべての手続きが行なえます。

オンライン申請の流れは以下のとおりです。
1.申請書の様式を選択する
　　画面に従い「不動産登記申請書」→「登記申請書（権利に関する登記）（11）抵当権の抹消【署名要】」に進みます。
2.申請書を作成する
　　申請書の情報や、納付情報、申請書の各項目について入力します。
3.ファイルを添付する
　　登記識別情報を入力し、弁済証書を添付します。
4.電子署名を付与する
　　申請情報への電子署名を行います。
5.申請書を送信する
　　申請情報の送信処理が完了し、登記申請が法務局に記録されます。
6.登録免許税を納付する
　　インターネットバンキングなどの電子納付のほかに、収入印紙での納付も可能です。
7.登記完了証を取得する
　　法務局から手続き終了との連絡が届いたら、登記完了証をダウンロードできます。

抵当権が設定されたまま放置するとどうなる？

もし、抹消手続きをせずに抵当権が設定されたままにしていると、以下のような不都合が生じることがあります。これらは、速やかに抹消手続きを行なっていれば避けられたケースです。

不動産の売却ができない
抵当権が設定されたままでも不動産の売却は可能です。ただし、実際には買い手がつかない可能性が高いと言わざるを得ません。特に買い手が住宅ローンを組んで購入を希望する場合は、担保となる住宅の抵当権が設定されたままではローン審査に通りません。そのときになって慌てて抵当権を抹消しようにも、手続きがスムーズに進まなければ、その間に買い手の購入意欲が削がれてしまうことも考えられます。

不動産担保ローンを利用できない
不動産を担保にしたローンは、無担保ローンに比べて金利も低く、長期の借り入れが可能な点がメリットです。将来的に住宅のリフォームが必要になったり、何らかの事業を起こしたりすることがあるかもしれません。そうなったときに、不動産を担保にしたくても審査に通らないか、通ったとしても借り入れ条件が悪くなる可能性があります。

手続きが複雑化する
長期間、抵当権を抹消せずに放置していると、手続きが複雑化するおそれがあります。年月が経過してから抵当権抹消の手続きをしようとしても、必要な書類を紛失したり破棄したりしている可能性もないとはいえません。

金融機関に請求して再取得ができればよいですが、金融機関の合併などにより難しくなるケースもあります。再発行できたとしても、相応の手数料が発生する可能性もあるでしょう。このような事態を防ぐためにも、早めの手続きをおすすめします。