高額マンション相続、路線価での算定認めず…最高裁判決で「タワマン節税」への影響は？
父親から首都圏のマンションを相続した際、相続税を「0円」と申告した相続人が、国に対し、追徴課税された約3億3000万円の取り消しを求めた裁判で、最高裁第三小法廷（長嶺安政裁判長）は4月19日、相続人側の上告を棄却した。
国税庁は、相続税の計算に使われる通達で、不動産の価格は通常年1回公表される「路線価」などで算定すると定める一方、路線価と実勢価格が大きく乖離（かいり）している場合、独自に再評価できるとの例外規定を設けている。
判決などによると、原告の相続人は、父親が2009年に計13億8700万円で購入したマンション2棟を2012年に相続。路線価に基づき計約3億3千万円と評価したうえで、購入時の借入金を差し引き、相続税を0円で申告した。
これに対し、税務署はマンションの路線価が実勢価格と大きく乖離していると判断。通達の例外規定に基づき、不動産価格を計12億7300万円と再評価し、過少申告加算税を含む約3億3000万円を追徴課税した。
今回の判決は、その例外規定に基づく課税処分について、「実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、合理的な理由があると認められる」として有効であるとの初判断を示した。
近年、実勢価格よりも路線価が低い傾向にある都市部のタワーマンションなどを購入することが「節税対策」になるとして注目を集めていたが、今回の判決によって潮目が変わるのだろうか。また、今後の相続実務にどのような影響があるのか。森中剛弁護士に聞いた。
●原則「路線価」ベースだが、例外もある
--相続税はどのようにして算定されるのでしょうか。
相続税として納めるべき金額が「0円」か「約3億3000万円」か、なぜこんなに大きな開きが出るのか、不思議に思われる方もいるかもしれません。
相続税は、すべての相続財産額（預金や土地などのプラスの財産から借入金などのマイナスの財産を差し引いた金額）から、基礎控除額という金額を引いて、そこに相続税率をかけることで計算されます。
相続財産に不動産が含まれる場合、その不動産がどのくらいの価値があるのかを評価する必要があります。
その評価方法は国税庁の通達で定められており、原則として国税庁が発表している「路線価」により評価し、例外的に、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定められています。この例外規定はなかなか使われることがないことから、「伝家の宝刀」と言われているようです。
この路線価は、国土交通省が発表する「地価公示価格」の80％程度を目安にされているといわれており、この地価公示価格は、土地の売買の際の価格を決める際の参考にされています。
●今回のポイント「通達の例外規定を用いることが適法かどうか」
--今回の判決のポイントは何でしょうか。
被相続人（亡くなられた方）は、不動産会社を経営しており、相続対策や、事業承継の目的で、金融機関等から借り入れをして、今回争点となっている不動産を複数購入したようです。
通達による原則的な評価方法でこの不動産を評価した場合、約3億3000万円となり、他のプラスの財産を足しても、借入等のマイナスの財産を引くと、相続税を計算するための課税価格は約3000万となり、基礎控除額を引いた結果、相続税の総額は0円と計算されたようです。
相続人が、相続税を0円として申告したところ、税務署は、通達の例外規定を適用し、不動産について、不動産鑑定士による評価額により、約11億円であると評価し、相続税を計算すると、約2億4000万円となり、これに過少申告加算税を足して、約3億3000万円を納付するよう相続人に通知しました。
相続人は、この通知に不服があるとして、訴訟を提起しました。
この訴訟の争点は複数ありますが、一番のポイントは、不動産の評価方法について、「通達の例外規定を用いることが適法かどうか」という点でした。
相続税法に限らず、租税に関する法律には、憲法14条1項に定める法の下の平等に基づく取扱いが求められ、平等原則として、同様の状況にあるものは同様に取り扱われることが要求されることになります。
最高裁は、今回の通達について、税務署が相続財産の評価に用いていることは誰もが知るところであるから、特定の者の相続財産の評価について、通達の原則的評価方法以外の方法で評価すること、つまり例外規定を適用して時価等により評価することは、合理的な理由がない限り、平等原則に違反して違法となるという例外規定を使用することができるかどうかの判断基準を示しています。
そのうえで、画一的な評価を行うことで、租税負担の公平に反するという事情がある場合には、上記の合理的な理由が認められるとの判断を示しました。
そして、今回の税務署の取り扱いは、他の納税者との間に租税負担の大きな不均衡が生じることから、時価等で評価することも合理的な理由があり違法ではないと判断しました。
●「タワマン節税」は今後も可能だが、「租税回避」は避けるべき
--今後の相続実務にどのような影響がありうるのでしょうか。
不動産の相続時の評価について、時価等を用いることができるのはあくまで例外的な取り扱いであり、基本的には原則どおり路線価で評価することは、今後も変わらないと思います。
ただ、平成24年当時は全国的に地価が下落傾向でしたが、土地の取引件数は増加し、不動産投資市場が活発化している状況でした。場所によっては、路線価による評価と時価等による評価との間に、かなりの開きがあったものと思われます（なお、税務署側は、今回の不動産について、収益還元法という投資用不動産の時価を評価する方法を用いていました）。
今回の不動産でみると、路線価による評価額は、時価等による評価額の約26％程度しかなく、両者には、相当大きな開きが認められていたようです。
そうすると、少なくとも、今回と同様の開きがある事案では、通達の例外規定が適用される可能性が高くなると思われます。
相続税申告の際には、不動産の時価がどの程度なのか、路線価による評価とどの程度開きがあるのかも確認しておいた方が無難といえるかもしれません。税理士の負担が増えるかもしれませんね。
--富裕層を中心に熱い注目を集めていた「タワマン節税」は今後難しくなるのでしょうか。
前述のとおり、基本的には通達の原則的評価方法が用いられますので、金融機関等からの借り入れで、タワーマンション等を購入する方法による節税は、今後難しくなることはないと思います。
ただし、今回の最高裁判決の事例のように、節税を超えて、租税回避の結果が著しくなるような方法は避けた方が無難といえるでしょう。
相続税対策は時間がかかるものもありますので、日ごろから、税理士等と、緊密にコミュニケーションを取りながら、適切な対策を検討していただければと思います。
【取材協力弁護士】
森中 剛（もりなか・ごう）弁護士
元裁判官。退官後、福岡県にて弁護士活動を開始し、2020年、弁護士法人Authense法律事務所入所。中小企業だけでなく大企業に対しても、予防法務から訴訟対応まで、幅広いリーガルサービスを提供している。
事務所名：弁護士法人Authense法律事務所
事務所URL：https://www.authense.jp/
