「母力おぎくぼ」の敷地内では、入居者同士の自然なコミュニケーションが生まれている(写真:旭化成ホームズ提供)

空き家・空室の増加や、事業者や金融機関による不正問題の発生から、賃貸住宅供給をめぐる世間の見方は厳しさを増している。「新たな物件は必要ないのではないか」などと考えている方もいるだろう。では、本当に新規物件の供給は減っていくのだろうか。本稿では、超高齢化や子育て環境の改善など、人々や社会が抱える問題に対処する物件の事例を紹介し、今後の賃貸住宅供給のあり方を探ってみた。

仲良く活発に遊ぶ子どもたちと、その様子を見守りながら世間話を楽しむママさんたち。かつての長屋暮らしのような光景が広がるのは、東京・杉並区にある賃貸住宅「母力(ぼりき)おぎくぼ」(2015年11月竣工)だ。「ヘーベルハウス」でおなじみの旭化成ホームズグループが企画から施工、入居者募集、管理、運営までを行っている。

建物は東西2棟、14戸で構成される2階建てで、住戸はすべて2LDK(広さは61.43屐75.87屐法B侈矛織轡好謄爛ッチンや追い炊き付きのお風呂、録画機能付きインターホンなど、分譲マンションも顔負けの充実した設備が設置されている。

子育ての悩みを相談できる

敷地内には建物や駐車・駐輪スペースのほか、子どもたちの集いの場となる砂場もある「母力の庭」と呼ばれる共用の中庭も設けられている。建物は玄関とリビングがすべて中庭に面し、入居者が必ず中庭を通る動線で、入居者同士の自然な交流を促し、子育てしやすい環境が敷地全体で整備されている。

入居者の子どもを持つ女性2人に話を伺った。子どもが生まれる前に入居したAさんは、「出産・子育ては初めての経験だったので、同じような境遇のご家族、ママさんが住んでいるこの物件は、相談などをしやすく安心できた」と話す。

すでに子どもがいて、夫の転勤を機に入居したBさんは、「入居者の方々などが子育てを助けてくれるので安心。また、周りの子どもたちの成長過程も観察できるため、自分の子どもの成長について変な心配をしなくてすんだ」と語っている。

特に新米ママさんにとっては、出産や子育ては孤独になりがちで負担が大きい。すぐ近くに相談できる相手がいるのは心強いことだろう。同じような境遇の人が家族で支え合って子育てを楽しめる環境があることが、何よりこの賃貸物件のユニークな点だ。

ユニークさは入居募集のあり方にもみられる。専用ホームページ開設のほか、近隣の保育園などへのパンフレット配布などを行い、入居説明会も開催している。一般的な賃貸住宅が不動産会社間のオープンなネットワークの中で、「駅から○分、広さ○屐家賃○万円」という形で入居者を募集するスタイルとは大きく異なる。

入居者(希望者)は子育てを入居者全体で行うことなどを定めた「子育てクレド」と呼ばれる憲章に賛同することが求められる点もほかにはない特徴だ。運営の点でも、グループ会社の旭化成不動産レジデンスがかかわる形で、入居者懇親会、季節ごとのイベントも開催されている。

このほか、子育ての相談ごとに対応するため子育て支援事業を展開する「お母さん大学」などのサポートも受けられる。これらの工夫は、入居者が住んでみたいと感じる「価値」を確実に生み出している。

JR荻窪駅・西荻窪駅から徒歩約15分。利便性が高いとはいいづらい立地でありながら月額家賃は15万5000円〜16万6000円。駅前の2LDK物件と同等の家賃設定だが、入居待ちが続いているという。

自宅と介護施設のすき間を狙う

旭化成ホームズでは子育て世帯向けの「母力」のほか、高齢者向けの「ヘーベルヴィレッジ」、ペット共生タイプの「プラスわん・プラスにゃん」といった“コミュニティ賃貸”と呼ばれる商品群をラインナップしている。

共通する点は特徴付け、希少性の追求だ。たとえば、「ヘーベルヴィレッジ」は現在、高齢者向け住宅の主流となっている有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅(サ高住)とは異なる、元気なシニア入居者に特化したものである。

後者は食事サービスや医療機関との提携など手厚いサービス提供され安心感がある一方、要介護入居者を対象とした介護やケアを前提としたもので、元気なシニア世代によっては入居しづらい雰囲気がある。高額な入居一時金が発生する有料老人ホームはなおさらだ。

国土交通省の「サービス付き高齢者向け住宅の整備等のあり方に関する検討会とりまとめ」によると、サ高住の住戸面積は25嵬にが約8割で、各戸に風呂やキッチンがないものも多い。要するに、質が高い物件はそれほど多くないわけだ。

それに対し、前者は住戸の広さや設備のグレードの高さ、適度なサービスで後者との差別化を図っている。東京・杉並区にある「ヘーベルヴィレッジ杉並井草」(3階建て、26戸、2018年3月竣工)は、分譲マンション並みの設備仕様で、間取りは1LDK・2LDK(46.69屐62.07屐砲嚢柔されている。


高齢者向け住宅や介護施設の雰囲気がまったく感じられない「ヘーベルヴィレッジ杉並井草」(筆者撮影)

一見すると高級な賃貸住宅という趣で、内外観ともシニア向けとは感じられない。ただ、緊急対応や生活相談、家族への情報報告、連携医療機関の紹介などの最低限の「見守りサービス」を提供しているほか、入居者交流を促す集いの機会も用意しているという。

旭化成ホームズによると、これまでに供給した「ヘーベルヴィレッジ」の入居者は平均年齢が76歳で、サ高住の80歳代と比べ若いという。「ヘーベルヴィレッジ」は、自宅から介護施設へ転居する前段階という、独特なポジショニングを確立していると考えられそうだ。

そのユニークな位置付けから、「ヘーベルヴィレッジ杉並井草」の月額家賃は13万4000円〜17万9000円と、周辺の一般的な賃貸住宅より高額な家賃ながら、その希少なポジショニングで、現在(2018年11月)は満室となっている。

このほか、「プラスわん・プラスにゃん」では、共用のドッグランスペースなどの本格的なペット共生の仕様のほか、しつけ教室の開催などのサービスも展開し、ペットの飼育を通じた入居者交流も生まれているという。

旭化成ホームズが推し進めるコミュニティ賃貸の展開は、前述した「母力おぎくぼ」のように利便性があまり高くないエリアでも、長期安定的に高額な家賃収入を見込めるため、土地所有者の支持を集めている。

新設着工は3年ぶり減少

それは事業成績に表れている。同社の2018年度上期(4月〜9月)における集合系(賃貸住宅)の受注は前年同期比10.2%増の534億円。ほかの賃貸住宅供給にかかわる事業者が苦戦する中で二ケタの成長だ。通期では前期比15.4%増の1243億円を計画している。

ただ、これは元々、旭化成ホームズは賃貸住宅事業においては後発で、同業他社に比べ事業規模がそれほど大きくなく、大都市圏での事業展開に限定していることから伸びしろがあったことも一因だ。

ところで、賃貸住宅市場は今年に入ってブレーキがかかっている。国土交通省が今年4月27日に発表した「建築着工統計調査報告」によると、2017年度には貸家(賃貸住宅)の新設着工は前年度比4.0%減の 41万355戸となり、3年ぶりに減少に転じた。

持家と分譲住宅を含む総着工戸数が同2.8%減になったのと比べても、貸家の下落幅は大きくなっている。これは相続税改正や歴史的な低金利、年金不安などを背景に成長を続けてきた賃貸住宅市場の潮目が大きく変わったから、との見方が一般的である。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズの経営破たんや、その背景となったスルガ銀行の不正融資の表面化。それに加え、レオパレス21による不良施工問題の発覚などによる、賃貸住宅供給をめぐる世論は厳しさが反映されたものだと考えられる。

しかも元々、少子高齢化による空き家問題、空室率上昇の懸念が強まっていた中での出来事である。読者の中にも資産・土地活用として、「賃貸住宅経営はリスクが高い」と認識されている方も多いのではないだろうか。

しかし、子育て向けやシニア向けの物件などはまだまだ数が少ないのが実情。上質で特徴のある物件、人々の困り事に柔軟に対応できる物件ならば、今後も一定の建築・入居ニーズがあり、新規供給が継続すると考えられそうだ。

逆にいえば、他物件との特別な差別ポイントがない一般的なワンルームタイプなど新規物件は、築後短い期間で競争力を失う可能性があるため、非常に高いリスクがあると見るべきだ。このことは今後、賃貸経営を考える方には基本認識としてほしい。