家や土地が｢売るに売れない｣負動産地獄の恐怖
「土地神話」の余韻がまだ残っている（写真：fstop123／iStock）
家を買うと、「マイホーム」という言葉がいかにむなしいものであるかを思い知らされる。
マンションのセールスマンの殺し文句は「家賃を払うぐらいなら、月々同じ住宅ローンの支払い額で、今と同じ間取りの部屋を買えますよ」だろう。賃貸マンションに住んでいると、この言葉は実に心に響く。これは家が「資産」だという思い込みがあるためだ。そろそろ、この考え方を変えないと、人生設計を誤り「不動産」が売るに売れない「負動産」へと転落する「負動産地獄」への道を歩むことになる。
かつては、「住宅すごろく」という言葉もあった。結婚したらマンションを買う。子どもが生まれる頃には値上がりしているのでこれを売ると、ローンを返してもお釣りがくる。それを頭金にしてより広いマンションを買い、最後は一戸建てに買い替える。
「土地神話」はもう昔話でマイホームは「悪夢」
「土地神話」の時代は、借金して家を買っても、値上がりの波に乗ることができた。いざとなれば、売って借金を返すこともできた。しかし、今は借金の返済が滞ると、銀行がすぐに裁判所の競売にかける。現在、東京地裁の競売にかかっている東京23区内のあるマンションは、2015年8月に建ったばかりなのに、2LDK56平方メートルの部屋に裁判所がつけた評価額は2170万円だ。
東京の夜景。大量のマンションが林立する
裁判所が競売の入札参加者のために作る「現況調査報告書」によると、2017年6月には管理費などの滞納が始まり、2018年11月の調査時点で滞納額は約23万円となっている。報告書に添付されている室内の写真は、スーパーの袋に入ったゴミでリビングの床が埋まり、ゴミ屋敷のようだ。所有者にとってマイホームは「悪夢」に変わってしまった。
こうした住宅ローン破綻は珍しい話ではなくなったが、ローンを払い終えたら負担がなくなるわけではない。都内の最寄り駅から歩いて10分ほどの4LDK82平方メートルのマンションは、築20年近いが、1カ月の管理費が約1万円、修繕積立金が約1万4000円かかる。さらに、固定資産税が年間約12万6000円なので、これだけで年間約41万円になる。この条件で新築だと、5000万円はくだらないが、裁判所の評価額は2175万円だ。
このような負担は、物件の値段が下がっても容赦がない。箱根湯本駅から3キロほど離れた4LDK153平方メートルで、温泉付きの超豪華リゾートマンションについた裁判所の評価額は422万円。管理費が約4万5000円、修繕積立金が約1万6000円、温泉使用料が約2万3000円などで、1カ月に計約8万4000円になる。固定資産税は年に約21万5000円なので、維持管理費だけで年間約122万円にもなる。
調査報告書には「ほこりや家具などの状態から長期にわたり使用されていない様子」とあるが、管理費などの滞納は2016年7月からとなっているので、それまではなんとか払ってきたことになる。しかし、裁判所から郵送した所有者あての照会書は「あて所に尋ねあたりません」と、返送されてきたという。
われわれから見ると重く見えるこうした負担も、お金がある人にとっては軽く見える。しかし、人生は長い。事業がうまくいくときもあれば、そうでないときもある。サラリーマンをしていてもリストラは珍しくなく、高齢期に仕事があるとは限らない。年金は減り続けている。土地建物にかかる固定資産税は、年々少しずつ下がるが、一定額で下げ止まる仕組みになっている。
ランニングコストの重さが負担となり大問題に
ベテランのマンション管理士はこう話す。
「マンションを販売するときには、負担が少なく見えるように修繕積立金を低く設定する傾向があります。一方、系列会社であることが多い管理会社に払う管理費は高い。十数年でやってくる最初の大規模修繕でこの構図に気づいた管理組合の中には、管理会社を変えて管理費を抑え、積立金を引き上げるところもあります。これをせずにいると、二十数年後の2回目の大規模修繕で積立金が足りなくなり、一時金が必要になって、大問題に発展することがあります」
筆者を含む、私たち朝日新聞『負動産時代』取材班は、2年近くにわたる取材を通して、こうしたランニングコストの重さが負動産の原因になり、それに苦しんでいる事例をたくさん見てきた。そして、維持管理費が重いのに、売るに売れない状態になった不動産を「負動産」と呼んで、警鐘を鳴らす連載を朝日新聞で続けてきた。
負動産の問題が難しいのは、いまだに「土地神話」の余韻が残っていることだ。
大分県に住む男性（78歳）は、バブル末期の1991年初め、静岡県・伊豆半島の丘陵地の一角に約300平方メートルの別荘地を購入した。契約は東京・帝国ホテルのラウンジだった。当時は首都圏暮らしのサラリーマンで、周りには別荘を持って余暇を楽しむ仲間たちがいた。夫婦でドライブしながら物件を探し、1300万円の大枚をはたいた。
購入後、人生設計が変わり、空き地のままにしていた。ところが、別荘地の管理費として年間4万6000円ほど、固定資産税約7000円の計5万円以上が毎年出ていった。
娘が2人いる。どちらかが欲しがるだろうと考え、将来相続しないかと持ちかけたが、どちらからも「いらない」と断られた。思わぬ反応に落胆したが、そのときはまだ売れるだろうと思った。そこで、手放そうと100万円で売り出したが、いつまで待っても売れない。そこで、固定資産税の支払いを求める市役所に寄付を申し出てみたが、「そのような制度はない」と門前払いされた。
25万円、18万円と売値を下げても売れず、10万円でやっと買い手がついた。買値の130分の1になっていた。手数料や宣伝費として仲介した不動産業者に約21万円支払ったため、この取引だけで差し引き11万円のマイナスになった。
それでも男性は「ほっとした」と話す。それは、持っているだけで必ずかかる費用がなくなるためだ。今回持ち出しになった費用は2年で取り戻せる。
10万円で売却した伊豆の別荘地。手数料などを払うとマイナスになった
「あの世に持っていかずに済んでよかったです。売れなかったら、子どもたちに管理費や固定資産税の負担を残して迷惑をかけるところでした。これも断捨離の1つかもしれませんね。土地さえ持っていれば大丈夫、という当時の『土地神話』に押し流されてしまったことは、二重丸、三重丸で反省しています」
負動産のもう1つの特徴は、共有者が多くて自分の意思だけでは身動きできなくなることだ。現在は、相続があっても所有者を変える登記をせず、放置することが問題になっている。子や孫の相続人が共有者になるため、売るにしても使うにしても、全員の合意が必要になり、身動きが取れなくなるのだ。
ところが、マンションはもともと入居者の共有部分が多い。維持管理費を頑張って払い続けられたとしても、同じマンションの入居者がそんな人ばかりとは限らない。今後、共有者の意思統一の難しさに直面するマンションが増えるだろう。
一例が、建て替え問題だ。実は、建て替えが可能なのは、�￣愾阿覆匹両魴錣�よい場所に建っていて、��高層化する余裕があり、余った部屋を売って建築資金にできる――などの条件がそろった物件でないと厳しい現実がある。かといって、マンションの取り壊し費用は高く、土地が売れる保証もないので、取り壊しも難しい。
では、子孫が継いでくれるだろうか。すでに平均寿命は80歳を超え、相続のときには、子どもも50歳前後になり、マイホームを構えていることが多い。そのとき、老朽化したマンションは、売るに売れない可能性が高い。ところが、負担は変わらないどころか重くなる。
「負動産」問題の今後
すでに日本の住宅総数は総世帯数を超え、国土交通省の2013年の調査で14％だった空き家率は増え続けている。野村総研は、これが2033年には27％になると推計している。一戸建ての空き家は庭木などの管理不全が目に見える。ところが、管理組合の運営に関心が薄いマンションでは一室が放置されても気づかれないままになることが起きやすい。
家電や自動車は使わなくなった後のゴミが社会問題になって、売るときからリサイクルを考えた仕組みが入るようになってきた。ところが、マンションは、存在し続けることを前提とした管理費や修繕積立金はあるが、取り壊しまで考えた費用負担の仕組みは聞いたことがない。
マンションの大量供給は1990年代からで、30年が経ったくらいなので、こうしたことが社会問題化するには、もう少し時間がある。それまでに、少子高齢化という社会の変化に合わせた負担のあり方を考える必要がある。
こうした負動産の問題は、主に地方都市で顕在化している。わかりやすいのは、バブル期に建ったリゾートマンションだ。スキーブームのときに乱立した新潟県湯沢町のリゾートマンションは、今、10万円でも買い手がつきにくい。ところが、持っている人には、管理費や固定資産税の請求が来る。軽い気持ちで購入、もしくは相続したものの、この負担に耐えきれず、手数料を払っても手放したい人をあてこんだビジネスまで出ている。
あるリゾートマンションの展望風呂から見る湯沢町のマンション群
今日、負動産における問題として耳目を集めているのが、サブリース問題だ。背景には、更地だと相続税が高く、借金があれば相続財産から減額されるという住宅供給を優先する制度のひずみがある。これが、賃貸アパート建設の営業を後押しし、需要もないのにアパートを建ててしまう人が各地で後を絶たない。また、いまだに価値がない土地に購入話を持ちかけ、大金をだまし取る「原野商法」の被害者がなくならない。
このように、土地や家が負動産になる要因は複雑だ。ところが、いらなくなったからといって、捨てることもままならない。人口減の日本で、負動産の問題は急速に広がることになるだろう。不動産が問題を起こしているわけではない。それをとりまく制度や人々の考え方が「負動産」を生んでいる。1日も早い対策を期待したい。
