【住宅ローン】金利1%時代が到来？ 2026年の不動産購入は「変動」か「固定」か。プロなら今どちらを選ぶ？

2026年2月12日 8時0分

2025年12月、政策金利の0.25%利上げ（0.5%→0.75%）が発表され、住宅ローン金利の上昇が現実味を帯びてきました。
「変動金利は1%を超えるのか？」「固定金利に切り替えるべきか？」
2026年の不動産購入を検討している人にとって、住宅ローン選びはこれまで以上に頭を悩ませる問題です。今回は、らくだ不動産株式会社の取締役副社長COO山本直彌さんと、同社のエージェント佐藤健斗さんが、金利上昇局面における最適な戦略を徹底討論します。
◾️「変動金利1%」の世界線は見えてきたか
これまで0.3～0.4%台という超低金利が続いてきた変動金利ですが、今回の利上げにより0.7%台への上昇が見込まれます。
山本さんは「優遇金利が適用されればまだ1%を切る水準ですが、いよいよ『1%の世界』が見えてきた」と指摘します。一方、佐藤さんは「金利上昇は確かに懸念材料ですが、不動産価格の高騰とは別軸で動いており、金利が上がったからといって不動産価格がすぐに下がるわけではない」と分析します。
「金利が上がるのを待って買い控えるのは得策ではありません。欲しい物件があるなら、金利上昇を織り込んだ上で購入を決断すべきタイミングです」（佐藤さん）
◾️プロが選ぶのはどっち？究極の選択
では、今あえて選ぶなら「変動」か「固定」か。お二人の意見を聞きました。
【佐藤さんの選択：固定金利】「今なら固定金利を選びます。これまでは変動金利一択でしたが、金利上昇局面に入り、将来どこまで上がるか読めないリスクがあります。フラット35などの全期間固定金利であれば、返済額が変わらない安心感を買えます。また、住宅ローン控除を活用すれば実質的な負担はさらに軽減されます」
【山本さんの見解：ケースバイケースだが…】「資産性が高く、将来的に売却や住み替えを想定しているなら、当面の支払額が低い変動金利でキャッシュフローを重視するのも一つの手です。しかし、長く住み続ける前提であれば、精神的な安定を得られる固定金利のメリットは大きいです」
◾️「繰り上げ返済」はするな？キャッシュの重要性
金利上昇対策として「繰り上げ返済」を考える人も多いですが、佐藤さんはこれに慎重な姿勢を見せます。
「手元の現金を減らしてまで繰り上げ返済をするのはおすすめしません。現金は最強のリスクヘッジです。いざという時に生活を守るため、また将来の投資や教育資金のために、手元資金は厚く持っておくべきです。0.数%の金利負担を減らすために現金を失うリスクの方が大きいです」
【まとめ】
2026年の住宅ローン選びは、「金利の低さ」だけで選ぶ時代から、「ライフプラン」や「リスク許容度」に合わせて選ぶ時代へとシフトしています。
「変動か固定か」の正解は人それぞれですが、共通して言えるのは「無理のない返済計画」と「手元資金の確保」が重要であるということです。
らくだ不動産株式会社では、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な住宅ローン提案と、無理のない資金計画のサポートを行っています。「自分にはどのローンが合っているのか分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。