【修繕積立金不足】マンションの「借入れ」利用が過去最高！融資を受けるメリット・デメリットをプロが解説

2025年12月23日 8時0分

近年、マンション共用部の修繕やリフォームのための融資額が過去最高を記録したというニュースが話題になりました。背景にあるのは、建築コストの高騰による「修繕積立金不足」の深刻化です。
お金が足りないからといって、修繕を先延ばしにすれば建物の劣化は進み、資産価値は下がる一方です。そこで注目されているのが「マンション共用部リフォーム融資」の活用です。
今回は、株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんが、マンションが借入れを行う背景やメリット・デメリット、そして将来の資産価値への影響について詳しく解説します。
■なぜ今、マンションの「借入れ」が増えているのか？
最大の理由は、修繕積立金の値上げには「即効性がない」という点にあります。
・値上げの弱点：1年後や2年後に大規模修繕を控えている場合、今から積立金を引き上げても、工事費用の赤字分を埋めるだけの金額はすぐには貯まりません。
・一時金徴収の難しさ：各世帯に数十万～数百万円を一度に請求する「一時金」は、区分所有者のライフスタイルや経済状況の違いから合意形成が非常に難しく、現実的ではありません。
・高経年マンションの増加：築30年、40年と経過したマンションが増え、積立金の計画的な引き上げができていなかった物件にとって、借入れは「修繕を行うための唯一の選択肢」となりつつあります。
■融資を受けるメリットとデメリット
多くの管理組合が検討するのが、住宅金融支援機構の「マンション共用部リフォーム融資」です。
● メリット：一時金徴収を避け、計画的な修繕が可能
最大のメリットは、各世帯への急な負担増（一時金）を避けられることです。借入れによって必要な資金を確保し、長期的に返済していくことで、住民間の不公平感を抑えつつ、適切なタイミングで修繕を実施できます。
● デメリット：借入れには厳しい条件がある
「お金が足りないから貸してほしい」と言えば、どこでも借りられるわけではありません。
・滞納率の制限：例えば、積立金の滞納額が全体の10％を超えていると融資が受けられないといった規定があります。
・管理状態の審査：そもそも滞納放置や督促が適切に行われていないなど、管理状態に課題があるマンションは、融資の土俵にすら乗れない可能性があります。
■利用時の注意点：金利と返済期間の壁
融資は「借金」であることを忘れてはいけません。
・金利負担（利息）の発生：借りた元本に利息を乗せて返済するため、トータルの支出額は現金で修繕するよりも増えてしまいます。
・返済期間の制限：住宅ローンのような35年といった長期借入れはできません。原則として10年以内（耐震改修などの特定工事でも最長20年）での返済が求められます。
山本さんは、「返済期間中に次の修繕時期が重なると、返済金と新たな修繕費の両方が重なり、さらに資金繰りが苦しくなるリスクがある」と注意を促します。
■「借入れがあるマンション」は売れにくくなる？
中古マンション市場において、「借入れがある＝お金が足りない＝管理状態に問題がある」というネガティブな印象を持たれることは否定できません。
しかし、山本さんは「しっかりとした返済計画と長期修繕計画がセットになっていれば、必ずしもネガティブではない」と語ります。
・計画的な借入れ：一時金や大幅な積立金引き上げを避けるための「戦略的な借入れ」であれば、むしろ無計画なマンションよりも健全と判断されるケースもあります。
・情報の見える化：借入れを含めた将来の資金シミュレーションを可視化し、検討者に説明できる状態にしておくことが大切です。
【まとめ】借入れは「計画性」がすべて
修繕積立金が足りないからと、行き当たりばったりで借入れをするのは危険です。
・長期修繕計画で将来の支出を確定させる
・借入れ・返済を含めた資金シミュレーションを行う
・「積立金引き上げ」と「借入れ併用」の2パターンを比較し、住民が納得できる方を選ぶ
株式会社さくら事務所では、借入れを前提とした資金計画を含む長期修繕計画の作成や、管理組合の合意形成をサポートしています。
「修繕費用が足りないが、一時金は避けたい」「借入れをした場合の将来のリスクを知りたい」とお悩みの管理組合の方は、ぜひ一度ご相談ください。