【修繕積立金不足】マンションの「借入れ」利用が過去最高！融資を受けるメリット・デメリットをプロが解説

2025年12月23日 8時0分

近年、マンション共用部の修繕やリフォームのための融資額が過去最高を記録したというニュースが話題になりました。背景にあるのは、建築コストの高騰による「修繕積立金不足」の深刻化です。
お金が足りないからといって、修繕を先延ばしにすれば建物の劣化は進み、資産価値は下がる一方です。そこで注目されているのが「マンション共用部リフォーム融資」の活用です。
今回は、株式会社さくら事務所取締役副社長COOの山本直彌さんが、マンションが借入れを行う背景やメリット・デメリット、そして将来の資産価値への影響について詳しく解説します。
■なぜ今、マンションの「借入れ」が増えているのか？
最大の理由は、修繕積立金の値上げには「即効性がない」という点にあります。
・値上げの弱点：1年後や2年後に大規模修繕を控えている場合、今から積立金を引き上げても、工事費用の赤字分を埋めるだけの金額はすぐには貯まりません。
・一時金徴収の難しさ：各世帯に数十万～数百万円を一度に請求する「一時金」は、区分所有者のライフスタイルや経済状況の違いから合意形成が非常に難しく、現実的ではありません。
・高経年マンションの増加：築30年、40年と経過したマンションが増え、積立金の計画的な引き上げができていなかった物件にとって、借入れは「修繕を行うための唯一の選択肢」となりつつあります。
■融資を受けるメリットとデメリット
多くの管理組合が検討するのが、住宅金融支援機構の「マンション共用部リフォーム融資」です。
● メリット：一時金徴収を避け、計画的な修繕が可能
最大のメリットは、各世帯への急な負担増（一時金）を避けられることです。借入れによって必要な資金を確保し、長期的に返済していくことで、住民間の不公平感を抑えつつ、適切なタイミングで修繕を実施できます。
● デメリット：借入れには厳しい条件がある
「お金が足りないから貸してほしい」と言えば、どこでも借りられるわけではありません。
・滞納率の制限：例えば、積立金の滞納額が全体の10％を超えていると融資が受けられないといった規定があります。
・管理状態の審査：そもそも滞納放置や督促が適切に行われていないなど、管理状態に課題があるマンションは、融資の土俵にすら乗れない可能性があります。
■利用時の注意点：金利と返済期間の壁
融資は「借金」であることを忘れてはいけません。
・金利負担（利息）の発生：借りた元本に利息を乗せて返済するため、トータルの支出額は現金で修繕するよりも増えてしまいます。