子どもの独立などをきっかけに住み替えを考える人も多いのではないでしょうか。これまでよりもコンパクトな家に住み替えたいと思う人や、周辺に病院や商業施設が多いなど立地条件の良いマンションへの住み替えを考える人もいるかもしれません。本記事では住み替えをどのような手順で行うのかをはじめ、住み替えにかかる費用の内訳やそれを安く抑える方法について解説します。住み替えを考えている人はぜひ参考にしてください。

住み替えの手順は主に二通り

住み替えには主に二つの方法があります。一つは、住み替え先の家を購入し、住み替えた後にそれまで住んでいた家を売却する方法、二つめは、まず現在住んでいる家を売却し、その資金を元に新しい住み替え先の家を購入する方法です。ちなみに前者を「買い先行」、後者を「売り先行」 といいます。この「買い先行」と「売り先行」にはそれぞれにメリットそしてデメリットがあります。以下にメリットとデメリット、さらに注意点も併せて解説します。

新居の購入を先に行うメリット・デメリットと注意点

新居の購入を先に行う「買い先行」のメリットは、仮住まいが不要で新居探しに時間をかけられることです。その反面、現在住んでいる家の住宅ローンが残っている場合は、二重ローンとなる可能性がある点がデメリットといえます。また、新しい家を購入して住み替えた後に、それまで住んでいた家がすぐに売れるとは限りません。なかなか売れずに残っている場合は、新居と旧居の維持費を二つとも負担することになります。そのため、買い先行は、現在住んでいる家の住宅ローンを完済している人、もしくは資金にある程度の余裕がある人に向いているといえるでしょう。

旧居 の売却を先に行うメリット・デメリットと注意点

現在住んでいる家を先に売却する「売り先行」は、売却することでまとまった資金を得られることから、新しい家を購入する際の資金計画が立てやすいというメリットがあります。しかし、新しい家が決まるまでの仮住まいが必要となる場合があり、その場合、 引っ越しも2回となるなど余分な費用が発生する点がデメリットです。そのため、売り先行で住み替えを行う際には、買い替え特約を利用するとよいでしょう。
買い替え特約とは、住み替えを行うにあたって、今の家が売れる前に新居の購入契約締結を行う際、売主と買主双方の合意によって付加する特約です。買い替え特約の内容は、「現在住んでいる家が、設定した期限までに定めた金額以上で売れなかった場合には、新居の購入契約を白紙解除できる」というものです。買い替え特約を利用すれば、現在住んでいる家が売れなかった場合には、新居の購入契約が白紙解除になり、売主に支払った手付金が返還されます。家が売れなかったらどうしようという不安がある人は、この買い替え特約を付けておくと安心です。

住み替えにかかる費用の内訳と目安は？

では、物件の取得費用以外に住み替えによってかかる費用には、どのようなものがあるのでしょうか。それらの費用の内訳とその目安について解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社（仲介会社）に支払う手数料のことです。住み替えの際には売却と購入の2回分の仲介手数料が発生することになります。仲介手数料は上限が決まっており、その詳細は以下のとおりです。

上記の表の「売買価格」とは、消費税を除いた金額です。また、新規物件を購入するにあたり、仲介業者が入らないケースではこの手数料は不要です。

住宅ローンの一括返済手数料

通常、現在住んでいる家（住み替え前の家）に住宅ローンが残っている場合は、それを 一括返済する必要があります。最近では繰り上げ返済の手数料が無料の金融機関も多くあります。しかし、繰り上げ返済の手数料が無料の金融機関でも、 一括繰り上げ返済を行う場合は手数料がかかるのが一般的です。事前に連絡が必要な場合もあるため、住宅ローンを利用している金融機関の公式サイトで一括返済にかかる費用と、事前連絡の要不要を確認しておきましょう。手数料については、金融機関や選択している金利タイプ、さらに返済方法によって異なりますが、1万5,000円～3万円程度が相場 となっています。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合は借り入れ先の金融機関によって抵当権が設定されていますので、その抵当権を抹消する手続きが必要です。多くの場合はローンを一括返済すると同時に行われますが、抹消登記にかかる登録免許税や司法書士に支払う報酬が発生します。抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1個に つき1,000円ですが、司法書士に支払う報酬は金融機関によって異なります。相場としては1万円～2万円を考えておけばよいでしょう。

ローン事務手数料など

住み替え先の家の購入にあたって、住宅ローンを利用する場合は借り入れ先の金融機関に「ローン事務手数料」のほか「抵当権設定費用」、「住宅ローン保証料」が発生します。
事務手数料は金融機関によって「定額型」を採用しているところもあれば、「定率型」を採用しているところもあります。定額型の場合、借り入れ金額 に関係なく3万円（＋消費税）や5万円（＋消費税）など一律の金額が設定されており、定率型の場合は「借り入れ金額×2.2％」などと設定されているケースが多く見られます。
保証料は保証会社に対して支払うもので、一括前払いで支払う方法や金利に上乗せして支払う方法があります。
ネット銀行のなかには、保証料を不要としている代わりに事務手数料を高額に設定しているケースがあるため、事務手数料と保証料の総額がどれくらいの費用になるのかを複数の金融機関で比較して借り入れ先を決めるようにしましょう。

税金

住宅の売却や購入の際にはさまざまな税金がかかります。代表的なものについて以下にまとめますので参考にしてください。

保険料
住み替え先の家に対して火災保険や地震保険への加入が求められます。保険料は家の構造や立地によっても異なり、たとえば火災保険は木造住宅だと高額となる傾向にあります。地震保険は建物の構造や都道府県よってもばらつきがありますが、それぞれ年間3万円程度が相場となっています。

その他
住み替えの場合は引っ越しの費用が発生します。売り先行の場合2回の引っ越し費用がかかる可能性があること も覚えておきましょう。また、売却する物件の程度にもよりますが、リフォーム費用が発生するケースもあります。住み替え先の物件をリノベーションしたいと考えている場合はその費用も準備しておかなければなりません。

住み替えにかかる費用を安く抑える方法

住み替えには物件の価格以外にもさまざまな費用がかかります。そのため、できるだけ費用を安く抑えたいと思う人も多いでしょう。ここからは住み替えにかかる費用を抑える方法について紹介します。

譲渡所得の特別控除、もしくは譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を使う
住んでいた家を売却する際に、譲渡益が出た場合には3,000万円の特別控除 を利用できます。その際の譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得金額＝売却価格－（取得費用＋売却にかかった費用）－3,000万円
ただし、この特例を利用する場合は住宅ローン減税の制度を利用することができない点には注意が必要です。

さらに譲渡損失が発生した場合は、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を活用することで、節税につなげることができます。

・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
家を売却した際に損失が出た場合、ほかの給与所得などと損益通算することができます。また、損益通算を行っても控除仕切れなかった部分については、翌年以降3年間 にわたって繰越控除することができます。

スケジュール管理を徹底する
スケジュール管理を徹底することで、仮住まいの費用を安く抑えることができます。売却のめどがたってから住み替え先を探すのではなく、同時並行で行うことにより、重複期間や仮住まいの期間を短くすることができ、住宅の維持費や仮住まいの家賃およびそれに伴う光熱費などの負担を抑えることができるでしょう。住み替えを実行するにあたっては、スケジュール管理も重要なポイントです。

まとめ

住み替えには、住み替え先の家の購入費用以外にも多くの費用がかかります。費用を抑えるポイントをよく理解し、使える制度は活用するなど費用を抑えるポイントをしっかりと理解しておきましょう。買い先行もしくは売り先行のどちらを選ぶにしても、スケジュール管理を徹底することが最終的な費用の削減につながります。住み替えを考えた際には、費用だけを考えるのではなく、それに沿ったスケジュール管理を行い、お得な住み替えを実現しましょう。