【金利上昇で注目！】フラット35が使えない中古戸建の5つの特徴

2025年10月23日 8時0分

住宅ローン選びで、変動金利の上昇リスクを避けたいと考える方が増えています。その中で、全期間固定金利の「フラット35」が、中古住宅でも再び注目を集めています。
住宅金融支援機構のデータによると、フラット35の利用が増加傾向にあり、株式会社さくら事務所への適合証明審査の依頼も増加しているそうです。しかし、中古戸建ての場合、建物の状態や書類が一定基準を満たしていないと、そもそもフラット35は利用できません。
今回は、ホームインスペクターであるさくら事務所執行役員CCOの友田雄俊さんに、中古戸建てでフラット35が利用できなくなる5つの注意点について聞きました。

■ フラット35が利用できない中古戸建の5つの特徴
フラット35の利用には、「建物の健康診断（インスペクション）」が必須です。この審査をクリアできない建物には、主に以下の5つの特徴があります。

■ 1. 床下・屋根裏の「点検口」がない
フラット35の審査では、建物の状態が良好かを確認するために、床下と屋根裏の点検が必須です。
・必須条件：床下と屋根裏を点検できる開閉式の蓋（点検口）が設置されていること。
・NGの理由：点検口がなければ、内部のチェックができず、「良好な状態かどうかの審査ができない」ため、フラット35は利用できません。
・注意点：仲介会社も細かな基準を把握していないケースがあるため、物件の検討段階で、点検口の有無を必ず確認しましょう。

■ 2. 外壁の「シーリング破断」がある
外壁の目地に埋められている、雨漏りを防ぐためのシーリング材が劣化している場合もNGです。
・劣化の時期：シーリングは紫外線で劣化し、一般的に築10年前後で固まってひび割れ、ちぎれるといった劣化（破断）が起きます。特に日当たりのきつい南面や西面は痛みやすいです。
・NGの理由：シーリングの破断は雨漏りのリスクがあるため、そのままでは利用できません。直近で外壁塗装がされている物件であればリスクは低いですが、そうでない場合は特に注意が必要です。

■ 3. 基礎の「ひび割れ幅」が0.5mmを超えている
建物を支える基礎にひび割れがないかも、重要な検査項目です。
・NGの基準：ひび割れの幅が0.5mm以上ある場合はNGとされます。
・0.5mmの目安：一般的に利用されるシャープペンの芯（0.5mm）が入ってしまうようなひび割れだと、審査は通りません。
・注意点：0.5mm程度のひび割れは売主や仲介会社も気づいていないことが珍しくありません。パッと見で分かりにくいため、ホームインスペクションで細かくチェックしてもらう必要があります。

■ 4. 鉄骨造（S造）で「書類」が揃っていない
鉄骨造の中古戸建ての場合、書類確認が困難なケースが多く、フラット35を利用できないことがあります。
・必須書類：建物の構造を確認するため、検査済証、設計図面、火災保険証券などの書類確認が必須です。
・NGの理由：中古住宅の売買ではこれらの書類が揃っていないことが多く、構造の確認ができないためNGになってしまいます。
・解決策：ただし、大手ハウスメーカーが手掛けた鉄骨造であれば、ハウスメーカーから「中古住宅構造確認書」を発行してもらい、審査を通すといった方法もあります。

■ 5. 基礎の「立ち上がり高さ」が規定を満たしていない
基礎の高さにも規定があります。
・基本的な規定：地面から基礎の最も上までの高さが、基本的に40cm以上必要です。（築10年超で木材に傷みがなければ30cm以上でOKという規定もあります）
・NGになりやすいケース：建物の周辺が傾斜地になっている場合など、地面から基礎の一番低いところを測った際に、この規定高さを満たせず、NGになるケースがあります。

【まとめ】フラット35の利用に向けて、中古戸建の「健康診断」は必須！
金利上昇の不安がある今、フラット35の固定金利は非常に魅力的ですよね。しかし、中古戸建の場合、建物の状態が「利用できる」基準に達しているかが一番のハードルになります。
ここで挙げた点検口、シーリング、基礎のひび割れ、書類、基礎の高さといった5つの注意点は、仲介会社さんも見落としがちなポイントです。
株式会社さくら事務所では、ホームインスペクションと合わせてフラット35の適合証明審査を行うことが可能です。不安な要素をプロの目でクリアにして、安心してフラット35を利用する。これこそが、賢い中古住宅購入の鍵となるのではないでしょうか。