【不動産】家具で隠された「雨漏り」と「傾き」。居住中の中古物件を買うなら知るべきホームインスペクションの裏技

2026年6月29日 8時0分

中古の戸建て住宅を購入する際、売主がまだ住んでいる「居住中」の物件を内見して検討するケースは少なくありません。しかし、生活感のある家具や家電の裏には、素人では気づけない深刻な住宅トラブルが隠されている危険性があります。
今回は、さくら事務所の取締役・ホームインスペクターの友田雄俊さんと、らくだ不動産のマネージャー・エージェントの村田洋一さんが語る、居住中物件を購入する際の「ホームインスペクション（住宅診断）の裏技」と絶好のタイミングについて徹底解説します。

◾️ベッドや本棚の裏はブラックボックス。居住中物件の罠
中古物件の購入において、ホームインスペクションは「契約前」に行うのが最も理想的です。重大な欠陥が見つかれば、契約前に価格交渉を行ったり、最悪の場合は購入を見送ったりといった判断ができるからです。
しかし、居住中物件の契約前調査には大きな壁が存在します。
友田さんは、「居住中の場合、どうしても家具や荷物が置かれているため、壁や床が隠れて見えない部分が多くなります」と指摘します。「例えば、ベッドの裏の壁にある雨漏りのシミや、カーペットの下の床の傾きなどは、荷物がどかされない限り正確に測定・確認することができません」。
つまり、契約前のインスペクションだけでは、どうしても「調査しきれない死角」が残ってしまうのです。
◾️勝負は「引き渡し前」。空室になった瞬間を狙え！
そこでプロが強く推奨するのが、「契約後から引き渡しまで」の間に行うインスペクションです。
売買契約が完了し、売主が引っ越して物件が「空室」になった直後、そして買主に鍵が引き渡される前のタイミングが最大のチャンスとなります。
村田さんは、「売主さんが退去して荷物がなくなった状態で再度確認すると、『家具の裏にこんなシミがあったのか』『床がこんなに傷んでいたのか』といった事実が新たに発覚することがあります」と語ります。
もしこの段階で、雨漏りやシロアリ被害、建物の主要な構造部分の腐食など、重大な欠陥（契約不適合責任に問われる内容）が見つかった場合、買主は引き渡し前に売主の負担で修復してもらうよう請求できるケースが一般的です。
◾️プロが教える最強の裏技「2段構えチェック」
居住中の中古戸建てを安全に買うための最強の裏技は、調査を「2段構え」にすることです。