【不動産/東京23区】中古マンション5ヶ月連続成約減！SNSの「暴落」報道と現場のリアルな違いとは

2026年に入り、SNSを中心に「東京の不動産バブルが弾けた」「価格が暴落する」といった声が目立つようになりました。その根拠とされているのが、中古マンションの成約件数の顕著な減少です。

今回は、らくだ不動産株式会社の執行役員・エージェントの八巻侑司さんと、チームリーダー・エージェントの鈴木成禎さんが、最新の市場データをもとにSNSの噂と「現場のリアル」の違いについて徹底解説します。

◾️データが示す「成約減」の衝撃
東日本不動産流通機構（レインズ）が発表した2026年5月度のサマリーレポートによると、東京23区の中古マンション市場には確かに冷や水が浴びせられたような数値が並んでいます。

・2026年5月の東京23区中古マンション成約件数は1,452件となり、前年同月比でマイナス17.9%と大きく下落しました。
・これで中古マンションの成約件数は、5ヶ月連続での減少となります。
・成約平米単価は約131.2万円で、前年同月比ではプラス2.0%を維持したものの、前月比ベースではマイナス4.5%と下落しています。
・中古戸建て市場においても、成約件数は291件（前年同月比マイナス18.5%）と大幅に減少しています。

このようなネガティブな数字の羅列が、SNSでの「暴落説」に拍車をかけている状態です。

◾️プロが断言「暴落ではなく、正常化」
数字だけを見ると市場が崩壊し始めているように見えますが、現場の最前線に立つお二人の見解は大きく異なります。

前年同月比マイナス17.9%という大幅な成約件数の下落について、現場では「前年同月（2025年5月）の取引件数が異常なほど多かった反動」として捉えられています。決して相場が崩壊しているわけではなく、市場が過熱状態から抜け出し、落ち着きを取り戻しつつあるというのが現場のリアルな肌感覚です。

事実、中古戸建ての成約価格の平均は7,900万円となっており、前年同月比で見るとプラス14.5%と大きく上昇しています。このことからも、需要が完全に消え去り、価格全体が崩れたわけではないことがわかります。

◾️売主と買主がこれから取るべき行動
SNSの「暴落」という過激な言葉に踊らされると、売買の判断を誤る危険性があります。

買主が極端な値下がりを待っていても、実際には市場が落ち着いただけであり、優良物件は適正価格で売れていきます。一方で売主も、少し前のような「どんな強気な価格でも売れる」というボーナスタイムが終わったことを認識し、冷静な値付けを行う必要があります。

【まとめ】
一部のデータだけを切り取った過激な報道に惑わされず、市場の背景を正しく読み解くことが不動産取引の成功には不可欠です。

らくだ不動産株式会社では、八巻さんや鈴木さんをはじめとする現場を知り尽くしたプロフェッショナルが、マクロなデータとミクロな市況を掛け合わせ、お客様に最適な売買戦略をご提案しています。現在の適正な相場を知りたい方や、売買のタイミングに悩んでいる方は、ぜひ一度プロにご相談ください。