「これで人生変わる！もう働かなくてもよくなる」大金持ちの叔父の養子になった甥、“2億円の都心一等地”を相続も…一転、借金地獄の日々に陥ったワケ
「高額な不動産を相続したものの、現金が足りず納税できない」--こうした悲劇の裏には、不動産の売却見込みの甘さだけでなく、「相続税に疎い税理士選び」の問題が隠れています。本記事では、高橋大樹氏による著書『あなたの実家、どうする？ 知識ゼロでも絶対後悔しない！ 損しない！ 不動産相続の新・ルール』（WAVE出版）より、Eさんの事例をもとに、相続税額を大きく左右する「税理士選び」のポイントについて解説します。
事例：億万長者の夢から一転…まさかの借金地獄
事業に成功した叔父の養子になったEさん。周りからは「いいなあ、将来安泰だな」なんてうらやましがられていました。
叔父が亡くなり、叔父が所有していた都心の一等地にある土地を相続することになりました。不動産会社の査定は「2億円相当」。
「やった！ これで人生変わる！ もう働かなくてもよくなるかも」
夢の億万長者生活が現実になるのでは？とEさんは有頂天になりました。ところが……
「申し訳ございません。この価格では買い手がつきませんでした」
売り出されたにもかかわらず、まったく買い手がつきません。やむを得ず、1億8000万円、1億5000万円、1億円……と、値下げすることに。相続税の納付期限10カ月はどんどん迫り、「このままでは税金が払えない！」という焦りが、Eさんを追い詰めていきました。
最終的に売れた金額は7000万円。査定額の半額以下でした。一方、相続税は1億円。
「これじゃ、相続税も払えない……」
相続税は現金での一括納付が原則です。相続した現金から支払い、足りない分については銀行から借り入れるしかありませんでした。
「億万長者になるはずだったのに、まさか借金を背負う羽目になるなんて……」
Eさんの夢は粉々に打ち砕かれ、その後は借金返済の日々になってしまいました。
相続対策のポイント
Eさんのケースでは、相続発生前に、相続する予定の土地の正確な査定を行うのと同時に、相続税に詳しい税理士に依頼して、正確な「相続税シミュレーション」を行うべきでした。
不動産会社の査定額はあくまで「売れる可能性のある」金額。実際の売却価格とは乖離があります。そして、「売れなかった場合の納税資金の確保」まで含めた、より現実的な相続計画を立てておく必要があったのです。
全体の1割程度しかいない？相続税に強い税理士の見分け方
もし相続税がかかる場合、税理士にお願いすることもあるでしょう。でも、ここで注意が必要です。というのも、税理士なら誰でもいいというわけではないからです。
相続税にあまり詳しくない税理士に依頼すると、本来払わなくてもいい相続税を払うことになってしまう可能性があるのです。
税理士の仕事の大部分は、法人の決算業務です。企業と顧問契約を結べば毎月安定した収入が得られるからです。相続税の申告は相続が起きた時だけの単発の仕事なので、専門にしている税理士はそれほど多くはないのです。私の感覚では、相続を専門でやっている税理士は全体の1割程度。残りの9割ほどの税理士は、一応相続税の申告はできますが、「専門」ではありません。
医師にたとえるとわかりやすいかもしれません。眼科医に心臓の手術はお願いしないですよね。同じ医師免許を持っていても、専門分野が違えば、結果は大きく変わります。税理士の場合もそれと似たようなことです。得意分野が必ずあるのです。
知らないと数百万円の差…税理士選びで決まる相続税額
では、実際に税理士の選び方でどれほどの差が生まれるのでしょうか。
最近、「相続税還付」という業務が注目されています。これは、ほかの税理士が申告した相続税を見直し、修正申告によって税金を取り戻すサービスです。
たとえば、A税理士が申告した相続税が1億円だったとします。それを相続専門のB税理士が見直すと、実は5000万円で済むことが判明。差額の5000万円が還付され、その30％にあたる1500万円を成功報酬として受け取る--これが相続税還付ビジネスの実態です。
このビジネスが成り立つということは、それだけ「間違った申告」が多いということを意味しています。
税理士によって、相続税額に大きな差が生まれる理由
相続税額に大きな差が生まれる最大の理由は、不動産の評価方法にあります。
現金や預金の評価は誰がやっても同じです。1000万円の預金は1000万円です。しかし、不動産の評価は税理士の知識と経験によって大きく変わります。
たとえば、形の悪い土地、崖地、騒音がある土地などは、さまざまな理由で評価を減額することができます。相続税の申告に詳しい税理士なら、こうした「評価減の要因」を漏れなく見つけ出し、適切に評価額を下げられます。
しかし、相続税の申告の経験が少ない税理士だと、教科書通りの計算しかできません。本来なら、5000万円の評価で済むはずの土地を、8000万円で申告してしまうのです。
私がお手伝いしたケースでは、最初に相談に来た税理士の試算では相続税が3億円でした。ところが、相続専門の税理士に依頼し直したところ、最終的な相続税は1億8000万円でした。なんと1億2000万円もの差が生まれたのです。
この差の大部分は、不動産の評価方法にありました。複数の土地の形状や立地条件を詳しく調査し、適切な評価減を適用した結果です。
税理士報酬の安さに騙されるな
最近は相続税申告を10万円、20万円といった格安で請け負う税理士事務所も増えています。確かに不動産をほとんど持たない方なら、こうした格安事務所でも問題ないかもしれません。しかし、不動産を複数持っている方、特に地主の方などは要注意です。
先ほどもお話ししましたが、不動産の評価方法によって相続税額が1000万円単位で変わる可能性があるからです。税理士報酬を100万円節約したつもりが、逆に相続税を500万円多く払うことになってしまっては、本末転倒ですよね。
では、相続に強い税理士を見つけるためには、どうすればいいでしょう？ いくつかのポイントがあります。
1．年間の相続税申告件数が多い
税理士事務所のホームページに、相続税の事例が豊富に掲載されていることを確認しましょう。事例数が100件以上であることが目安です。相続税還付の実績があることなどもチェックすべきです。
2．不動産評価の実績を確認
「不動産評価に強い」「評価減の実績多数」といった記載があるかチェックしましょう。具体的な節税事例が紹介されていれば、さらに信頼できます。
3．相続税還付の実績
皮肉な話ですが、「相続税還付業務」を手がけている税理士事務所は、間違いなく相続のプロです。ほかの税理士の申告ミスを見つけ出せるだけの知識と経験があるということだからです。
4．葬儀社からの紹介
実は、最近多いのは、「葬儀社からの紹介」です。葬儀が終わった後に「相続手続きはいかがですか？」と声をかけられることがあります。
葬儀社が士業事務所と提携している場合も多いです。そこが相続手続きをパッケージで行い、必要に応じて税理士や司法書士、不動産会社も紹介してくれます。
ただし、この場合はあくまでも紹介ビジネスの一環なので、必ずしも最適な専門家を紹介してくれるとは限りません。信頼できる専門家かどうかは、自分でもしっかり確認することが大切です。
高い報酬でも結果的にお得？
相続専門の税理士は、確かに報酬がやや高めなことが多いです。一般的な税理士の1.5～2倍程度かかることも。しかし、適切な評価によって数百万円、場合によっては数千万円の節税ができることを考えれば、決して高い投資ではありません。
相続という、人生で一度か二度の重要な手続きだからこそ、その道のプロに任せるべきなのです。
まずは現状を把握することから
もしすでに相続が発生している場合は、セカンドオピニオンを求めることをおすすめします。ほかの税理士に申告書を見てもらい、「本当にこの評価額で適正か？」を確認してもらうのです。
まだ相続が発生していない場合は、今のうちから信頼できる税理士を見つけておきましょう。相続が起きてから慌てて探すよりも、時間をかけて選んだほうがいい結果につながります。
高橋 大樹
不動産相続アーキテクツ株式会社
代表取締役・宅地建物取引士・一級建築士
