【不動産】供給激増！割安な「定期借地権マンション」に潜む40年の壁と、絶対に知るべきローンの罠

2026年6月10日 8時0分

近年、都市部を中心に「定期借地権（定借）マンション」の供給が急激に増えています。日経新聞の報道によると、2025年の定借マンションの供給量は前年比で2.7倍にまで跳ね上がりました。
一般的な所有権マンションに比べて2～3割ほど安く、立地の良い場所に住めるとあって注目を集めていますが、安易に飛び付くのは危険です。そこには、定借ならではの「残存期間の壁」と、売却時にのしかかる「ローンの罠」が潜んでいます。
今回は、らくだ不動産株式会社の執行役員・エージェントの八巻侑司さん、エージェントの益山真さん、そしてチームリーダー・エージェントの鈴木成禎さんの3名が、定借マンションの知られざるリスクを徹底解説します。

◾️なぜ今、定期借地権マンションが激増しているのか？
土地を「所有」するのではなく、期限付きで「借りる」形式の定借マンション。この供給が激増している背景には、昨今の地価高騰があります。
八巻さんは次のように分析します。

「都心の一等地などでは土地の仕入れ価格が高騰しすぎており、所有権のマンションにすると分譲価格が一般の手には届かないレベルになってしまいます。また、地主側も『一等地の土地を手放したくないが、有効活用はしたい』と考えているため、土地を貸し出すだけの定期借地権の形をとるケースが増えています。結果として、立地が良い割に価格が抑えられた定借マンションの供給が増えているのです」
◾️資産価値のデッドライン：「40年・35年の壁」
定借マンションは、あらかじめ「70年」などと入居できる期間が決まっており、期間満了時には建物を解体して更地で地主に返さなければなりません。そのため、年数の経過とともに資産価値の目減りを避けることはできません。
現場の最前線に立つ鈴木さんは、価値が伸び悩む明確な「デッドライン」があると指摘します。

「市場の流通データを見ると、残存期間（解体までの残り期間）が40年、あるいは35年を切ってきたあたりから、売却価格が露骨に伸び悩んだり、下落し始めたりする傾向があります。『残り35年で価値のピークを迎える』とも言われており、それ以降は売りたくても買い手がつきにくくなるリスクが高まります」
◾️次の買い手が買えなくなる？致命的な「ローンの罠」
なぜ残存期間が短くなると、これほど売却が難しくなるのでしょうか。そこには、日本の住宅ローン審査に潜む致命的な罠があります。