東京・中古マンションの異変…都心5区「値下げしても売れない」現実と、18区が直面する「8,000万円の壁」
東京都23区の中古マンション市場で流動性の低下が鮮明になっています。価格高騰と金利上昇により、購入者が実際に支払える価格の上限が明確になりつつあるからです。今回、マンションリサーチ株式会社が実施した2024年1月から2026年8月までの取引事例調査を基に、都心5区とその他18区で起きている対照的な変化をみていきます。
都心5区で進む「値下げしても売れ残る」深刻な二極化
長らく上昇を続けてきた東京都23区の中古マンション市場ですが、その潮目が変わりつつあります。
マンションリサーチ株式会社が、2024年1月から2026年8月までの取引事例60,695件を対象にした調査データから、現在の市場が大きな転換点にあることが明らかになりました。
調査によると、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の「都心5区」については、2024年半ばのマイナス金利終了と、その後の政策金利0.25％への利上げを機に、値下げ率が上昇。これは売主が成約のために価格を下げる割合が増えたことを示します。
さらに2026年8月には、値下げ率と販売日数がともに2024年1月以降の最高水準に達しました。価格を下げてもすぐに買い手がつかない停滞感が漂います。
それでも平均成約価格は1億2,000万円前後で横ばいに推移。その要因として、調査では海外投資家や国内富裕層による買い支えを要因に挙げます。彼らはローンに頼らずキャッシュで買うため、金利上昇の影響を受けにくいという特徴があります。
このように価格水準が維持される一方で、一般の買い手が締め出される二極化が進んでいます。
その他18区を阻む「8000万円の壁」と実需層の経済的限界
都心以外の「18区」は異なる動きです。調査によれば、2026年2月頃まで値下げ率や販売日数は低水準で安定していました。しかしその後、値下げ率が急騰。2026年8月に最高水準を記録します。
ただし、その他18区では値下げをすることで、成約件数などの流動性を保てています。価格さえ調整すれば買い手が現れる状態です。
この背景には、実需層の明確な予算の上限があると考えられます。
同調査における平均成約価格は、2026年3月をピークに現在は6,300万円前後で横ばいに推移。また成約価格の分布を見ると、2026年7月時点で6,000万円未満が全体の54％、8,000万円未満が72％を占めました。その他18区では、購入者の約4分の3が8,000万円未満で取引しています。
一般の会社員世帯にとって、中古マンション購入の現実的な上限は8,000万円--これが分厚い壁といえそうです。
金利1％上昇で返済額はどう変わるか
なぜ「8,000万円」が限界なのか。住宅金融支援機構『2023年度フラット35利用者調査』によると、首都圏における中古マンション購入者の平均世帯年収は691万円。年収倍率は平均6.0倍です。
多くの実需世帯が年収の6倍から7倍程度の資金調達を行っている実態が分かります。世帯年収1,000万円のパワーカップルであっても、借入上限は8,000万円前後が現実的なラインです。
ここに金利上昇が追い打ちをかけます。たとえば8,000万円を35年返済、元利均等で借り入れるとします。変動金利が0.5％から1.5％へと1％上昇した場合、毎月の返済額は約20.7万円から24.5万円へと、月々4万円近く増加します。
それ以上に深刻なのが、金融機関の審査金利の上昇。これにより、同じ年収であっても借入可能額そのものが1割近く減る可能性があります。借入可能額が8,000万円から7,200万円へと減少する影響は甚大です。
これまでの市場は「いくらで売れるか」という売り手主導で価格が上がってきました。しかし現在は「購入者がいくらなら買えるか」という視点へ移行しています。
都心5区では富裕層による買い支えで価格が維持される一方、一般の購入者との乖離が拡大。都心5区以外では、すでに価格を下げて予算に合わせる動きが強まっています。
今後のマンション市場を見るうえでは、平均価格だけでなく、値下げ率や販売日数、購入者が集中する価格帯を見極めることが重要です。
金利と所得のバランスが崩れた今、市場は緩やかな調整期に入りました。「買える価格」へのシフトを捉えることが、これからの物件選びで欠かせない視点となります。
［参考資料］
マンションリサーチ株式会社『東京都23区の中古マンション、流動性低下が鮮明に 価格高騰と金利上昇で「買える価格」に変化』
