不動産ジャーナリスト榊淳司氏が分析、新築もアリ！ 首都圏4000万円以内の狙い目エリア

　一般的なサラリーマンにとって、都心の不動産は手が出ない価格にまで上昇しているが、山手線の外側に目を向ければチャンスはある。その中でも狙い目のエリアはないか。不動産ジャーナリストで、「榊マンション市場研究所」主宰の榊淳司氏に首都圏の狙い目エリアについて寄稿してもらった。

都営大江戸線延伸、3つの新駅設置で変わる？ 練馬区“陸の孤島”の不動産価値

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　具体的なエリアを紹介する前に、まず条件を設定します。国税庁の「民間給与実態統計調査」からサラリーマンの平均年収は500万円ほどですが、全国平均に比べて恵まれている東京は各種調査から600万円ほどと推定されます。その年収の人が住宅ローンを組める限度額は、年収の6〜7倍程度でしょう。4200万円より安い物件を購入するとします。

　最近は共働き夫婦も増えていて、夫婦ペアでのローンもあります。そうすると、世帯年収を1000万円として7000万円くらいの物件までターゲットになりますが、ここでは4200万円以下の物件を狙い目として話を進めます。

　恐らくこの設定で物件を探そうとすると、まず中古マンションを物色するでしょう。そのときの注意点として、「平均価格」にとらわれてはいけません。中古マンション市場には、平均以下の格安物件がかなり流通しているのです。

　物件探しは、ネットのポータルサイトが使いやすい。まずはSUUMOを開いてみましょう。「中古マンション」のカテゴリーから「東京都」を選んで、さらに23区の中から住みたい区にチェックを入れます。人気の世田谷区などは、常時2000件前後が登録されていますが、埼玉に接する足立区なら、40平方メートル台の中古物件が1000万円台から選べるのです。東京でも中古マンションなら十分手が届くことが分かるでしょう。

　実は、マンションにこだわらず、戸建てという選択肢もあります。その供給戸数が多いのは、江戸川区で、何と戸建てなら新築も可能です。土地が40平方メートル台の木造3階建ての新築ミニ戸建てが3000万円台〜。ただし、駅から遠かったり、土地が狭すぎて窮屈だったりするので、吟味は不可欠。ゆとりをもった70平方メートル前後になると、7000万円くらいの予算が必要です。

　もちろん、戸建ても中古なら安い物件がたくさん見つかります。物件数が比較的多い江戸川区なら、1000万円未満も珍しくありません。広さと築年数を見ると、“それなり”ですが、必要な人なら悪くはないでしょう。何が言いたいかというと、不動産価格が高い首都圏でも、お宝物件は探せば、必ずある、ということです。

■私鉄と接続ない終点の西馬込、西高島平、光が丘

　そろそろ本格的に狙い目エリアを紹介します。まずは、神奈川県川崎市川崎区、横浜市鶴見区です。

　この2つのエリアは、工場が立ち並び、煙突から煙が上がり、産業道路には大型車両が走っています。まあ、そういう場所もある。こう書くと、工業都市ですが、当然、そこにも人が静かに暮らしている場所があります。つまり、工業都市のイメージが強いあまり、住宅地のイメージが薄く、住宅価格が低く抑えられているのです。SUUMOで調べると、川崎区や鶴見区では中古のマンションや戸建てが2000万円台から数多く見つかります。

　次に都営三田線の板橋区、浅草線の大田区、大江戸線の練馬区に該当する駅周辺です。都心から郊外へ向かう主要な地下鉄路線のうち、私鉄と接続しない終点を持つのが都営の三田線と浅草線です。終点はそれぞれ西高島平と西馬込。その終点から3駅ほどは駅から徒歩10分以内の中古マンションが豊富で、価格も安く、条件に合う物件が見つかりやすい。

　大江戸線の光が丘も同様です。ただし、こちらには延伸計画があり、終点ではなくなる恐れもありますが、延伸が実現すれば沿線の資産価値が再評価される可能性もあります。

世田谷は“陸の孤島”多摩川沿いか大田区境

　前述した世田谷区は人気だけに、「高い」と思うでしょう。しかし、23区最大級の広さを誇る区ですから、駅から徒歩15分を超える物件もかなりあります。世田谷区でも、駅遠の中古マンションは驚くほど安いこともあるのです。その中で狙い目は、多摩川沿いや大田区との区境あたりの“陸の孤島”です。

　どうしても都心から近いところがいい。そんな人には、再開発計画のある蒲田周辺や、京急蒲田駅と羽田空港を結ぶ京急の空港線沿線をオススメします。この辺りは“庶民イメージ”が強いことから、住宅価格も都心に近いエリアの中では抑えられ気味。それでいて、再開発計画があるので将来性は悪くありませんし、日本の玄関である羽田空港が至近なのは魅力でしょう。

　もうひとつ補足すれば、空港線沿線は開発から“取り残されたエリア”。浅草線と接続して都心に出やすい便利さがありながら物件は手ごろなので狙い目です。

■先物買いで延伸計画のTXと有楽町線の沿線

　通勤が比較的楽という点では、埼玉高速鉄道の沿線もプッシュします。南北線に乗り入れていて都心へのアクセスが優れているのに、東川口駅から赤羽岩淵駅まではほかの私鉄などに比べると通勤時間帯でもすいています。たとえば東川口で検索すると、60平方メートル台が2000万円台半ばで見つかります。ただし、大きなショッピング施設などは少なく、どちらかというと地味な街並み。落ち着いたエリアを好む人に向いています。

　逆に人情的な下町に住みたい人にうってつけなのは、東武東上線の大山と成増です。成増は有楽町線の駅も近くにあります。東上線は混雑する池袋乗り換えがネックですが、それをいとわない人なら悪くありません。

　つくばエクスプレス（TX）は沿線の流山が子育て世帯に人気で人口が増えています。TXは都心への延伸計画があるため、すでに人気となった沿線が計画によっては20年後に再びブレークするかもしれません。

　もうひとつ延伸計画との関連でオススメを。有楽町線は豊洲から住吉に延びる計画があり、その間に「枝川」と「千石」の2つの駅が設けられる予定です（いずれも仮称）。実現はかなり先の話ですが、今から押さえておくのも一手でしょうが、そもそもエリアがかなり狭く、狙えるのはマンションのみ。新築・中古とも選択肢は多くはありません。

　いかがでしょうか。ちょっと視点を変えると、首都圏にも狙い目の物件が簡単に見つかります。夢のマイホームも、探し方次第です。

▽榊淳司（さかき・あつし）1962年、京都生まれ。不動産ジャーナリスト・榊マンション市場研究所主宰。主に首都圏のマンション市場に関するさまざまな分析や情報を発信。「マンション格差」（講談社現代新書）をはじめ著書多数。