40年で日本の空家数は5倍増に!? 『不動産テック（ReTech）』で中古住宅市場はどう変わるのか
日本の国内総生産約530兆円（2015年）のうち約60兆円を占めるという不動産市場。近年は空き家が大幅に増加しており、2013年の820万戸から20年後の2033年には2150万戸と率にして30％を超えると予測されています。当然、空き家が放置されると防犯上の問題もあり、2015年には空き家特措法が施行され、政府も空き家の管理や活用の促進などの対策に乗り出しています。
そんな中、日本の不動産業界でもIT活用を進めて中古住宅の流通を高めていこうという動きが見られるようになってきました。ここでは、2017年1月30日に都内で開催された『不動産テック（ReTech）』についての報道関係者向けセミナーの内容をレポートします。
この日登壇した日米不動産協力機構（JARECO）代表理事で日本大学経済学部教授の中川雅之氏。「高齢化社会を迎える日本では、身体状況や家族構成などのライフステージに合わせた住宅の取得が必要になってくる。そのために住み替えの需要が出てくる」と強調する一方で、「不動産を手に入れるコストが高く、売り手と買い手の間に情報の非対称性がある」と指摘します。
総務省と国土交通省の2008年のデータによると、日本の中古住宅の全住宅流通量に占める割合は13.5％。アメリカの77.6％、イギリスの88.8％と大きな差があります。これについて中川教授は「中古住宅は建物の状態といったさまざまな情報のやりとりをしないといけないが、商習慣もあって情報インフラがない」と話します。
また、少子高齢化社会においては「コンパクトシティ」のような都市の中心部への人口移動が起きる可能性を指摘。それが中古住宅市場の活性化をもたらし、大量の情報交換ができる不動産流通市場が必要になってくると説明した上で、「不動産業界をテクノロジーで解決するReTech（リーテック）が必要なるのでは」と予測しました。
とりわけ重要なのが、不動産の査定などの透明性や、電子サインなどのITの活用。アメリカにおいては『MLS』と呼ばれる物件リスティングシステムに情報を登録することが義務付けられており、政府機関や公共データとも紐付けられ、不動産会社のWebサイトや消費者向けWebサイトにデータが提供されています。
中川教授によると、個々の不動産の情報伝達コストを引き下げ、消費者向けの情報を増やした上で、『MLS』のようなデータベースを導入した場合、不動産業者の手数料収入や市場規模も拡大していくといいます。
中川教授に続いて登壇した、不動産・住宅情報サイト『HOME’S』を運営する株式会社ネクストの井上高志代表取締役社長。不動産の購入が一生に1回で新築至上主義な日本と、一生に数度購入して巨大な中古市場があるアメリカを比較して、「日本は不動産後進国」と断じます。
とりわけ、土地の価格のみが上下し、住居の価値の査定が正しく行われてこなかったために投資額の累積を大きく下回る資産しか積み上がっていない現状を「失われた500兆円」と刺激的な言葉で表現。
また、不動産市場の透明度が世界で19位であることも指摘。
日本の不動産市場の活性化に向けては、物件の資産価値の不適切な評価や、情報の非対称性、IT化の遅れ、国内外のさらなる不動産投資の活性化といった4つの課題があると示しました。
井上社長は、この解決のために「透明で適正な不動産取引の仕組みと、『不動産テック』で不動産市場の活性、拡大が必要」だと強調。全国空き家バンクの統合一元化といったオンライン化を進めている政府に、対面・書面原則という不動産取引のルールの撤廃を求めていくとしました。
IT化の推進に向けて、ネクストではスマート内覧システム『HOME’S PRO 内見予約機能』のサービスを2016年4月から提供開始。スマートフォンで鍵の開け閉めを管理できる『Qrio Smart Lock』に対応し、物件内覧の際に管理会社まで鍵を取りに行く手間を省き、消費者にとってはより気軽に物件を見ることができるようになっています。
ほかにも、ブロックで作った間取りをバーチャルな3D空間にして、インテリアの配置や日照をシミュレーションできる『GRID VRICK』や、モデルルームをバーチャル体験できる『HOME’S VRゴーグル』といったVRも、不動産購入の検討材料を増やすという意味では重要なモデルといえるでしょう。
オンラインで不動産取引が検討から成約まで完結できるような技術は「すでにある」と強調した井上社長。とりわけ、実証実験中の『HOME’S LIVE』で重要事項の説明がライブ通話やチャットで可能になるようであれば、対面・書面原則という規制を緩和する動きと連動して普及することになるのではないでしょうか。
一方で、情報の透明化のカギとなる物件データベースの一元化について、井上社長は「まだ、売却者の個人のプライバシーの問題が決着していない。それに業界の一部で不透明な方が短期的利益を得られる人が反対をしている。ただ、諸外国では既に法制化されて義務化もされている。データを整備するという国の大号令がかかれば議論を待たずに義務化できる」と見通しを語りました。
「テクノロジーの導入で、不動産市場は爆発的に拡大する」という井上社長の目論見通りになるためには、規制緩和を含めた国の動きとともに、物件を売買する際の敷居の高さをいかに低くしていくのかがカギになりそうです。
