不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、家賃年収1,000万円でも手残りが足りない理由と利益基準でのFIRE判断の道筋を示す

家賃年収1,000万円が入ってきたら、会社を辞めてFIREできるのではないかと考える人は少なくない。月額にすれば83万円という数字は、たしかに魅力的だ。だが、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、FIREの可否を家賃収入の総額だけで判断するのは早計だと指摘する。賃貸経営では家賃から空室対応費や修繕費、管理委託費、固定資産税や火災保険といった固定費が引かれ、中古物件なら家賃収入の約20%、新築でも約15%程度が経費として差し引かれるという。
　
例えば利回り10%の物件で年間家賃収入1,000万円を得るには、少なくとも1億円規模の物件が必要になる。現金でその規模を用意できる人は限られ、融資を利用するのが現実的な方法だ。金利3%・25年返済の融資を組んだ場合、月々の返済額は47万4千円にのぼり、経費を引いた後の利益は月19万円、年間でも228万円程度にしか届かない。家賃年収1,000万円という響きの良さとは裏腹に、手元に残る利益は想像よりずっと小さいというのが実情だ。
　
一方、融資の返済が完了すれば収益構造は一変し、経費を除いた65万円前後が毎月手元に残る計算になる。25年という時間をかけて積み上げた末に、こうした状態へ到達する人も実在するという。独身か家族を持つかによってもFIREに必要な利益の水準は変わり、生活に余裕を持たせるほど目標額は膨らんでいく。木村氏は一度大きく年間2,500万円、月200万円という利益を目標に据え、そこから実現性に応じて削っていく考え方を示す。単純計算では年間2,000万円の利益に10億円規模が必要だが、木村氏自身は利回りの高さを生かし、資産約5億円で同じ利益を築いてきた。利回り20%の物件なら月85.6万円、年間1,000万円ほどの利益になる計算で、利回りの高さが目標達成までの距離を左右する。
　
では、より大きな利益を無理なく積み上げるにはどうすればよいのか。木村氏は、棟数を重ねる段階ごとに使う金融機関の種類や順序、そして利回りの高い物件を見極める視点に、答えの輪郭があると語る。資産運用で着実に利益を積み上げたいと考える人にとって、家賃収入の見た目ではなく手残りで物事を測る発想は、今後の計画を見直す大きなヒントとなるはずだ。