年収1500万で｢住宅ローン審査に落ちた｣納得の訳
家を購入するにあたって大切なのは「収入」だけではないようです（写真：aijiro／PIXTA）
人生の3大支出の1つとされる「マイホーム」。年収が高い人が有利になるイメージですが、それまでのお金の使い方によっては住宅ローンの審査に落ちることも。また、低年収だったり不安定な職業でも、無事に通ることも十分にあるようです。
住友不動産販売で営業マンとして働いた経験を持つ、吉本興業所属の芸人、ぺんとはうすの世良光治さんの書籍『住宅購入で成功する人、大失敗する人 元大手不動産トップ営業マンの「不動産芸人」だけが知っている』より一部抜粋、再構成してお届けします。
年収1500万円の大手商社マンが住宅ローンに通らなかった理由
皆さんの大手商社マンのイメージは、どのようなタイプでしょうか。パリッとスーツを着こなし、外国人とも流暢な英語で大きな取引をクールに決める。そんなイメージでしょうか。
僕のお客さんで、国内5本の指に入るような大手の商社マンの方で、それこそ年収も1500万円超えの方がいらっしゃいました。「住宅ローン審査なんて楽勝」だと思っておりましたら、まさかの審査落ち……。というのも、個人のカードローンの借り入れがありまして、これが原因ではないかと推測しています。
カードローンの借り入れは、「月々の返済額」としてカウントされるので、銀行の方から見ると「ローン返済額が収入の割に多すぎる」と見なされてしまったようです。
いわゆる「返済比率」と呼ばれる、「年収に占める年間返済額の割合」が問題になったわけです。「返済比率」は、銀行ごとに審査基準があります。
これは“商社マンあるある”らしいのですが、接待交際費や海外にも飛び回る交通費を個人のカードで立て替える場合があるようです。商社マンは仕事での出費の頻度も額も多いようですが、会社のほうでその都度航空券や飲食店の手配をせず、返済も細かくしていたら面倒なので一気にするのが日常だとか。
ご本人としては当たり前のようにしてきたことなので、このあたりはあまり意識していなかったかもしれませんが、住宅ローンの審査となった際に初めて引っかかってきたことになります。
カードローンは、住宅ローン審査では意外な落とし穴になるかもしれないと意識しておきたいものです。また、車のローンや携帯電話、ネットフリックスなどサブスク型の支払いも、住宅ローンの審査には関わってきてしまいます。
「ちょっとカードローンの借り入れが多いかもしれない」と心当たりのある方は、住宅ローン審査の前に一括返済してしまうのも、有効な手段の一つです。
フリーターにだって家は買える
有川浩さんの小説『フリーター、家を買う。』を原作にした同名のドラマで、二宮和也さんが主演を務めていました。フリーターが家族のために高額なマイホーム購入に奮闘する意外性とポジティブな展開で、視聴率もよかったようです。
「しょせん小説の話でしょ？」と思われるかもしれません。ところが、住宅ローン審査が通りづらいのは事実ですが、不可能ではありません。
しっかりした収入があり、ある程度の年数働き続けている実績と勤務先の属性によっては、住宅ローンが組める場合があります。1つずつ説明していきましょう。
年収については、先述の「返済比率」が物件に対して適正であれば、問題にはなりません。住宅ローン審査でも、このあたりをチェックしてくると思います。
勤務先の属性としては、プライム上場企業は有望です。近所のイオンスーパーでアルバイトしていて、既に勤続5年とか。コンビニはフランチャイズですと、お店のオーナーの会社で働いている形になりますので、一概には言えませんが。
ポイントは、しっかり源泉徴収票がもらえているかどうか。大手スーパーなどは、週に20時間以上勤務で社会保険の加入義務がありますから、社会保険に加入して保険料を支払っていることも源泉徴収票で示すことができます。
難しいケースは、いわゆる接客業で、源泉徴収票がもらえない勤め先の場合。夜のお仕事などは会社がしっかり税務処理をしていないことも多いそうで、厳しいかもしれません。
「フリーターでも住宅ローン審査に通る裏技は？」とよく聞かれます。
正攻法をお伝えすれば、頭金をしっかり用意すること。借り入れ金額も、普通のサラリーマンの返済比率のぎりぎりの部分ではなく、年収に対して返済比率20％以下とか、無理なく返済できる金額に抑えること。
住宅ローンとしては、「フラット35」であれば、頭金を1割以上入れれば、フリーターでも審査に通る可能性が高くなると思います。
フリーランスは節税をしすぎると通りにくくなる
実は、ほとんどのよしもと所属芸人はフリーランス、いわゆる個人事業主になります。中には会社を立ち上げて、「○○事務所」なんておしゃれなオフィスを構えている方もいらっしゃいますが。
住宅ローンについては、フリーランスのほうがフリーターより、収入にもよりますが、借りやすいのが現状です。
フリーターは、アルバイトが主な収入源で働く方々です。
一方でフリーランスは、専門分野を持った働き方で、いわば自営業。個人で事業をして、収入を得ているといえるでしょう。また最近は政府の副業推奨もあり、個人事業主の社会的信用がぐっと伸びてきているという感覚もあります。
具体的には、住宅ローン審査用に確定申告を2期分もしくは3期分審査してもらいます。法人にこそしてないけれども、定期的に収入が入ってくる事業を営み、収入が安定していることを示せればよいわけです。
ここで注意点があります。個人事業主であれば、なるべく節税しようと努力されていると思いますが、住宅ローン審査では所得で審査するので、いきすぎた節税は不利になります。
つまりは、課税対象になる額が多いほどローンが通りやすくなります。「税金をたくさん払ってる人を、銀行は信用する」ともいえます。
また、できれば開業届けは出しておきましょう。開業届けを添付書類として住宅ローンの審査のときに出すと、1つ下駄を履かしてもらえる感覚があります。公的書類ですから、支えになると推測しています。
住宅ローンの審査基準とは？
住宅ローンの審査はどんな基準があるのか、気になるところです。
国土交通省 住宅局が令和3年度に「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書 （令和5年3月）を出しています。金融機関が融資でチェックしている上位の審査項目は、以下の通りです。
・完済時年齢 98.7％
・健康状態 97.9％
・借入時年齢 97.2％
・担保評価 96.1％
・勤続年数 93.2％
・連帯保証 93.1%
・返済負担率93.0%
・年収 92.9％
ちなみに、この調査では、審査に通らない理由という、聞きにくいことも調べてくれています。主に、返済比率が高すぎる、個人信用情報に延滞履歴がある、年収などの申告内容に虚偽がある場合に審査に通らないようです。
住宅ローン審査にも、金融機関や商品によって審査に通りやすかったり難しかったりします。過去には、スルガ銀行の審査基準が緩く、通りやすい。ただし金利が高いといわれ、にわか不動産投資家を大量生産して指導を受けていました。
現在では、「フラット35」が、審査が通りやすい住宅ローン商品といわれています。
この住宅ローンは、もともとは、住宅金融公庫という国運営の住宅ローンを取り扱っていた機関が、現在は独立行政法人住宅金融支援機構となり、フラット35の母体となっています。住宅金融支援機構は、個人への直接融資は行なっていません。
フラット35の商品をさまざまな金融機関が扱うスタイルです。審査は住宅金融支援機構が行ないます。
フラット35は、頭金を融資金額の1割入れるという要件がありますが、フリーランスや自営業の方々にも優しくて審査も比較的、利用者の目線に立ってくれます。この1割の頭金も、フラット35を斡旋している業者などが無担保で融資する商品を扱っていて、借りられるようになっています。
フラット35をザックリご紹介しますと、以下の通りです。
・申込年齢：申込時の年齢が満70歳未満の方
・借入期間：15年以上35年以内
・借入額：100万円以上8000万円以下
・借入金利：全期間固定金利（資金受取時に決定）
・対象となる住宅の面積：一戸建てなどは70�岼幣紂▲泪鵐轡腑鵑覆匹�30�岼幣�
・保証料・繰上返済手数料：不要
・団体信用生命保険：新機構団信・新3大疾病付機構団信あり
・火災保険：必須加入
住宅ローンの選択肢としては、固定金利なら、まず「フラット35」を検討してみる方が多いようです。変動金利の魅力が捨てがたい場合は、この限りではありませんが。
「個信」が理由で住宅ローンに通らないなら、待ってみる
「個信」とは、個人信用情報の略で、その人の過去の金融履歴が載っているデータベースです。金融機関はローンやクレジットカードの申し込みがあった際はこのデータを照会し、過去の金融事故がないかを確認します。
金融事故とは、61日以上の遅延や自己破産、債務整理、強制解約のこと。金融事故があると、住宅ローンはその時点でダメだと認識してください。
ただ、この金融事故記録、一生そのままかというと、待てば消えるようです。支払いが遅れた分をしっかり完済して、およそ7年待てば事故記録が問題にならないレベルに回復することが多い様子。心配な方は、個人信用情報の取り扱い先で確認しましょう。
以前のことですが、一度の遅延に7年とはあまりにも厳しい気がしまして、銀行の担当者とお話しした際にうかがってみたところ、「逆に世良さん、1回でも借金の返済を、『絶対この日までに返します』って言って返さない人に、35年かけて何千万円返すという契約ができます？」て言われて、僕はもう何も言えませんでした。
僕たちにできることは、日常のカード等の支払いの期日をしっかり守ることです。
似て非なる「ペアローン」と「収入合算」という裏技
住宅ローン審査のために年収を増やす方法で、裏技的なのが「ペアローン」です。一部の報道では、20代の方の2割ぐらいはペアローンで住宅ローンを組むというデータが出ていました。購入したい物件が高額な場合は、夫婦の年収を合算できるペアローンは有効かもしれません。
ペアローンというのは夫婦各々が、別個で金融機関と住宅ローンの契約を交わすもの。旦那は3000万円まで借りて、奥さんは2000万円借りて、夫婦で合計して5000万円まで借りるというものです。
ペアローンと似て非なるものとしては、「収入合算」という方法があります。旦那の年収が700万円、奥さんの年収が400万円、合計して1100万円の年収として審査しましょう、というものになります。
不動産の所有権も変わり、ペアローンの場合は夫婦共有名義ですが、収入合算の場合は主債務者の単独名義になります。
団信も変わります。ペアローンなら夫婦それぞれがローンを組むため2人とも加入できますが、収入合算の場合は主債務者1人だけしか加入できません。
このペアローンや収入合算ですが、もし離婚する際にどうなるのかという危惧はあります。仮にご主人単独名義でマイホームを購入しても、共有財産という見方はされるので、離婚する際の財産分与はその時に協議することになるでしょう。
一時期、年間の結婚する夫婦数に対して、離婚する夫婦数が3分の1に迫るような記事が出回りましたが、多くの既に結婚しているご夫婦の中からの離婚数を今年の結婚数と比べるのは、無理があると思います。国際的に見ても、日本の離婚率はかなり低いほうです。「離婚したらどうしよう……」と考えすぎず、安心して（？）ペアローンを組まれたらよいと思います。
（ぺんとはうす世良光治 ： 吉本興業所属の「不動産芸人」兼フリーランスの不動産営業マン）
