不透明な不動産取引の舞台となった積水ハウス不動産中部本社(名古屋市、記者撮影)

東証1部上場のハウスメーカー最大手・積水ハウスの子会社で不透明な不動産売買が判明した。

舞台となっているのは、静岡や長野などの中部地方で積水ハウスが建設した賃貸住宅などの管理やサブリース業を手掛ける、積水ハウス100%出資の積水ハウス不動産中部(旧・積和不動産中部)だ。

同社では、自社で管理していた物件の管理契約が解除された後、その物件を担当社員が割安で購入しているのではないかというのだ。

オーナー側が社員を相手取って提訴

サブリースは、オーナーからアパートなどの不動産を一括で借り上げ、入居者に転貸するビジネスだ。オーナーに定額賃料を払うサブリース業者とオーナーの間で賃料設定などをめぐってトラブルになるケースも起きている。

しかし、サブリース会社のある幹部は、「契約を解除した物件を管理業者の社員自らが購入するケースは聞いたことがない」と話す。この幹部が続ける。

「サブリース契約では、契約解除をめぐってオーナーとトラブルになっているケースも多い。当社の場合、もし自社が管理していた物件の契約を解除し、担当社員がその物件を購入するとすれば、よほど慎重な社内手続きを経なければ許可しない」

積水ハウス不動産中部やその社員を相手どった民事訴訟も実際に起きている。静岡県沼津市に住んでいたオーナー(故人)の遺族が2018年12月、同社の沼津営業所長(当時)がオーナーのアパートを購入したことをめぐり、「営業所長にだまし取られた」として損害賠償などを求める訴えを起こしたのだ。

訴状や不動産登記簿などによると、物件は軽量鉄骨造の2階建てアパート18戸で、1997年に新築された。当時90歳のオーナーは2016年12月にこのアパートを営業所長に売却している。

所長はオーナーから7500万円で購入したが、原告のオーナー側は約1億1400万円の価値があったと主張する。

オーナー側が「鑑定士による客観的な価格」としているのに対し、被告側は「原告側の価額は更地としての評価額であり、社内で査定した結果、価格は適正」「物件の売却は地元の銀行とトラブルとなったオーナー側から持ち掛けられた。売却を思いとどまるよう説得したが、やむなく物件の購入に至った」との趣旨を主張し、反論している。

会社は「問題取引」だと認めていた

これに対して、オーナーを知る原告側関係者は「(オーナーが)そもそも銀行とトラブルになっていたとは聞いていない。亡くなったオーナーは言われれば何でもハンコをつくような人で、家族からも気をつけてと言われていた。被告の購入価格はありえない価格で、物件をだましとられたことは明らか」と言う。


積水ハウス不動産中部の営業所長が購入した沼津市内のアパート(記者撮影)

サブリース被害対策弁護団の三浦直樹弁護士は、「個人がどんな不動産を売買するかはもちろん自由だが、手の内を知り尽くした自社関与の物件となると、売買価格は客観的で適正なのか、売主のオーナーは売買の内容について明確な認識と判断力をもっているのかが問われる。きちんとした説明もせず、認知能力に問題のあるオーナーから物件をだまし取るようなことをすれば、当然、詐欺の不法行為になる」と指摘する。

実はこの沼津市内のケースについては、積水ハウス不動産中部自身が売買に問題があったことを内々に認めている。

2020年5月に社長ら幹部らの連名で出された社内文書「社員の不動産購入について」では、「当社社員が業務上関与した収益物件を購入し、当社が訴訟提起されるという事案が発生しております」としたうえで、「本事案は、_饉劼両鞠Ъ蠡海を経ていない、∈債蠅当社だけで客観的根拠が弱い、E社所定の仲介手数料を支払っていない等の問題があり、会社の信用問題にも発展しかねません。また、他の社員においても類似のケースがあるとの報告を受けております」としている。

そして、「職務上知り得た情報を社員が自己の利益のために利用し、結果としてお客様や会社に損失を与える行為は、懲戒解雇基準に該当し、また、コンプライアンス上も看過できない重大な問題」と認めている。ただ、「これまでの不動産の購入行為について改めて調査をする予定はない」と付け加えている。

同社社員による自社関与物件の購入は、沼津以外にも長野県飯田市内で発生している。登記簿などによると、2000年から2001年にかけて建築された同一オーナー所有のアパート2棟が、2020年1月と2月に同社の社員2人にそれぞれ売却されている。金融機関からはそれぞれ4700万円、6000万円を借り入れている。

社長自らオーナー物件を買い取り

さらに驚くべきことに、本来であれば社員の行動をただすべき立場の同社の社長(当時、前社長)自身が、オーナーから物件を買い取っていたことだ。

登記簿によると、前社長は、親族が役員を務める愛知県一宮市の有限会社を通じ、2016年8〜9月に愛知県稲沢市と名古屋市内の賃貸マンション2棟を購入していた。

売買に問題はなかったのか。前社長を直撃すると、「購入した物件は仲介業者を介していて、いわば公開された価格がついている。問題はない」と繰り返した。

――自社管理物件の購入は問題がないのか。

前社長 (オーナーが)売りたいと言うので担当者が査定して、それを売りに出していて、一定期間売りに出ていた。それが売れていないということで、(前社長が買うのは)どうだという情報が入った。担当者がちゃんと査定したものを一回売りに出していて、たまたま売れていない状態の中で情報を得て買っているので(問題ない)。しかも、購入したのは個人ではなく会社だ。

――会社といっても、あなたの親族が役員を務める有限会社だ。

前社長 それはそうだが……。

――静岡の沼津市では社員が提訴されている。

前社長 彼のケースでは、自分が担当する物件で、それを直接買っている。査定はしているが、彼が購入するときに(仲介)手数料を払わずに買っている。直接担当者だったものを自分で買っているところは問題。(購入価格に)本当に客観的なデータが出ていたのか、そういうところが指摘されているのだと思う。

――自社管理物件の購入はコンプライアンス上問題があると、会社が認めている。

前社長 仲介なり(に出て)、一回公開されているものは誰が買ってもいいのではないか。内々でやりとりしてしまうと、客観性のある価格なのかという問題はあると思う。それを出さないで内々でやってしまうと客観性に疑問符がついてしまうが、買ってはダメというところまでは言えないのではないかと思う。

狂ったコンプライアンス意識

だが、同社関係者は「前社長も自身の関係会社に自社が管理する物件を買い取らせていた。社員のコンプライアンス意識もおかしくなっている。入居やリフォームの状況など、管理会社の社員は物件に精通しており、自社管理物件を買うのは株式の売買にたとえると『インサイダー取引』のようなもの。公正さを疑われることになりかねず違和感がある」と首をかしげる。

積水ハウス不動産中部は取材に対して、個別の問題には答えられないとしたうえで、以下のようにコメントした。

「裁判に関わる件につきましては、係争中のため、詳しくはお答えしかねますが、当該取引の経緯および価格につきましては、適正なものであると考えております。その他の、オーナー様の資産に関する社員とオーナー様との取引につきましても、適正なものであると考えております。ただし、第三者からの誤解を生じさせないよう、現在は、オーナー様の資産に関する社員とオーナー様との取引は原則禁止とし、実施する場合は稟議等で確認する体制を整えております」

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