まだ韓国の不動産バブルは大丈夫だと思ってる？家賃タダの裏に潜む「チョンセ」という時限爆弾

2025年10月1日 16時21分

YouTubeチャンネル「【世界経済情報】モハPチャンネル」が「【韓国経済】韓国不動産チョンセ問題とは何か！バブル崩壊につながる可能性！」と題した動画を公開した。

動画冒頭でモハP氏は、高騰を続ける韓国の不動産市場について「ちょっと特殊な問題を抱えています」と切り出し、その核心にあるのが世界でも韓国にしかない「チョンセ」という賃貸保証金制度だと指摘する。

チョンセとは、借り手が物件価格の5〜8割に相当する高額な保証金を最初に大家に預けることで、契約期間中は家賃を一切支払わずに済む仕組みだ。「保証金さえ払えば、家賃の支払いの必要もなく、タダで部屋を借りることができる」という借り手側のメリットがある一方で、大家側は預かった保証金を契約期間中に「運用でバリバリ稼ぐ」ことで利益を得るという、独特な金融システムとなっている。

しかし、この仕組みは大きなリスクを内包している。かつて高金利時代には有効に機能していたものの、近年の世界的な低金利によって大家は保証金の運用で利益を上げることが困難になった。その結果、リスクの高い投資に手を出したり、保証金を別の不動産購入に充当したりするケースが増加。不動産価格が下落した際に保証金を返還できなくなる「チョンセ詐欺」も頻発し、深刻な社会問題となっている。

さらにモハP氏は、チョンセを利用した「ギャップ投資」についても言及。これは不動産価格とチョンセ保証金の差額のみを支払って物件を購入する投資手法で、「比較的少ない資金で不動産投資を行うことができる」ため流行したが、不動産価格の下落局面に極めて弱い構造となっている。

モハP氏は、チョンセが「不動産価格が上がり続けることを前提にした仕組み」であると断言。このいびつな構造が、韓国の不動産バブルをより危険なものにしていると分析し、「世界に先立ってバブルが崩壊するという展開になっても不思議ではないでしょう」と警鐘を鳴らした。