不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、築40年物件に手を出す不安と経験者が見抜く土地の価値の重みを浮かび上がらせる

不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、築40年や築50年といった古いアパートに高い利回りの物件が出てきたとき、買っていいのか判断に迷う心理を取り上げている。古い物件と聞くとまず修繕や老朽化への不安が先に立ち、利回りの高さに惹かれつつも二の足を踏む人は少なくないという。
　
木村氏によれば、こうした場面での判断は初心者と経験者で大きく分かれる。初心者は築年数の古さだけで敬遠しがちだが、経験者は収益性・資産価値・エリア・物件の状況という四つの視点から総合的に見極めるという。中でも最も重視されるのが資産価値、つまり土地の価値だと木村氏は語る。
　
木造建物は法定耐用年数を超えると帳簿上の価値はゼロに近づくが、実際に暮らせる期間を示す経済的耐用年数はさらに長く、築40年でもまだ十分に使える建物は珍しくないという。重要なのは建物ではなく土地がいくらで売れるかであり、購入価格に見合う土地の価値があれば、将来の売却という出口を描きやすくなる。逆に土地の価値が乏しいまま高い買い物をしてしまうと、後になって身動きが取れなくなる危うさがあるとも指摘した。エリアについても、駅からの近さといった表面的な立地条件だけでなく、その地域で本当に人口が減っていくのかを自分で確認する姿勢が欠かせないという。
　
さらに、空室の埋めやすさや修繕にかかる費用、管理の状態といった物件そのものの見極め方についても、木村氏は独自の視点を示す。初心者が敬遠しがちな残置物や見た目の古さも、印象の悪さがそのまま欠点になるとは限らず、交渉材料として生かせる場合があるというのだ。どこまでが許容範囲で、どこからが本当に避けるべき物件なのか、その線引きには具体的な基準があるという。
　
動画の後半では、実際に受講生が手がけた事例として、宮城で1,500万円・利回り8%の関東在住でも購入可能なアパートや、神奈川で6,000万円・利回り19%のアパートが紹介され、古い物件でも条件次第で大きな利益につながることが具体的な数字とともに語られる。築年数だけにとらわれず土地の価値を見極めたい人にとって、判断の軸が整理される内容だ。