不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が指南！空き家対策が生む“バーゲンセール市場”『【最新情報】国の後押しでボロ戸建て投資が再びブームに！今が狙い目の優良物件を勝ち取る秘訣を大公開』

YouTube動画「【最新情報】国の後押しでボロ戸建て投資が再びブームに！今が狙い目の優良物件を勝ち取る秘訣を大公開」では、不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、戸建て投資の最新動向と勝ち筋を具体的に語った。木村氏は「今戸建てはバーゲンセール真っ只中なんですよ」と断言し、空き家問題と税政策のシフトが売り急ぎを生み、価格交渉の余地が広がっている現実に切り込んでいる。

ゲストには、不動産投資の実践者・RYO氏。短期間でボロ戸建てやアパートを連続取得し、利回り25～38％を叩き出したプレイヤーだ。安いが手強そう――そんな初心者の不安に向けて、両者は「戸建ては始めやすく、属性が高い投資家にとっても戦略に組み込む価値が高い」と明言。要は、怖がって静観するより、ルールを知って動いた者が取り切るゲームである。

核心は「利回り20％は自然とは落ちていない。自分で作る」だ。販売図面を見たら、写真や“表面利回り”“掲載価格”に引っ張られてはいけない。経験者が最初に見るのは2点のみ。住所（＝賃貸需要と土地値のアタリを取る）と、概要（＝物件の癖と許容リスク）である。現地では賃料相場と修繕費を積み上げ、目標利回りから総事業費を逆算する。例えば家賃5万円なら年60万円。20％を狙うなら総額上限は300万円。修繕見立てが100万円なら、買値の上限は200万円――このロジックで買付価格を“自分で”決め、売主心理（早期現金化）に合わせて切り込む。価格欄は「参考」ではなく「ノイズ」だと理解しておくべきだ。

目標は10％超を最低ラインに、18～20％を狙うレンジ設計。修繕が膨らんでも17～19％で収まるなら十分に戦える。交渉は確率論だ。5件に1件、10件に1件の手応えでも回し続ければ、いずれ刈り取れる。

上級者向けの牙は資金運用だ。現金500万円を“ただ持つ”のは素人。木村氏らは、小ぶりな戸建てを先に買って家賃を生ませ、その物件を共同担保としてフルローンを引き、次の1棟を取りに行く。現金→物件→担保→追加物件という連鎖で、キャッシュフローの蛇口を増やす発想である。さらに、ロードマップに「売却」を先に組み込むのが肝だ。数年後に資金ショートが予見されるタイミングで、事前に仕込んだ戸建てを売却して軍資金を確保する。こうして“買い進みを止めない”設計にしておけば、理論上は資金ショートを回避しながら拡大できる。

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