相続税が最大80％減る「小規模宅地等の減額特例」、対象になる土地・ならない土地とは？【税理士が解説】
土地の評価額を最大80％減額し、相続税の負担を減らすことができる「小規模宅地等の減額特例」制度（以下「減額特例」：租税特別措置法69条の4）。しかし、相続税を大幅に削減できる「減額特例」の適用要件は非常に複雑かつ難解です。本記事では、そんな「減額特例」の基本的な考え方や適用要件について詳しく解説します。
〈登場人物〉
吉田課長：A社で働く課長。3人きょうだい（吉田さん、弟、妹）の長男で、2人の子を持つ。税理士とは業務上のやり取りがある。
相続税を大幅削減できる「減額特例」制度の概要
吉田課長「小規模宅地等の減額特例で相続税はどれくらい減額されますか？」
この減額特例の適用を受けると次のように相続税を減らすことができます。
（1） 特定居住用宅地等（以下「居住に使用した宅地等」）
330㎡まで80％ の減額（2割評価）
（2） 特定事業用宅地等（以下「個人事業に使用した宅地等」）、特定同族会社事業用宅地等（以下「個人が経営する特定同族会社の事業に使用した宅地等」）
400㎡まで80％の減額（2割評価）
（3） 貸し付け事業用宅地等（以下「不動産貸し付け事業に使用した宅地等」）
200㎡まで50％の減額（5割評価）
ただし、（1）（2）の宅地等を減額特例の対象にする場合は、200㎡からこれらの宅地等に使った面積（200㎡換算後）を控除した残りの面積になります。
吉田課長「なぜ、このような大盤振る舞いと思える特例を設けているのですか？」
被相続人等の事業や居住のために使用していた宅地等は、相続人等の生活基盤維持のために必要不可欠なものであるため、税制上の優遇措置を設けています。ただし、相続税を大幅に減額できるため、減額特例を受けるための適用要件は複雑で、わかりにくくなっています。
吉田課長「被相続人等って誰のことですか？」
次の①、②の親族のことです。
① 被相続人
② 被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族
したがって、生計を一にしていた親族が、事業を営んでいたり、被相続人と同居していたりする場合の宅地等も減額特例の対象になります。
吉田課長「減額特例を受けられる人は誰ですか？」
相続または遺贈により、宅地等（土地、借地権など）を取得した親族が対象です。ただし、宅地等の使用目的（事業の用、居住の用）、親族のそれまでの生活の仕方（同居、生計が同じなど）により、減額特例の対象者は限定されます。
「減額特例」適用対象の宅地とは？
吉田課長「具体的に、どのような宅地等が減額特例の対象になるのですか？」
次の4つの宅地等です。
① 居住に使用した宅地等
② 個人事業に使用した宅地等
③ 個人が経営する特定同族会社の事業に使用した宅地等
④ 不動産貸し付け事業に使用した宅地等
なお、これら4つの宅地等には、次のイ～ハの共通する前提があります。
イ. 相続開始の直前において、被相続人等が事業の用か居住の用に使っていた宅地等であること。
ロ. 宅地等の上に建物または構築物が存在してること。ただし、農業用地にある温室、暗きょは除くこと。
ハ. 宅地等が販売目的の商品でないこと。
「減額特例」適用対象外の宅地とは？
吉田課長「減額特例を受けられない具体例を教えてください」
たとえば、次のような宅地等は、減額特例を受けることはできません。
① 宅地等の上に建物や構築物が無く宅地等だけを賃貸する場合の宅地等
② 個人所有のビルの空き部屋に対応する宅地等
吉田課長「建物の敷地は直感でわかりますが、構築物の敷地というのは？」
平成17年12月16日の国税不服審判所の裁決が参考になります。
審査請求人（納税者）は、減額特例を受けることについて、「甲土地は、平成5年8月1日に整地工事、通路舗装およびフェンス等の設置を行い駐車場として賃貸している」と主張しました。
これに対し、国税不服審判所は、次の①～⑤の事実を指摘して、「構築物の敷地の用に供されている宅地等」に該当しない旨の裁決をしました。
① アスファルト舗装、金属製パイプを組み合わせたフェンスや看板はあるが、建造物はない。
② アスファルト舗装は土地全体の面積の8％にとどまっている。
③ 金属製パイプを組み合わせたフェンスや看板は構造が簡易で、撤去は容易にできる。
④ 駐車場施設を整備する際に、駐車スペースの整地と砂利を敷設していることは認められる。
⑤ しかし、本件相続開始時では、その砂利は地中に埋没し、土地の一部と見られる状態になっている。
この裁決事例から学ぶことは、駐車場を経営する場合は、アスファルト舗装をしっかり行ない、「構築物の敷地の用に供されている宅地等」であることをはっきりさせておく、ということです。
相続税額がゼロの場合も、相続税申告義務が発生
吉田課長「減額特例の適用を受けるための手続きは？」
減額特例を受けることで相続税額がゼロの場合であっても、相続税の申告をする必要があります。
また、減額特例を受ける場合は、相続税が大幅に減額されるので、手続きが厳格になっています。相続税の申告書を提出するとともに、遺言書や遺産分割協議書の写し、相続人全員の印鑑証明書や事業や居住の要件を満たすための証明書類の提出が必要となります。
多田 雄司
税理士
