不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、2040年に生き残るエリアの条件と危ない物件の見分け方を賃貸需要の視点から紐解く

2040年の不動産市場において、いま検討している物件は本当に長く持ちこたえられるのだろうか。中長期で不動産投資を続けていくなら、目先の利回りだけでなく14年先、さらには20年先の賃貸需要や資産価値の変化までを見据えておく必要がある。人口減少が繰り返し話題になるなかで、どのエリアや物件を選べば将来も安心して保有し続けられるのか、そしてどこで手放すべきなのか、判断に迷う投資家は少なくない。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、中長期で物件を選ぶうえで欠かせない視点として、賃貸需要、金融機関からの評価、そして行政の方針という3つを挙げる。木村氏によれば、賃貸需要を測るうえで本当に重要なのは人口の増減そのものではなく世帯数の推移であり、女性の社会進出や単身世帯の増加によって、人口が減少局面に入ったあとも世帯数はしばらく増え続けるという。単純な人口統計だけを見て投資を諦めてしまうのは、木村氏いわく早計な判断だという。
　
さらに古い物件ほど金融機関からの評価が土地の価値に偏りやすくなり、資産価値と購入価格の乖離が大きいまま保有を続けると、将来の売却時に買い手が融資を受けにくくなるリスクがあるという。コンパクトシティ化を進める自治体ではバス路線の縮小などインフラが後退しやすく、居住誘導区域の内外といった行政の線引きも、将来の住みやすさに影響するとみられる。
　
動画ではこれらの視点をもとに、将来的に注意すべきエリアの条件と、購入を避けたほうがよい物件のパターンが、人口動態や行政区域の位置づけ、周辺の産業構造、修繕計画の妥当性、そして売却時の出口需要という複数の角度から掘り下げられており、これから物件を選ぶ人にとって見逃せない視点が並ぶ。
　
動画の終盤では、鹿児島で100万円、170万円という価格で戸建てを取得した事例が紹介され、後者はオーバーローンでの購入だったという。地方であっても条件を見極めれば十分に戦える物件があることを示す実例であり、価格だけでは測れない判断の奥行きが感じられる。長期保有を前提に不動産投資を検討している人にとって、出口までの道筋をどう組み立てるべきかが整理される内容だ。