不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、居住誘導区域の外はもう住めなくなるのかという投資家の誤解と行政区分の実態と見極め方を示す

人口減少が進む日本では、不動産投資で本当に警戒すべきなのは価格や利回りだけではないのかもしれない。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は動画の中で、自治体が定める都市計画の区分こそが物件の将来価値を大きく左右すると語る。高利回りの物件が手に入ったとしても、その立地が行政のどのエリアに位置づけられているかによって、数十年先の入居需要や売却のしやすさまで大きく変わってくるという指摘だ。

背景にあるのは、いわゆるコンパクトシティという発想である。人口が減り続ける中、すべての地域で同じ水準の道路や上下水道、公共サービスを維持し続けるのは自治体にとって現実的とは言えない。そのため多くの自治体は、人が住み続けやすいよう定める区域と、病院や商業施設など都市機能を集約する区域とを分けて指定している。木村氏によれば、この線引きは自治体ごとに大きく異なり、人口密度の高い大都市ではほぼ全域が対象になる一方、地方都市では主要な道路や駅の周辺に絞られ、外側のエリアは徐々に縮小していく傾向にあるそうだ。都市機能が集まる中心部は利便性が高く安心感もあるが、その分価格も上がりやすく、利回りの面では見劣りしやすいという構図もあるという。　

さらに見落とせない点として、災害の危険性が高いエリアはそもそも区域指定から外れていることが多く、市街化区域だからといって必ずしも居住を促す区域に含まれるとは限らない実態も挙げられる。駅からの距離や車社会ならではの駐車場事情も、入居付けや将来の売却のしやすさを左右する要素だ。加えて木村氏は、人口の減少だけを見て判断するのは早計だとし、実際には世帯数の推移を見るとまだしばらく伸びが続く局面にあることにも触れている。

実際の事例として木村氏が挙げたのは、栃木県内で見つかったという物件だ。価格はわずか200万円ながら利回りは30%に達し、路線価をもとにした土地の価値だけでも240万円～250万円相当になるという掘り出し物のような一件だという。区域の内外という一つの指標だけでなく、価格や利回り、金融機関の評価まで含めて総合的に見ていく視点が、堅実な家賃収入につながっていく。地方でのエリア選びに悩む人にとって、判断の軸をどこに置けば良いのかを考えさせられる内容だ。