東京23区マンション1億円突破と日経平均最高値 バブル再来か
●東京23区マンションが新築・中古共に1億円突破！
東京カンテイは23日、東京23区の5月のマンション売り出し価格が1億2849万円だったと発表し、過去最高値を記録した。【こちらも】インフレ緩和の兆しでも株高は続くのか イラン停戦・利上げ・減税の三重変化
2025年には東京23区の新築・中古マンション共に中央値・平均値が1億円を突破していた。
日経平均が史上最高値を更新し続け、富裕層の増加・資産拡大や、外国と比べた場合の低金利、円安などが背景にあると見られており、ペースは落ちてきたとはいえ、上昇が続いている。
日経平均とマンション成約単価は高い相関関係にあり、株価の上昇は不動産価格を押し上げることが知られている。
平成バブルでも同じような現象があったが、“令和バブル”の再来となるのだろうか？
●マンション高騰の背景
2013年以降のアベノミクスと大胆な金融緩和により、住宅ローンの金利が歴史的な低水準になった。同じ時期にあった東京五輪2020の開催決定も、大きな転機となった。この時期から五輪による長期的需要を見越して、H形鋼やセメントなどのメーカーが値上げに踏み切った。2011年の東日本大震災の復興需要もあり、資材だけでなく、職人の人手不足も深刻化し、労務費・人件費も高騰した。
インバウンド需要と外国人投資家の影響も大きかった。
2020年のコロナショックで一旦落ち着いたが、2023年以降の水際対策の緩和により、割安感のあった都心部のタワーマンションなどが外国人により“爆買い”され、マンション価格が引き上げられた。
●バブルの再来？
“バブル”を指摘する声もあるが、平成バブルと令和の株価上昇とマンション価格の高騰は、大きく異なる。平成バブルの日経平均ではPER60倍以上、上昇の主導株は財テクによる相互持ち合いで、銀行や保険の金融株が主力だった。現在の株価上昇では、まだまだ割安感があり、企業の稼ぐ力に裏打ちされた半導体関連や商社株などが主力となっている。
マンションでは、平成バブル期は「絶対に値段が上がり続ける」という土地神話があり、土地ブローカーから普通の会社員まで巨額の融資で転売目当ての投資が横行していた。
令和のマンション高騰は外国人の影響と考えがちだが、首都圏では1割程度だ。
買い手の多くは、世帯年収1,500万円以上のパワーカップルが中心となっており、住宅ローン金利も平成バブル期の5%超と比べれば、変動金利0%台の現在と買いやすさも大きく異なる。
実需が中心ではあるが、そこにセカンドハウスとしての外国人投資家の需要と節税目的の国内富裕層の需要も上乗せされていることは、否めない。
東京23区や首都圏の上昇が目立つが、大阪などの地方都市のマンション価格は半額以下に留まる。平成バブルは3年遅れで地方都市に波及したが、人口減少時代にどこまで波及するかは疑問である。
実態はあり崩壊しづらいが、格差もあるのが令和の“バブル”と後に呼ばれるかもしれない。
