不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、金利上昇と物価高が続く時代に利益を残せる物件選びの新基準を解き明かす

物価上昇と金利上昇が同時に進む中、これまで当たり前とされてきた不動産投資の基準が大きく揺らいでいる。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が動画内で指摘するのは、以前は成立していた「利回りが一定以下の物件は買うべきではない」といった目安が、数年前の書籍や記事の内容とはもはや噛み合わなくなっているという現実だ。物件を選ぶ際に立地・利回り・築年数のどれを優先するかという判断軸も、時代の変化とともに見直しを迫られている。
　
木村氏は、投資として利益を残す不動産投資と、節税目的で収支をトントンに抑える不動産投資を明確に分けて考えるべきだと語る。節税を主眼に置いた新築ワンルームなどの手法は、税務上は赤字にできても、売却時にはその分が利益として跳ね返ってくる仕組みがあり、年収が高くない層にとっては効果が薄いという。加えて金利の上昇でローン返済の負担が増え、物価高で修繕費や資材費も上がっているため、以前は黒字だった物件が徐々に赤字へと転落していく危険性も示されている。
　
物件の収益性を測る指標として知られる「イールドギャップ」についても、木村氏は独自の見解を示す。利回りと金利の差だけを見て投資判断を下すと、返済期間の長さによって結果が大きく変わってしまうため、数字だけを鵜呑みにするのは危険だという。さらに懸念されがちな人口減少についても、日本全体では減少が進む一方で、地域によっては人口が維持される、あるいは増加するエリアも存在すると解説し、都心と地方それぞれの弱点を踏まえたうえで、郊外エリアに着目する視点を提示している。
　
動画の後半では、実際に2,000万円台・利回り14%台でフルローン30年以上で購入した高利回り物件について、家賃収入や返済額、経費の内訳を交えながら月々の利益がどの程度になるかという事例が具体的な数字とともに語られる。物価高騰が続く局面だからこそ資産としての不動産の価値が上がりやすいという視点や、投資家自体の人口が増え続けているという市場の変化も紹介され、今の時代をどう捉えて動くべきかという木村氏ならではの結論へとつながっていく。人口減少や金利上昇に不安を感じている人にとって、次の一手を考える大きなヒントになる内容だ。