【不動産売却】「売れない…」担当者を変えるべき危険なサインと内見ゼロを解決するプロの戦略

「売出しから3ヶ月経つのに内見が入らない」「担当者から具体的な提案がない」。不動産売却において、こうした「売れない悩み」を抱える売主は少なくありません。
売却期間が長引けば、値下げを余儀なくされるリスクも高まります。果たしてその原因は物件にあるのでしょうか、それとも担当者にあるのでしょうか？
今回は、らくだ不動産株式会社のマネージャー シニアエージェント村田洋一さんが「担当者を変えるべき危険なサイン」と「売れない状況を打破するプロの戦略」について徹底解説します。

◾️放置は危険！担当者を見限る「3ヶ月の壁」
売却活動が停滞している際、どのタイミングで担当者の変更（媒介契約の切り替え）を検討すべきなのでしょうか。村田さんは明確な基準を示します。
「3ヶ月経っても具体的な提案がない場合は、担当者を変えるべきサインです。 内見が入らない、問い合わせがないという状況に対し、『価格を下げましょう』以外の戦略や改善案が出てこないなら、その担当者は思考停止しているか、やる気がない可能性があります」（村田さん）

本来であれば、レインズ（不動産流通機構）への図面登録状況や、閲覧数、競合物件の動きなどを分析し、1ヶ月単位で戦略を見直す必要があります。
「『とりあえず様子を見ましょう』と放置され、気付いたら半年経過していた…というケースは最悪です。何も手を打たずに時間が過ぎれば、物件の鮮度が落ち、『売れ残り』のレッテルを貼られてしまいます」（村田さん）
◾️「一般媒介」の落とし穴と「囲い込み」のリスク
「1社に任せてダメなら、複数の会社に依頼できる『一般媒介』にすれば良いのでは？」と考える売主もいます。しかし、村田さんはこれに警鐘を鳴らします。
「一般媒介で10社に依頼すれば間口が広がると思われがちですが、実は逆効果になることがあります。各社は『他社で決まるかもしれない物件』に広告費や労力をかけたくないため、情報の扱いが雑になりがちです。また、報告義務がないため、どの会社が何をしているのか売主様が把握できず、コントロール不能になるリスクがあります」（村田さん）
さらに、業界の悪しき慣習である「囲い込み」（両手仲介を狙って、他社からの客付けをブロックする行為）のリスクも指摘します。
「信頼できる1社に専任で任せ（専任媒介）、その会社がレインズを通じて全国の不動産会社に情報をオープンにする。これが理論上、最も情報拡散力が高く、高値売却のチャンスが広がる方法です。重要なのは、情報を隠さずオープンにしてくれる誠実なエージェントを選ぶことです」（村田さん）

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